仲量联行：在不确定中前行-2016年三季度大中华区物业摘要

经济和政策动态

今年第三季度中国GDP增速与前两个季度持平，保持在6.7%。稳定的经济表现还是得益于宽松的信贷环境和强劲的基础设施投资。受强劲的个人住房贷款需求推动，2016年前三个季度人民币贷款增加10万亿，同比多增近2600亿。固定资产投资增速保持强劲，今年前三季度同比增长8.2%。其中，基础设施投资表现尤为抢眼，同比大幅增长19.4%，占全部固定资产投资的近20%。此外，得益于住宅销售的强劲增长，开发商在热点城市加快项目建设，从而使得房地产投资在前三季度同比增长5.8%，明显好于去年同期2.6%的增长率。

尽管居民收入增长放缓，然而信贷充裕刺激居民消费保持旺盛。前三季度全社会消费品零售总额同比增长10.4%，增速较上半年提高0.1个百分点。这主要还是受强劲的汽车和居住类商品销售推动。受强劲住宅销售拉动，家具、建筑及装潢材料等居住类商品销售增速保持在13%以上。与此同时，受税收优惠等政策推动，汽车销售增继续提速，前三季度同比增长9.1%，较去年同期高4.9个百分点。由于外部需求持续疲软，进出口无实质性改善。今年前三季度，净出口拉低中国经济增长0.5个百分点，而最终消费支出对经济增长的贡献率达到71%。

虽然中国经济增长在前三季度保持稳定，但是随着信贷政策调整和房地产紧缩政策实施，中国经济将在未来一年内面临更大的下行压力。（周志锋 中国区研究部总监）

甲级办公楼市场：

在三季度，各主要城市的办公楼租赁需求继续保持相对较弱的态势。但纵观各大行业，国内的银行、保险、TMT（科技、媒体和通信）等行业的租赁需求相对较强。在四个一线城市中，北京与上海的空置率仍保持在个位数，广州与深圳空置率略高于10%。二线城市由于整体新增供应量不减，空置率依然保持在高位。

受到整体需求减弱的影响，一线城市中，深圳与上海的租金小幅下滑，本季度分别环比下降了1.0%与0.4%。北京与广州的租金基本保持平稳，本季度涨幅分别为0.3%与0.1%。在二线城市，居高不下的空置率水平对租金表现持续施压，业主议价能力继续转弱，一些城市租金跌幅加速，尤其是天津、沈阳、成都等城市。我们还注意到，大部分租户对租金成本的控制更趋严格，尤其是跨国企业。

值得注意的是，相比传统CBD，一些新兴商务区的租赁表现尤其活跃，诸如上海的前滩、杭州的钱江新城等板块。这些新兴区域的租金优势和周边交通及商业配套的逐步完善，吸引了诸多制造、贸易、医药、IT等企业的进驻。在二线城市整体租金跌幅加速的情况下，G20峰会的举办地杭州的钱江新城板块的租金却企稳回升，租金环比上涨1.0%。

优质零售物业市场：

大部分城市在今年面临供应高峰。由于缓慢的工期或招商进度不及预期，在三季度众多零售项目被推迟至年底甚至2017年开业，在零售物业扎堆的新兴市场尤为普遍。受到来自新增供应和电商竞争的双重压力，大部分零售物业市场的租金涨幅都放缓甚至出现下跌。

主要的需求继续来自于餐饮、娱乐、服务以及其他“体验类”租户，此类租户受电商的冲击较小。其中瑜伽中心、健身房、舞蹈教室和其他健身会所的租赁需求越来越旺盛。从更广的角度来说， 中产阶级日益重视健康的生活理念，意味着体育服饰品牌和健康食品有很大的发展机会。部分机构预测中国体育服饰市场的规模将最早在2020年超越奢侈品市场。知名的国际体育服饰品牌比如Adidas持续扩张，新进者Under Armour也在积极开拓市场。随着新进品牌纷纷在一线城市亮相，很多内陆的城市也日渐得益于目前的健身热潮。例如，Nike Air Jordan宣布将在成都国际金融中心打造全球第三个旗舰店。

