多渠道收紧“杠杆”,下半年TOP20某房企或被收购

同策咨询

2017-02-16 16:19

  • 过去一年里,房地产投资资金,随着市场行情的发展一路再飙升,很明显的是,自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长,房企在通过各种渠道“加杠杆”扩张。

    张宏伟 对于地产行业行业来看,资本市场的口子正在逐步收紧。

    央行报告数据显示,截止2017年1月末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,增速与上月末持平,比去年同期低2.7个百分点,从宏观货币政策而来看,市场流动性在逐步收紧。

    此外,2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。文件规定,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。基金业协会称,房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个,将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

    根据《备案管理规范第4号》文件,禁投房地产的私募资产管理计划包括五类:一是委托贷款;二是嵌套投资信托计划及其他金融产品;三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权;四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

    而在此之前,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

    然而,当下的问题就是房企仍然没有停止扩张的步伐,房企仍然在积极拿地为自己“加杠杆”,试图通过这次“加杠杆”博弈2018年下半年之后的下一轮市场机会。而这样的结果就是房企的杠杆率继续高企,一旦遇到市场深度调整期,企业的资金面压力就会越来越大。

    从国家统计局部披露的2016年房地产投资相关信息可见,房企的资金结构面临调整。国家统计局数据显示,2016年,房地产投资资金来源中,国内贷款从2月的4471.47亿元,一路增长至12月的21512亿元,有超过5倍的增长;自筹资金从2月8332.57亿元,到12月的49133亿元,增长了超过6倍。而最大可能以表外融资为主的其他资金从2月份的8572.82亿元,到12月份的73428亿元,增长了近10倍之多。

    由此不难看出,过去一年里,房地产投资资金,随着市场行情的发展一路再飙升,很明显的是,自筹资金与表外融资增长幅度都远高于国内贷款增长,房企在通过各种渠道“加杠杆”扩张。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,自筹资金与表外融资的不断上涨意味着房企在过去一年多时间当中不断通过各种融资渠道加杠杆,以加快扩张规模增加企业市占率。回顾过去一年多的时间可以发现,房企是从2015年下半年市场好转的时候开始加杠杆的,这种情况一直持续到现在。房企“加杠杆”的主要的表现形式为自筹资金与表外融资的增加,虽然通过资本市场力量增加了企业的销售规模,大幅提升了市场占有率,但背后的资金借贷规模较大,后期的偿还能力对于企业来讲逐步降低,随之带来的房企运营风险越来越大。

    据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说,2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

    此时,对于房企来讲无非两个解决方法:一是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,非自有资金已经不能用于拿地环节,毫无疑问,资本市场环境已经收紧,到了下半年,房企通过借新还旧的能力会进一步降低;第二种渠道,就是要加快销售回笼资金,通过销售回款解决资金压力。现在看来,在调控政策从严执行的背景下,市场去化速度大幅降低,到了下半年,市场调整的深度也将进一步加大,届时,房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题,解决目前的资金兑付压力。

    而对于金融机构来讲,对于房企“加杠杆”所带来的市场风险并不会视而不见。因为每一个房企每一个项目背后都有自己的贷款。同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。届时,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。

    而这些动作有可能会让占有整个行业“加杠杆”较大的民营房企、绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题,不排除下半年会频现中小房企被并购或破产的现象,甚至出现TOP20某房企中“加杠杆”较为明显的房企尤其是民营房企可能在2017年下半年(晚的话2018年上半年)的楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题,这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,它们极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。

    张宏伟 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:武瑾莹

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