重磅发布 | 观点指数·2019中国房地产销售金额TOP100

观点指数研究院

2019-12-31 16:18

  • 2020年房地产维稳基调不变,不过在“因城施策”指导下,各个城市的行政手段可能会有所调节,一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

    观点指数 过去的2019年,“房住不炒”依然是全国各地楼市坚持不变的定位,调控政策从严、金融监管持续强化。其中7月30日中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,落实房地产长效管理机制。在这样的基调下,2019年房地产行业艰难前行,走出了坚韧、平稳的一年。

    总体来说,2019年房地产行业韧性依旧,销售数据稳中向好,有望接近16万亿元。同时“因城施策”继续发挥效力,人才迁移带来了逆势突围机会,部分城市对“限购,限贷,限售,限价”政策进行不同程度的边际调整。

    不过,需要正视的是,“稳”字当头,持续生长并不是常态。过去享受改革开放40年红利的房地产行业,此刻站在了转型的十字路口,慢下来、依靠自身运营效率提高产业附加值逐渐成为行业共识。

    和房地产共成长,过去的2019年,观点指数对行业进行不间断监测、分析。在即将跨入双“20”之际,面向全行业继续发布2020中国房地产卓越100榜的前序榜单——2019中国房地产销售金额TOP100,以展现地产行业过去一年的发展图景。

    宏观印象

    关键词:史无前例 不作短期刺激经济手段“三稳”

    从2016年“9·30”至今,房地产行业经历了3年多的严厉调控。时间之长、范围之广、程度之深,史无前例。

    观点指数整理过去4年中央政治局会议提及房地产行业的相关表述,可以看到,2015年“长效机制”、“稳定房地产市场”是主要传达的调控指引;2016年《政府工作报告》首提因城施策化解房地产库存,同年的的中央政治局会议上,再次强调“注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。”

    如果目光放至2018-2019年,可以看到2018年限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级,过去没有调控的城市也陆续加入,调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩围。同年7月的表述也相对严厉——“坚决遏制房价上涨”。

    进入2019年,1季度央行降准,各类城市落户政策放宽,的确出现了政策及资金层面的改善。其中较为直观的是,4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨。随即而来的5月,住建部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警。

    为了有效稳定重点城市地价与房价,银保监会5月中旬,下发了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。房企来自资金面的支持相对减弱,境内外融资压力再增。有在行业内中摸爬滚打几十年的头部房企掌舵人对外袒露,“这一次的融资收紧是颠覆性的,一定要非常谨慎对待。”

    7月中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,并且“因城施策”改为“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”;加上12月23日,住建部会议的相关要点,可以说,“稳”字为先,维护政策连贯性已经成为房地产调控遵循的基本原则。

    预计2020年房地产维稳基调不变,不过在“因城施策”指导下,各个城市的行政手段可能会有所调节,一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

    行业扫描

    关键词:16万亿 城市分化 回归主业 回款 慢下来

    1、销售有望突破16万亿,下半场新增长点何处寻?

    2016年,房地产行业迈入10万亿销售时代。转眼3年已过,截止2019年1-11月,全国商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平。其中,住宅销售额增长10.7%,办公楼销售额下降11.3%,商业营业用房销售额下降13.5%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    按照2019年历月累计值与2018年同期相比的差额来看,2019年1-2月、1-3月……1-11月的销售额累计值比2018年分别增加0.03/0.14/0.29/0.30/0.38/0.49/0.60/0.74/0.85/0.95万亿元,按此估计2019年1-12月全国商品房销售额累计值或将比2018年增加1.05万亿元,达到16.05万亿元,如若保守估计则接近16万亿元。

    此外,从销售面积观察,1-11月商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中,住宅销售面积增长1.6%,办公楼销售面积下降11.9%,商业营业用房销售面积下降14.1%。

    按此计算,2019年1-11月全国商品房销售均价为0.9335万元/平方米,环比上月下降0.02%,事实上不仅是11月,从8月开始,全国商品房销售均价环比增速持续下降,其中1-8月环比下降0.03%,1-9月环比下降0.10%,1-10月下降幅度最大,为0.19%。而2018年仅有1-3月和1-10月出现销售均价环比增长下滑。