在全国范围内，百货业持续低迷。百盛关闭了重庆万象门店，而其他一些百货商场也在进行租户调整和翻修，加大餐饮和商品打折区的占比。上个季度提到的转型趋势延续到这个季度，在天津的一个表现不佳的百货商店出租了5,000平方米给联合办公运营商优客工场，将零售空间转换为办公用途。

高端住宅市场:

第三季度，为抑制房价的快速上涨，苏州和南京等部分热点城市开始出台楼市调控政策。从成交量来看，政策的出台产生一定效果，这些热点城市的销售热潮似乎有所退却。仲量联行跟踪的中国20个城市住宅成交量在第三季度环比小幅下跌6%至7,224万平方米。但随着新增供应的放缓，大部分热点城市的库存水平继续大幅下跌至近年来的低点，房价继续处于快速上升通道。

正当大家预期十月销售旺季来临之时，20余个城市在黄金周期间陆续颁布了严厉的紧缩政策。在此轮的调控中，众多城市专注于通过提高二套房首付比例和限制外地户籍居民购房来抑制投资需求。在此轮大规模的调控之前，仅有上海等少数城市出台了严厉的措施以稳定房价，其余的热点城市调控多数是象征意义大于实际意义。而刚刚过去的这个“十一黄金周”毫无疑问称为中国楼市政策的拐点——政策环境由此前的宽松转为紧缩。

此次的紧缩政策首先影响的将是成交量。正如今年3月底上海政府发布第一轮紧缩政策后，4月即出现成交量大幅萎缩。在接下来的几个月内，热点城市的成交量预计同样会出现大幅下跌。然而，尽管成交量预计将下降，但短期内房价并不会有明显的下调。经过将近一年的大量成交，部分热点城市的库存已降至近年来的最低点，从而致使开发商在短期内继续保有较强的定价权。

中国物流地产：“销”烟四起？

一直以来，可交易资产的匮乏是阻碍中国物流地产投资活动的一大壁垒。由于大多数开发商竭力打造覆盖全国的仓储网络以服务蓬勃发展的电商市场，极少有人愿意出售手中资产。因此，中国物流地产投资市场自2013年以来一直由公司层面的交易主导——各路投资者已向活跃在中国的物流地产开发商注资逾100亿美元。

然而，在2015年中，澳大利亚开发商嘉民将一包含四个项目的资产包推向市场，并在短短几个月内售出其中三处物业。嘉民的此次“试水”在市场中激起层层涟漪，引得一众开发商纷纷开始将一些资产打包出售。此举不免营造出一种中国物流地产市场正在促销的氛围，甚至引发对于外资开发商开始撤离中国的担忧。

然而事实果真如此吗？并不见得。

尽管租金增速在近几个季度有所放缓，物流仓储地产仍是中国最炙手可热的资产类别之一。通过对上述交易特点的简要分析，不难了解开发商剥离资产的动机：

首先，开发商倾向于出售单一资产或小型资产包，并且所售物业集中在二、三线城市。同时，鉴于未来供应极度短缺，这些开发商往往将核心位置（如上海和北京等）的物业牢牢握在手中。通过出售这些“可替代”资产可以为开发商带来充沛的资金，从而投入到未来在中国的开发项目中去。

开发商背后的资本合作伙伴或许是他们出售物业的另一动因。为了说服投资人继续注入资金，开发商最好能拿出一些斩获超高回报的交易成果。同时，潜在买家对于不同物业的反馈也为开发商和投资人调整未来开发计划提供了很好的参考。

值得注意的是，开发商对潜在买家的选择非常谨慎。成熟的开发商通常选择将物业出售给规模较小甚至刚刚进入市场的玩家，而绝非他们的直接竞争者。这表明开发商们既没有撤离中国，也没有急于将旗下物业脱手。相反，他们都在部署更多的开发项目以期扩大在中国的市场份额。

