4月中国物业服务TOP30报告·观点月度指数

观点指数研究院

2020-05-25 16:19

  • 与此前3个月相比,物业市场基本摆脱疫情带来的影响,4月一众物业企业加快对外拓展,收并购、签约事件频发。

    观点指数 4月,物业服务行业发展势头继续向好。

    与此其他行业不同,4月份物业企业基本摆脱了疫情带来的影响,加快对外拓展,收并购、签约事件频发,带动企业管理面积、现金流进一步增长,为未来物企业绩发展提供动力。

    其中,永升生活服务4月15日与内蒙古乌兰察布市集宁区人民政府达成合作,进一步推进城市服务布局;雅生活亦在国资混改业务方面有所突破,与株洲市国有资产投资控股集团签署战略合作协议。

    资本市场方面,物业股延续此前表现,整体涨幅跑赢大市。鑫苑服务本月涨幅最高,达到了35.26%。另外,碧桂园服务收购社区保险牌照、发行38.75亿港元可换股债券,拟用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

    另一方面,许是受益于资本看好与疫情期间带来的价值显现,越来越多的企业拟分拆其物业管理业务独立上市。据观点指数不完全统计,已递交招股书的物业企业共计6家,分别是宋都服务、正荣服务、星盛商管、弘阳服务、时时服务、金融街物业,其中时时服务由港股GEM转往主板。 

    同时,多家房企近期也传出声音,称拟筹划分拆物业上市,包括世茂房地产、禹洲地产、合景泰富、越秀地产、华润置地、阳光城、金科股份、荣盛房地产等,资本市场上物管队伍越发热闹。

    万科物业四连冠,碧桂园服务连续并购落子

    4月,万科物业凭借运营与规模优势,继续稳坐“4月中国物业服务发展指数TOP30”首位,碧桂园服务和彩生活紧随其后,位列榜眼和探花。

    4月9日,万科物业旗下万物梁行与爱尔集团在长沙举行签约仪式。据了解,本次签约的爱尔总部大厦涉及面积15.66万平方米,进一步开拓万科物业规模与市场版图。同时,这是万物梁行正式运营后首次签约医疗综合体项目。

    相较于其他企业,本月碧桂园服务动作颇多,积极拓展项目与发展新型增值服务,并首次将收并购触手伸向物业行业之外。

    4月9日,碧桂园服务以8411万元收购文津保险经纪悉数股权及债权;随后,4月28日宣布将入股房地产顾问服务企业合富辉煌。

    碧桂园服务在公告中表示,对物业之外的收购,是基于公司“聚焦社区生活全周期服务”的战略考量,进一步融入业主生活的方方面面,形成规模化的服务体系。

    由此可见,在拓展基础物业业务板块的同时,部分颇具规模的物业企业已经率先通过收并购方式积极拓展与业主相关的其他领域。反映出头部企业的目标不仅在做大规模,也越发看重增值服务的业务比重,此类收购事件未来将成为行业趋势。

    从长远角度看,基础物业费收入受政府指导价、业主等因素影响,存在一定的提价压力,增值服务则能为物业企业带来新的增长极。

    同时,增值服务的定价更加市场化,对于房地产周期的依附性较弱,能够提供长期持续的商品或服务,为物管企业带来新的收入增长。

    物业股势头持续强劲,超七成股价上扬

    2020年至今,疫情导致全球金融市场出现大幅波动,在资本市场整体低迷情况下,物业股股价持续强劲。

    来源:公开资料、观点指数整理

    观点指数整理21家H股市场上物业股涨跌情况发现,在21家上市物业公司中,15家上市企业股价出现上扬,平均涨幅超15%,仅5只物业股股价出现下降,1只表现持平。相对应的,本月香港恒生指数涨幅仅4.41%,物业股整体跑赢大市。

    在全部21家上市物业公司之中,上涨幅度最大的是鑫苑服务,4月累计涨幅高达35.26%,其次为保利物业及奥园健康,涨幅分别达到24.38%、21.51%。

    跌幅最大为浦江中国,月内股价下跌23.30%。4月16日,浦江中国收盘价1.22港元,创上市以来最低收盘价纪录。

    来源:企业年报、观点指数整理

    整体来看,上市物业公司股价表现主要还是与规模挂钩。以碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、中海物业等龙头物管公司为例,在既有股东或母公司帮助下,规模拓展、增值业务开展等方面更有先发优势,更受资本市场关注,普遍涨幅在13%以上。

    另外,碧桂园服务在4月29日港股收盘时,市值达到991.44亿港元,创下历史新高,距离千亿市值仅一步之遥。

    行业外拓活跃度提高,新三板物企崭露头角

    从资本市场的反应不难看出,规模仍是衡量一家物业公司的重要指标,扩大在管面积规模和增大市场份额仍是上市物业企业发展的主旋律。

    4月,疫情影响渐渐消退,物业企业对项目外拓活跃度相对提高,开启了新一轮扩张步伐。据观点指数不完全统计,4月上市物管公司对外收并购频发,公开披露的收并购事件达9件,数量较3月份有较大增长。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    当中,4月23日,奥园健康宣布以2.479亿元收购乐生活80%权益。收购完成后,奥园健康将新增在管面积2263万平方米,实现成倍增长。这也直接反应在奥园健康的股价之上,截止4月29日月内涨幅达21.51%。

    据了解,乐生活2016年起于新三板挂牌,管理物业项目208个,物业总建筑面积约2263万平方米。截止2019年6月30日,乐生活未经审核资产净值约为人民币2.94亿元;而2019上半年营业收入为2.13亿元,同比上涨8.71%;净利润上涨40.23%,为774.78万元。

    事实上,如今物业行业收并购火热,并购新三板物企事件频有发生,如此前雅生活以1.34亿元收购青岛华仁物业近90%股权。

    从企业角度来考虑,新三板是公开市场,一定程度上可以为资金雄厚、发展意愿强烈的上市物业企业找寻标的提供便利,但是由于新三板本身流动性问题,始终无法充分发挥资本市场融资的功能。

    不能忽视的是,部分于新三板挂牌的物业企业营收规模已经和A股、H股市场上的部分物业企业旗鼓相当。因此用出售股权的方式加入后者,以寻求更好发展。

    数据来源:公开资料、观点指数整理

    当然,近年物业行业深受资本市场青睐,越来越多新三板物业企业开始将目光瞄准更为活跃的A股、H股市场。

    当中如保利物业、永升生活服务等,亦从新三板退市转而登陆主板市场。可以预见的是,未来会有越来越多的新三板物业企业转向主板,行业规模愈发壮大。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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