观点指数 | 南京11月报:调控“十道金牌” 成交滑落楼市回归常态

观点地产网

2016-12-12 20:15

  • “双限”调控之下,当投资客狂热的潮水退去之后,南京许多楼盘难以再现“开盘必日光”的盛况。

    观点指数 一如“十几道金牌”的调控政策连番出台之下,南京楼市成交继上月几近腰斩之后,11月继续滑落至近5年最低点,调控效果可谓立竿见影。

    网上房地产数据显示,11月,南京商品住宅共认购9224套,比10月的10120套下跌8.85%,比去年11月16255套下跌43.25%;成交5869套,比10月6757套下跌13.14%,比去年11月14868套下跌60.52%。

    从成交板块来看,成交套数最多的为江宁板块,占总成交套数的37.2%,非主城区的六合、浦口和高淳则依次紧随其后,成交套数分别为1015套、780和711套。相比较而言,主城区的成交则相对回落,其中成交比较好的为建邺区和雨花台区。

    二手房方面,南京11月的商品住宅成交量为11394套,与前两个月的12000余套相比,基本维持平稳态势。

    二手市场的报价逐步回归常态,主城区二手房的报价有所降低,江北区域的房源受到长江大桥封闭的影响,出现一定幅度的波动。业内人士预计,12月“收官月”二手房的成交量仍会有一定幅度的下降。

    值得注意的是,在成交急转直下部分楼盘打出优惠招牌吸客之时,不受限购政策影响的公寓市场反而迎来了涨价窗口。

    据悉,南京在过去的11月,4家房价微涨的楼盘中就有3家是公寓盘,其中复地宴南都每平米上涨2000元,东方万汇城每平方米上涨1000元,而明发悦庭则每平方米上涨200元。

    “神盘”大热收官 楼市冰火两重天

    “双限”调控之下,当投资客狂热的潮水退去之后,南京许多楼盘难以再现“开盘必日光”的盛况。

    然而,南京核心区的高端盘却依旧保持坚挺,11月南京销售金额前十强的楼盘榜单也几成这些楼盘的阵地。

    相关统计显示,在南京11月销售金额前十的楼盘名单中,几乎有一半的楼盘位于南京核心城区,实际成交均价都在3万元/平方米以上。

    其中,位于河西中部的海玥名都更是卖出了4.5元/平方米以上的价格,吸引了3倍于房源的购房客户到场,销售金额超过20亿元,远远超过其他楼盘,一举夺得本月销冠。

    紧随其后的仁恒江湾城虽然以11.7亿元的销售金额排在第二位,但是这一在南京素有“神盘”之称的楼盘,在其推出收官之作的当日引发南京富豪集体出动,214套千万豪宅于当天中午全部售罄,再现了南京调控之前的抢房盛况。

    此外,位于雨花台区的绿地玉晖、江宁区的旭辉铂悦秦淮以及秦淮区的保利堂悦均以近3.5万元/平方米的成交均价,分别吸金7.23亿元、7.01亿元和3.99亿元成功进入前十强,名列第四、第五和第十名。

    后起发力的龙湖和融创,也凭借龙湖春江郦城和融创臻园两个中高端楼盘各斩获6.28亿元和5亿元,成为调控之后少有的热销楼盘。

    尤为特别的是,位于江宁的南京碧桂园虽然单价仅为1万四,但在市场刚性需求仍然十分旺盛之下,也凭借7.23亿元的销售金额挤入前三甲。

    统计显示,11月南京销售金额排行榜前十强楼盘共吸金89.15亿元,与上个月的108.06亿元相比,下跌17.5%,比去年11月的79.6亿元,涨幅则达到12.0%。

    政策收紧楼盘“爽约” 高端项目入市两难

    在政策收紧期,无论销售情况是否乐观,南京开盘的楼盘都一改往日大肆宣传的惯例,不约而同的选择了“暂未对外公布”。

    从目前获取的信息来看,11月南京楼盘开盘去化情况与楼市顶峰情形已经大相径庭。

    据悉,在南京11月33次的开盘中,日光盘出现了8次,去化9成为2次,而去化9成以下为3次,未提供数据的则为20次。

    其中,日光盘为仁恒江湾天成、万科城、新城保利天地、新城花漾紫郡、亚东同城逸境、中冶盛世滨江、中交锦致,去化9成的楼盘则为金辉禹洲金陵铭著、中交锦致。

    相比10月众多楼盘集中入市的情形,11月南京楼市经过两周的喧闹之后也进入了“衰退期”。统计数据显示,南京11月共有31盘开盘33次,共推出6662套房源,比10月10198套的上市房源下降34.67%。

    11月初的统计显示,南京有接近70家楼盘推新,但是实际有27家楼盘“爽约”。这些楼盘中,河西有3家,城南有3家,江宁和都市圈各有6家。河西由于预计加推的楼盘就少,再加上不少楼盘难领销许,爽约率最高。

    这些没有如约上市的楼盘中,除了一些纯新盘和高淳、溧水的楼盘之外,几乎都是均价在3万左右的高价位楼盘。

    对此,业内人士分析指出,目前南京市有关部门对2.5万元以上楼盘领销许把控非常严格,销许下达周期要比以往延长不少时间,3万以上楼盘的销许申请更是严苛。

    “可能是因为近期有关部门对于价格偏高的楼盘销许批复十分严格,很多想抢在12月前开盘的高价楼盘因为领不到销售许可证而爽约了。”据悉,如果高价盘领不到销许的状况持续下去,估计会让不少楼盘12月继续爽约。

    土地方面,11月中旬,南京举行了“双限”(限价限拿一宗地)后首场土拍,在网上拍卖9宗土地,共有万科、华夏幸福、禹洲等六家企业成功竞得六宗地块,另有3宗地块因触发最高限价转入摇号程序,并最终为青岛孚星置业有限公司、江苏通宇投资有限公司和南京红豆置业有限公司竞得,土地市场再吸金87.95亿元。

    在此次土拍前后,南京加大了土地供应,共推出14总地块。其中,11月12日南京市国土局挂牌的8宗土地,总起始价高达55.77亿元。值得注意的是,当中5宗涉及到住宅的用地因为地块的特殊性,并未跟过去一样设置最高限价以及现房销售的要求。

    11月24日挂牌的6总地块中,5宗土地均设定最高限价,并且设置了多项出让要求,其中涵括了江心洲最高限价160亿元的巨无霸地块。

    据悉,这6宗地总出让面积达69.63万平方米,挂牌起始价合计为116.9亿元,挂牌截止时间为12月27日。

    审校:徐耀辉

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