总而言之，大可不必担心开发商准备撤离中国市场——事实上，他们正纷纷谋求扩张。相较于之前开发商惜售，大宗投资交易匮乏的局面，最近兴起的交易活动恰恰是中国物流地产投资市场走向成熟的一个重要标志。（张阳 仲量联行上海研究部高级经理）

站在十字路口的中国住宅市场

刚刚过去的这个“十一黄金周”毫无疑问标志着中国楼市政策的拐点。2015年下半年各地政府陆续出台了一系列宽松政策以去化高企的房地产库存。加上充裕的信贷，楼市宽松政策带动热点城市成交量在今年1至9月份大幅反弹，随之而来的是住宅价格的快速上涨和土地交易的急速升温。节节攀升的房价促使各地政府纷纷转变楼市政策基调。在刚刚过去的黄金周期间，20余个城市颁布了紧缩政策以抑制房价上涨。

在此轮的调控中，众多城市专注于通过提高二套房首付比例和限制外地户籍居民购房来抑制投资需求。例如，在苏州和南京，对于房贷未结清的本地买家，购买第二套住房时最低首付比例由原先的30%提高到如今的80%；而外地户籍居民限购一套房，并需要出具一年及以上个税或社保缴纳证明。此外，部分城市，如北京和上海，宣布将通过增加土地供应和中小户型房源来应对市场供给不足的情况。

此次的紧缩政策首先影响的将是成交量。正如今年3月底上海政府发布第一轮紧缩政策后，4月即出现成交量大幅萎缩。在接下来的几个月内，热点城市的成交量预计同样会出现大幅下跌。然而，尽管成交量预计将下降，但短期内房价并不会有明显的下调。经过将近一年的大量成交，部分热点城市的库存已降至近年来的最低点，从而致使开发商在短期内继续保有较强的定价权。

尽管政策基调发生改变，中国住宅市场的中长期基本面并未改变。热点城市，例如北京和上海，在国内人口迁徙中依然是最具吸引力的城市。这种人口流动将为当地的住宅市场提供持续而强劲的动力；而大多数三四线城市却依然苦于寻求市场增长动力，去库存能力非常有限。除个别地理位置优越的中小城市外，热点城市的限购将不太可能导致需求流入三四线城市。

紧缩新政的出台是顺应市场的需求。购房者大量增加借贷购买房产而开发商用天价拍地都预示着众多热点城市住宅市场面临过热的风险。新的调控措施将有助于买家理性思考购买行为，促使部分财富流向其它资产类型，推动住宅市场更健康发展。（周志锋 仲量联行中国区研究部总监）

大众创业对中国意味着什么

未来中国办公楼的市场需求将不仅仅是依托于国有和外资企业，而是将更多的来自内资私营企业。那么这些新一代的公司将会如何兴起呢？

万众创新

2014年阿里巴巴美股上市激励大量有志青年纷纷开始创业，渴望成为下一个马云。在中国，电子商务平台、共享经济手机应用和拼车等商业模式的发展速度高于西方国家，促使创新的速率不断加快。中国可能不是最早采用这些新技术的国家，但是一旦这些技术受到欢迎，它的使用率就会直线上升。很多人认为中国的创新是名副其实的，因为这种创新不仅仅体现在硬件上，还体现在工艺流程、包装、供应链以及和其他平台的结合上。许多创业型企业都是从联合办公、孵化器甚至是公寓里开始的。当这些公司逐渐扩大规模，就会产生巨大的办公楼市场需求。

平均每分钟就有7个新公司注册成立

近年来中央政府出台的一系列扶持政策极强地鼓励了高新技术产业公司的兴起。官方数据显示，中国有超过1,000家投资机构专注于资助创业者，投资额超过570亿美元。大约115家大学科技园和超过1,600个科技公司孵化器正在帮助中国超过80,000家公司发展，为170万人提供就业机会。据中国媒体报道，截至2015年5月，仅14个月之内中国就有480万家新公司注册，这意味着每分钟就有七家新公司注册成立。

