观点指数 | 武汉11月报：限购“熔断”市场 平安百亿再抢地

观点指数 虽然限购等政策不断收紧，但11月武汉房地产市场依然表现出色。

武汉房地产市场信息网数据显示，今年11月武汉新建住宅共计成交26364套，环比上涨超过两成，涨幅21.97%，成交面积约262.71万平方米。

若算上写字楼和商业物业及其他物业的成交数量，11月武汉商品房的成交高达32224套。

成交量大涨，房价也随之水涨船高，11月武汉的住宅平均成交价格为10990.62元/平方米，比前一月的9341.86元/平方米上涨17.65%。

月中，武汉市政府再度出台政策加码限购，要求首付全面提至3成且本地限购两套，外地暂停购房。因而，11月中下旬武汉成交量急速下滑，出现明显的分水岭。

分析人士指出，相比前两次的政策，此次限购加码对武汉楼市起到了很好的调控作用。

限购加码 成交急跌

分区域来看，武汉楼市成交量大涨主要来自于此前主城区新房供应紧张的局面得到了缓解。

观点指数获悉，11月武汉共计26个楼盘加推入市，新增商品房供应约220万平方米，其中有四分之三位于主城区。

而在11月武汉32224套的商品房总成交量中，主城区成交了20270套，成交价格13020.9元/平方米。

虽然随着供应逐渐增多主城区成交量也在回升，需求端的部分购房者却因11月中武汉出台的限购政策而被挡在了门外，使得此后的新房去化明显下跌。

10月3日，武汉重启限购；11月14日，武汉发布《关于进一步促进房地产市场持续平稳发展》的通知。

通知明确表示，11月15日起，在武汉江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区、东湖高新区、经开区（不含汉南区）、市东湖生态旅游风景区等区域内，武汉本地户口首套房首次贷款首付由最低25%全面提升至30%，购买二套房首付比例则增加到70%，拥有2套住房及以上的，暂停购房资格。

外地户口需要在武汉购买首套住房的，则应提供连续的2年社保证明，且最低首付30%，已拥有1套住房的，暂停向其出售住房。

观点指数查阅武汉房地产市场信息网每日成交数据发现，11月1日-14日，武汉日均新房成交套数为966套，11月15日限购新政执行前三天，武汉新房网签均在千套以上，11月14日更达到接近接近最高纪录的1751套。

由于新政执行前扎堆买房及网签滞后，11月15日-17日，新政执行首三天，武汉新房成交量仍保持在千套之上，三天成交分别为1537套、1205套、1079套。

月内，武汉单日新房成交在千套以上的共有8天，均在11月17日之前，11月18日开始，武汉新建住宅去化即迅速跌至900套以下，最低单日成交甚至仅480套，日均成交仅约693套。

显然，这样的变化来源于突然而至的限购加码政策。有业内人士表示，从今年8月底到10月初，陆续出台的调控政策其实都较为温和，武汉购房需求依然热烈，所以在供应开始增加后成交量开始回升，并未能有明显的降温效果。

此次加码调控之后，大部分外地投资客被挡在了市场之外，刚需客成为主要群体，因而房价也开始小幅回落，楼市增长势头也得到抑制。

不过也有分析认为，武汉还是会以保持市场和房价稳定为主，如果后期调控效果仍旧不显著，也不排除继续增加调控力度的可能。

平安百亿落子 雅居乐潜入

楼市成交攀升的同时，沉寂了一个多月的武汉土地市场因月内集中推17宗地引起关注。不过为配合楼市调控政策，武汉也首次设置了地块最高限价。

11月22日，武汉举行月内唯一一次土地公开拍卖，17宗地近127万平方米土地最终以约196.86亿元的总价成功出让，其中9宗溢价出让，8宗底价成交。

武汉首次对11宗地块设定了封顶价，起价65.14亿元的P（2016）118号汉阳杨泗港商住混合地块最高限价定在了122亿，成为热门“准地王”。

由于位置较为优越，该地块同时吸引了万科、华润、中海、碧桂园、金茂招商以及中建越秀等地产巨头的抢夺，其中平安表现最为激进，屡次叫价过亿，整场拍卖中叫价一亿5次，2亿2次，5亿2次，5.35亿1次。

经过两个多小时的争夺，平安最终以110.65亿斩获该地块，虽未达到122亿的最高限价，依然刷新了汉阳总价纪录，楼面价13588元/平方米，剔除商业部分，住宅实际楼面价达到15000元/平左右。

这是继2015年12月首入武汉夺下太子湖地块之后，平安在武汉拿下的第2宗地块。此外，绿城也首次在武汉公开市场收获项目，以1.8亿底价竞得武汉新洲区阳逻街施岗村宅地。

在11宗限价地中，有5宗地因触及最高限价而熔断，进入按规划评比确定竞得人阶段。据11月24日公布的最终评比结果，该5宗地块最终由北辰实业及首入武汉的中南建设拿下。

江苏房企中南建设成功夺得东西湖区径河街106号、黄陂区横店街后湖北路108号和黄陂区横店街川龙大道109号三宗地块，总代价为33.2亿元；北辰实业则以34.5亿的总价获得位于黄陂横店的110号、111号两宗地块。

值得一提的是，在平安、中南、北辰、绿城等房企高调出现在公开市场抢地的时候，华南房企雅居乐也通过增资3亿和提供贷款30亿人民币的方式获得江夏庙山邬树村宅地地块50%股权，“悄悄”进入武汉市场。

武汉业内人士透露，雅居乐早已有进入武汉的想法，今年8月份还曾参与武汉东西湖区的竞拍，最终无奈败于融创。

此次布局武汉，雅居乐还首次采用了类似小股操盘的模式，负责操盘及项目管理，每月还将收取占合同销售总额4%的管理费，但该项目公司财务等不会并入雅居乐的账内。

雅居乐表示，该地块将拟发展作商业及住宅用途，订立合资协议将有助其产生收入，并提供资本增值潜力。