    出现上述异同,一方面是“稳房价”的政策调控效果开始显现,另一方面和部分房企以价换量,提高去货效率不无关系。

    同样需要注意的是,如果观察2019年全年商品房销售额的同比增速,可以看到已经较2018年明显下降。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    其中同比增速分化最大的出现在1-2月,2019年1-2月全国商品房销售额累计增速仅为2.8%,而2018年同期为15.3%,虽然此后的1-4月达到最高点8.1%,但仍与上一年差距明显。2019年1-9月、1-10月和1-11月,同比增速基本持平,基本维持在7.1%-7.3%的增速,比2018年同期都要低。

    如果说2018年的年度关键词是“活下去”,那么2019年则是“慢下来””,全国商品房销售额累计增速的下降一定程度上也验证了这一趋势。因此,在房地产稳定发展不变的基础命题上,2020年亦或是更远的将来,行业以及房企都需要打破“以快为好”、“持续增长”的惯性思维,学会在既有的规模上寻求增量。

    2、一城一策,城市分化中的人才争夺

    “治国经邦,人才为急。”孙中山在《上李鸿章书》中的一言,如今成为各大城市建设的首要信条。据相关机构统计,截止目前已经有百余城出台了人才政策,涉及内容包括放松落户或购房限制,或者给予租/购房补贴,其中有超过30个城市出台了新的落户政策。

    不同城市对人才的一致重视和争夺不无道理。人才意味着生产力,因此人才的流动也会带来资本的流动,带来创新与消费力,延续城市发展活力。

    根据人民日报发布的数据显示,2016-2019届,北京、上海、深圳就业的外省籍毕业生占比排行靠前,分别为85%、80%和68%。同时,需要注意的是,一些二线城市如杭州、天津、苏州、南京、成都、宁波等均排在前列,杭州甚至以60%的占比超越广州,成为就业的外省籍毕业生占比第四的城市。

    数据来源:人民日报、观点指数整理

    如果从北上广深近年来的净迁入人口来看,除北京外,上海、深圳和广州的净迁入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年,上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增长。深圳2017年的净迁入人口更是达到32.84万人,同比增长63.03%。

    数据来源:地方政府统计局,观点指数整理

    2019年8月,上海自贸区新片区发布未来的人才“居转户”(居住证转户籍)年限,将从原来的7年缩短到5年,重点产业核心人才将进一步缩短到3年。广州则于6月出台科创12条,对境外高端人才给予补贴,新增3万套人才公寓,另外12月黄埔、花都、南沙三个区,也陆续发布了人才购房放松政策。

    来源:地方政府公布,观点指数整理

    事实上,殷勤抛出橄榄枝的不止一线及核心二线城市。12月25日,温州发布史上最宽松抢人政策,符合条件的优秀本科生买房打7折,租房3折。石家庄更是出台“零门槛”落户政策,全面取消在城区、城镇落户的“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制。

    随着人口、产业压力增大,给予人才优惠政策的城市越来越多。这些区域一定程度上也会带来增量市场,对此有项目覆盖的房企会更加受益。

    3、回款、现金流,融资持续收紧里的生存法则

    当然,人才迁移带来的房地产机会是短暂的安慰,2019年房企需要面对的还有更为严峻的融资收紧现实。

    此前为了稳定楼市和地市,政府开始资金管控,对房企的多种融资渠道围追堵截,国内贷款收缩、境外发债受阻,过往高速扩张带来的阵痛逐渐显现。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    从国家统计局公布的数据来看,1-11月份,房地产开发企业到位资金160531亿元,同比增长7.0%,增速与1-10月份持平。其中,国内贷款23013亿元,增长5.5%;利用外资161亿元,增长57.5%;自筹资金52511亿元,增长3.7%;定金及预收款54482亿元,增长10.0%;个人按揭贷款24395亿元,增长13.9%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    如果计算上年资金结余,2019年1-11月本年实际到位资金合计227009.28亿元。其中上年资金结余、定金及预收款和自筹资金占比最大,分别为29.28%、24%和23.13%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比,定金及预收款和自筹资金占比均有大幅上涨。一定意义上,说明下半年房企在产品销售以及自我纾困上更加积极。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    如果观察历年主要到位资金来源的占比变化,可以发现,国内贷款和个人按揭贷款的占比都在下降,这也是融资收紧带来的直接结果,不少银行提高开发贷门槛。