办公楼需求的变化

此类公司规模最大的当属阿里巴巴、腾讯和百度，它们由于规模庞大，更适合于产业园区内的办公楼项目。而在未来几年，中等规模的公司将会兴起，我们期待更多的该类型企业会成为标准的高层甲级办公楼市场的租户。这是一个逐渐发展的过程：首先公司起步于规模较小的联合办公空间，然后扩展到乙级写字楼，随着公司发展需求的增加，最终会搬迁到甲级写字楼。

从孵化器到办公楼

对于创业型企业，大众创业产生的办公场所需求是多元化的，主要有孵化器、加速器、联合办公和众创空间，这些都是先承租办公面积再分租给个体租户的类型。这些办公空间多为小公司设计的，它们需要短期内最大的租赁灵活度和发展弹性，时间甚至短到只有一天。现在甚至还有一些“前期孵化器”，比如在北京的“创业大街”，你可以只付一杯咖啡的钱在那里使用一张桌子办公一天。

当公司发展到一定成熟的规模，吸引和留住顶尖人才逐渐成为其业务发展中越来越重要的一部分，他们会开始寻求更好的工作地点，来为员工提供舒适、高质量的办公环境。（麦哲文 仲量联行亚洲零售地产研究总监）

购物中心感到中国零售业的“强韧”了吗？

伴随着中国经济增长放缓，该国的消费业成为一个常年亮点。经过了几个季度，分析师和媒体将低迷的GDP数据与相对强韧的零售销售数据进行比较。事实发现，中国的零售销售额增长在过去几年中持续地超过了GDP增长。

关注中国零售业的投资者也许会因此感到振奋。然而，这样乐观的头条报道数据越来越偏离了许多零售商和商场运营商的实际经验：一些报道显示，过去几年的实际同店销售额增长水平放缓甚至出现下降。

投资者如何解释官方零售行业统计数据与实体购物中心业绩之间的差距？仲量联行的分析揭示了一系列原因：

首先，中国对“零售”采用了非常宽泛的定义。中国强劲的零售数据来源于所谓的“消费品零售总额”统计指标，国家统计局明确规定“消费品零售总额”不仅包括私人或家庭购买的消费品，还有批发销售和政府采购。这样广泛的指标范围稀释了该指标作为衡量日常购物消费者需求的精度。

第二，商场在整体零售中只占很小的份额。我的同事StevenMcCord从仲量联行的主要城市商场数据库进行推断从而估计出：中国的优质零售物业的销售额只占零售总额的5%。所以头条报道上强劲的零售数据更多反映的是其余95％的部分，而零售物业就算增长缓慢，对总体数据影响始终有限。

第三，网上购物正在吸收零售业大部分的增长。这一点是没有争议的，大量报告显示电子商务的快速增长是以牺牲传统零售业为代价的。然而，线上购物只占中国零售业的13％，这一个原因不足以完全解释报道的统计数据与实际的差异。

此外，非商场售卖的产品的销售数据在支撑着零售数据。尽管零售总额数据占据了头条报道，但国家统计局的定期详细数据发布（英文版）更为有用，因为该详细数据发布为收入超过标准线的零售企业进行类别分类。在2016年上半年，电器，服装和首饰——商场中的常见商品——的销售额与2015年相比都大幅减少。只有三种产品类型的销售在上升，其中两种是汽车和石油产品：这两大类总共占零售总额的近五分之一，然而购物中心的销售额却没有因此而受益——因为消费者并不在购物中心购买汽车或汽油。第三种销售上升的产品类别是食品，虽然这部分反映了通货膨胀的加剧，但这也有助于解释为什么商场运营商纷纷在租户类别中增加餐饮类的占比。

展望未来，中国零售物业领域的研究者如果想要获得有效的信息，需要通过对国家统计局详细数据进行深入的解读，或直接分析主要零售商和运营商的年度财务报告。虽然这样做工作量会变大，但在中国最常被引用的零售业指标越来越无法反映购物中心的景气程度的大背景下，这种方法将变得越来越必要。（华纳 负责中国物流和零售市场的季度研究和相关咨询报告）