戴德梁行：天津2016年四季度写字楼及零售市场概况
宏观经济概况
北中国区主要城市经济数据(2016年前3季度)
主要地块成交
甲级写字楼市场
各区域市场行情
市场动态
全年供应，净吸纳量和空置率
2016年第四季度，位于小白楼商圈的万通中心项目入市，为天津甲级写字楼市场带来约5.3万平方米的新增办公面积，至此，2016年天津甲级办公楼全年新增办公面积为36.5万平方米，全市甲级写字楼市场总存量达138.4万平方米。
受天津甲级写字楼市场需求疲软及新项目入市的双重影响，本季度天津甲级写字楼市场净吸纳量仅为6,674平方米，全年甲级写字楼净吸纳量为45,961平方米，仅为去年全年净吸纳量的27.5%；截止2016年四季度，天津甲级写字楼市场整体空置率为38.4%，较去年同期提高了17.5个百分点。
主要租赁交易
2016年第四季度，天津甲级写字楼租赁交易主要集中在新近入市项目，多以企业的搬迁升级为主。
从成交的客户类型看，金融类客户仍为当季成交的主力客户，另外，新兴的TMT行业，专业咨询类客户成交占比逐渐增大，物流、贸易类客户退租明显。
租金水平
2016年第4季度，受新项目入市及写字楼市场需求疲软的影响，天津甲级写字楼平均成交租金较上季度有所下降至每月每平方米111.9元，同比下降7.4%。
近几年，由于天津甲级写字楼市场将持续保持较高供应量，预计天津甲级写字楼租金将有进一步下行的风险。
年度新增供应及预测
展望2017年，预计天津将有陆家嘴金融广场、融侨中心、仁恒国际中心等多个项目入市，将为天津甲级写字楼市场带来约42.8万平方米的新增供应面积，届时租赁压力将继续加大，空置率有望进一步上升，市场将继续保持租户受益。
展望未来几年，天津甲级写字楼市场将持续保持高供应量增长，且由于核心商圈土地稀缺，供应量减少，将涌现出多个新兴商圈，如天津西站、海河沿线CBD、河西新八大里等。
未来供应 (2017-2020)
优质零售市场
各区域市场行情
市场动态
天津购物中心新增供应, 空置面积和出租率
2016年第4季度，天津没有新项目入市，全市新增供应仍旧19.6万平方米；为截止到目前，天津优质购物中心总存量保持平稳达173.2万平方米。
本季度，由于部分购物中心正在进行品牌调整，天津优质购物中心空置面积保持平稳，市场整体空置率保持在9.4%。
主要新店开幕
就项目表现而言，大悦城第5个主题街区—超级工厂在本季度正式亮相，该街区主打造物空间的全新概念，是全国首个集手艺教学、原材料和工具售卖、作品展售于一体的城市匠人专业造物空间。天津世纪都会在本季度引入相对于VR更具实景互动性的AR科技，将新科技应用于实体卖场，掀起了一场“购物中心+AR”浪潮。
就业态表现而言，特色餐饮、儿童娱乐业态仍是当前购物中心较为青睐的业态，如天津大悦城引进日式居酒屋品牌“塚田农场”，河东万达广场引入“万达宝贝王”等儿童娱乐产品。
租金水平
2016年第4季度，天津主要购物中心平均报价租金较上季度保持平稳为每月每平方米466.5元。
年度新增供应及预测
展望2017年，天津计划有松江置地广场、和平·大悦城、陆家嘴购物中心等多个商业项目入市，届时商业竞争更加激烈，精准的商业定位及特色商业品牌的引进将尤为重要。
2017年至2020年，天津零售物业市场新增供应量将持续高位，预计到2020年，天津零售物业市场总存量将达到448.4万平方米。
由于市区土地稀缺，天津零售物业市场新增供应项目将不再集中在传统核心商圈，海河沿线CBD、其他地区商业发展较为迅速，区域性商业将在天津迅速发展。