    据观点指数不完全统计,截止2019年12月23日,140家样本房企公开发布的融资计划(包含未完成)达到25139.17亿元,其中超短期债券达到1098.33亿元,最短的仅为15天。另外,仅10-12三个月,上述140家样本房企完成的融资额达到2027.90亿元。从已公开利率的融资计划来看,平均融资利率为6.22%,融资期限主要以超短期融资券或1-3年期债券为主。

    为了舒缓资金压力,不少房企将经营重点放在销售回款、现金流和利润增长上,以求度过寒冬。6月14日,在北京媒体见面会上,泰禾集团董事长黄其森表示,泰禾现在最看重的还是现金流回款,奖金以回款来考核。而据媒体报道,早在1季度,泰禾就在北京发起名为“1号抢收计划”的活动,快速回笼资金。

    无独有偶,12月27日,中国金茂发布消息称,2019年其回款突破1500亿元,创下新高。

    4、520家房企发布“破产文书”,洗牌加剧中的主业回归

    一半海水,一半火焰。调控的持续和资金收缩,进一步压缩中小房企的生存空间,加剧了行业洗牌。而对于头部房企而言,获取土地资源和融资的优势却更加明显,是抢占市场份额的绝佳机会。

    观点指数从人民法院公告网查询获悉,截止12月26日有520家房地产企业发布了“破产文书”公告,以全国有10万家房企计算,占比0.52%。不过由于“破产”是一个漫长的过程,还涉及其他程序,因此相关企业破产数量还有待商榷。

    不过,即使如此也无法否认,未能适应严厉环境的中小房企正在走向消亡。12月22日,因被母公司占用资金逾22亿元而陷入流动性危机,银亿集团破产重整申请已获宁波中院受理。9月,深陷应收账款被骗事件,华业资本向法院申请破产和解。

    随着房地产坚持稳字当头,防范化解市场风险,未来房企间的竞争会逐渐加剧,行业洗牌、筛选也将继续进行。如何活下去,活得更好,依旧是时代交给中小房企的考题。

    当然,不仅是中小房企,过去的2019年整个行业都在寻求更好的发展模式,而不少企业,认为当下最主要的还是回归主业,过去高喊的“多元化”声音,在2019年短暂安静。如万科将“基本盘”定位为其2019年最重要的词汇,收敛聚焦,修枝剪叶。其透露,“先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶。”

    富力集团董事长、总裁张力也表示,在金钱有余的基础上,房企可适量、适度转型,但并不主张大面积、大幅度转型,因为“进入新的行业,不熟悉,风险也会更大”。

    土地观察

    关键词:交易疲软 流拍 面粉再分配 资产收购

    土地市场方面,受累于融资约束强化、优质地块减少多方面影响,2019年土地市场表现偏弱,有不少城市出现流拍、底价成交等情况。

    以国家统计局公布的数据来看,2019年1-11月,土地成交价款11960亿元,下降13.0%,降幅收窄2.2个百分点。从近3年观察,不难发现进入2019全国土地成交价款累计同比出现负增长,其中2019年1-5月土地购置费累计同比下跌最多,为-35.60%。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    土地购置面积上面临同样的情况,2019年上半年基本维持同比下跌-33%的跌幅,最近的2019年1-11月,房地产开发企业土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%,降幅比1-10月份收窄2.1个百分点。

    数据来源:观点指数监测及整理

    以观点指数重点监测的城市表现来看,2019年1-11月上述城市推出和成交土地面积的差额在不断扩大。从8月开始一路攀升,其中9月达到最高点,为2335.77万平方米,土地成交疲软。

    数据来源:观点指数监测及整理

    就重点城市的土地出让而言,土地出让金也较2018年出现了一定程度的下滑。其中2019年8月重点城市的土地出让金为1435.88亿元,对比上年减少了313.70亿元。土地溢价率上,2019年8-11月,平均土地溢价率均小于7.98%。另外土地出让城市结构上,2019年1-11月二线城市的比例同比上升了17.44%。

    一线城市优质土地资源的有限,竞争激烈,未来二线城市及有产业和人口流入的三线城市,将会成为面粉争夺的主战场。

    当然,公开市场之外,受资金问题和战略合作影响,收并购市场上的面粉也面临再分配,资产收购多有耳闻。最著名的就是某房企半年内出售11个项目股权,回笼资金96亿元。另外近期也有传言某中型房企被并购,接近交易双方的知情人士对观点地产新媒体表示,上述两家房企属于强强联合,正在商谈战略合作方案。

    不管是现在还是未来,公开市场都不是唯一的拿地方式,未来收并购将会占据更大的比重。

    企业论衡

    关键词:千亿房企 市占率 增长放缓 销售目标

    1、“分食”超过12.50%市占率,碧万恒继续蝉联三甲

    对于2019中国房地产销售金额TOP100来说,最无悬念的或许就是销冠的卫冕了,2019年碧桂园凭借7715亿元的销售额成功连庄。和榜眼相比,中间有着相对大的身位,这一差距是暂时的,又或者是持久的,取决于二者谁能长久地保持规模增长。

    和上一年相比,过去的2019年,碧桂园是低调。除了业绩外,最受关注的或许是与广州地铁集团签订合作框架协议,就“枢纽+社区+产业”新兴城市发展布局。虽然市场对双方的合作项目多有猜测,但均未得到官方证实,也许要留待2020年或者更远的未来揭晓。

    数据来源:观点指数监测及整理

    三甲合约销售超过2万亿元,如果以2019年全国商品房销售额预计为16万亿元计算,碧桂园、万科和恒大的市占率合计超过12.50%。

    恒大和万科的榜眼之争,从2017年延续至今,年内曾出现位次反转,最终万科凭借轻微的优势暂时结束今年的“缠斗”,继续蝉联第二名。

    对于万科来说,2019年最重要的事情就是宝能的作别。12月19日万科公告透露,宝能系持有万科股票的比例已降至5%之下。这场旷日持久的“万宝之争”,最后以宝能套现至少580亿元宣告正式结束。

    数据来源:观点指数监测及整理

    股权架构更加清晰之余,过去的2019年万科聚焦主业,回归基本盘。而从销售成绩来看,成果无疑是显著的,面对恒大的凶猛攻势,其维持住了榜眼的荣誉。不过从销售金额同比增速来看,2019年万科的增速仅为个位数,在三甲中最低。接下来的2020年,还有更多发挥的空间。

    万科之外,恒大今年的表现亦可圈可点。首先是“造车梦”继续寻找现实依托。2019年1月15日,恒大以9.3亿美元收购瑞典电动汽车公司NEVS的51%股权。紧接着的1月24日,以10.6亿入股卡耐新能源。并于同月与柯尼塞格合资成立一家研发和生产制造世界顶级新能源汽车公司。接下来的3月、5月和7月,在轮毂电机技术和动力总成技术上也有所动作。

    地产、足球之后,造车已经成为恒大的第三标签。在此基础上,2019年恒大还在资本市场上“慷慨”派息,187亿元的巨额分红不管花落谁家,这个数字也足以成为行业关注的焦点。

    2、36家房企跨越千亿,3000亿+阶级队伍壮大

    2019中国房地产销售金额TOP100榜单的一大亮点,来自销售金额突破千亿的房企数量。从榜单来看,2019年有36家房企迈进千亿阵营,对比去年的31家增加5家,数量比行业普遍预估的要少。不过,上述房企挑大梁,合约销售总额占100强总销售额的71.69%。

    数据来源:观点指数监测及整理

    从各个销售阶梯来看,有7家房企销售规模超过3000亿元,比去年增加1家。其中4家位于3000亿元-6000亿元之间,包括融创、保利、绿地还有中海,4家房企合约销售占总销售榜单的14.75%。

    财务杠杆持续稳健的中海,销售增速提升明显。为了保持利润规模,2019年中海地产在土地市场上大举收储。2019年1-11月,中海在全国30座一二线城市获得48宗地块,总土地金额达1046.97亿元,新增建筑面积1006.94万平方米。

    数据来源:观点指数监测及整理

    除此之外,值得关注的还有融创,2019年融创的销售同比增速达到19.5%,这一速度也将其顺利推上榜单的第四名。

    从各个阵营来看TOP11-20的平均同比增长率较为突出,达到30.94%。这些房企的销售规模在1500亿元-3000亿元之间,对市场份额的占据颇有雄心壮志,再加上回款压力带来的紧迫感,因此销售上也会更加进取。平均同比增长率最低的为TOP70-100的房企,仅为12.78%,对于目前的房地产环境而言,体量越小,越缺乏竞争和融资优势,相应的要想获得规模上的长进也会吃力一些。

    数据来源:观点指数监测及整理

    市占率方面,如上所述,观点指数以今年全国商品房销售额为16万亿元计算,2019中国房地产销售金额TOP100房企市占率合计超过74%,其中1000亿元以上房企市占率逾53%,换句话说,36家千亿房企占据行业销售的大半江山。

    3、37家房企完成全年销售目标,75家房企增速为正

    结合42家公开销售目标的房企来看,全年完成销售目标的有37家,达标房企占比88%。

    其中完成率超过120%的有8家,占比19.05%,世茂是当中一员。世茂2019年的合约销售目标为2100亿元,完成率达到124.18%。“重回前十”一直是世茂内部的目标,早在2019年11月,世茂的累计合约销售总额就达到2277.30亿元,超过全年目标的8%。

    今年世茂在相对冷淡的行情周期中,开启买买买模式,与泰禾的项目合作也成为业内关注的焦点,下一步或许是如何转化为业绩的问题。

    数据来源:观点指数监测及整理

    销售目标完成率位于100%-109%的有19家房企,占比45.24%。2019年销售遇冷,购房者普遍保持理性,这一数字也意味着很多房企是勉强达标。年中时,就有房企和观点指数透露,其或许完不成全年1000亿元的销售目标,从现有数据看,12月该房企还是努力了一把,刚刚跨过100%完成率的门槛。

    达标之外,也有11.90%已经公布销售目标的房企并未能完成任务,最低的完成率仅为91.97%,需要下一年再接再厉。

    数据来源:观点指数监测及整理

    如果全面观察TOP100房企的同比增长率,可以发现上述的未达标情况早已有迹可循。过往三年均榜上有名的房企有86家,对比其销售数据可以清晰看到最近两年的同比增长率图谱。其中有69家销售增速低于去年。需要关注的是,有11家房企未能在2019年实现正增长,同比增速为负。

    4、TOP50门槛增幅最大,位次争夺中谁能稳住发展节奏?

    2019中国房地产销售金额TOP100的门槛值均较去年有所提升,其中增幅最大的是TOP50,较去年同期的第50名增长21.49%

    各门槛值中,TOP30和TOP100的增幅相对较低,分别为13.37%和16.32%,处在中部的房企,前有拦路虎,后有追击者,再加上市场环境影响,难免增长乏力。而位于榜单末端,房企面临的行业压力和发展局限更大。

    数据来源:观点指数监测及整理

    随着调常态化,一些规模更大的房企更容易获得市场的认可,在拿地和融资上也获得相对的优势,而小房企的生存空间急剧压缩,未来的日子将更加艰难。举例而言,观点指数监测的融资数据中,不乏高息举债的小型房企,最高的融资利率达到15%。

    在此大环境下,上市连接资本市场不失为更好的选择。据观点指数不完全统计,不包括大悦城重组敲钟在内,2019年有6家主营房地产开发的企业上市,分别为德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股集团和景业名邦集团。

    另外还有大唐集团、港龙中国、汇景控股、三巽控股、海伦堡地产和奥山控股6家房企已经向港交所提交IPO文件,等待下一步操作。

    不管是2019中国房地产销售金额TOP100的哪个门槛,跨过不意味着暂时休止。如何在持续刷新的位次争夺中稳住发展节奏,走得更稳、更快,留待明年TOP100房企继续解答。

    审校:劳蓉蓉



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