主题讨论会:资本新时代 金融如何助推商业变革

观点地产网

2016-11-23 20:19

  • 金融在商业地产发展中承担起越来越显著的作用,我们谈论REITs、基金、资产管理的时候,是否真正已经了解金融?瞬息万变的市场中,金融也需要不断成长与变革。

    主持嘉宾:世联行首席技术官黎振伟先生

    讨论嘉宾:五洲国际控股有限公司董事长舒策城先生,中国勒泰商业地产集团董事局主席杨龙飞先生,旭辉控股(集团)有限公司副总裁蒋达强先生,花旗银行董事总经理、中国研究部主管兼亚洲区房地产板块研究主管蔡金强先生,正荣商业管理有限公司总经理张子玉先生,霸菱亚洲投资董事总经理林熙龄先生,香港元丰资本执行合伙人古迎辉先生,星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生,越秀房托投资总监李文峥先生

    黎振伟:感谢大家坐到最后环节,本场队伍规模强大,一共有九位嘉宾,加上我一共十个人,我们的话题谈到商业与金融结合。非常感谢刚才的嘉宾,我蛮困惑,怎么没有香港嘉宾来演讲,都是国内的嘉宾。可能香港的经验不好讲,因为他们的模式未必适合国内,现场可以互相学习,但确实不好讲,我发现更多的创新来自国内。

    刚才的嘉宾既谈到纯商业,也谈到复合投资商业。在座各位都是发展商及金融从业者,我们能否像刚才两位研究嘉宾一样,谈谈更有价值的模式。

    本次讨论环节的主题是金融与商业,现在的商业不好做,不容易做,我们要做金融。今天中国商业有点像中国实业,昨天广州拍地,8块住宅,2块商业,结果7块住宅用地拍了7个地王,2块商业用地1块流拍、1块底价成交。各位,现在做商业的的开发商不容易,别说救国,先救实业。

    在商业模式下,请大家回答两个问题,一是商业跟金融,谁重谁轻,孪生兄弟也有早出生和晚出生;二是从银行来讲,你想投资什么样的商业,现在还投商业吗?你对商业地产商有什么建议?商业地产商回答,商业跟金融谁跟重要。在今天的环境下,我们该做什么样的商业,你需要怎样的商业模式,需要什么样的金融支持你?一个是需求,一个是要求,这个问题说简单不简单,说容易不容易。

    首先交给做商业的舒总,我发现只有你是香港的商业家。我刚刚搜索了舒总的资料,商业也不容易,商业很难卖,您如何看商业金融,您要做什么样的商业?

    舒策城:第一个问题,商业跟金融哪个重要,我认为商业更重要。首先把商业做好,如果不做好商业,没有金融会支持你。做好商业,金融有可能支持,我认为商业很重要。当然,不能说金融不重要,在中国,今年商业地产压力很大,做这个行业的压力很大。

    我们在全国做了几十个商业项目,其中有十几个综合体,二十几个专业市场。这两条线比较起来,综合体压力明显比专业市场大,我一直两条线发展,做专业市场和商业市场。我从2004年开始做这个行业,经济好的时候综合体好做,零售业增长比较快,经济下行时发现抗风险的专业市场比较好,专业市场有刚需,专业市场的产品价格比较低。综合体,经济好的时候可以消费1000块,经济不好的时候会消费100块;大家有钱买奢侈品,收入不好的时候不一定买奢侈品,只买刚需品。

    在中国做专业市场和综合体的不多,应该只有我们一家,我们做了16个综合体,24个专业市场,别人委托我们管理的还有20个(综合体和专业市场)。五洲国际现在管理60多个项目,其中20多个是别人委托我们管理,自己的项目有40多个,不能说这个行业压力不大,我认为商业地产还是有压力的。

    按道理商业地产是一个很好的行业,有些城市规划过剩造成商业压力很大,如果规划合理是很好的行业。在中国内地,我们开发了一些住宅,把住宅当投资的产品。按理说商业更适合投资,但在中国内地不一样,住宅当产品,要合理规划商业,价值不会差于住宅,这样一来,商业真的是过剩,明明适合建两个综合体,却建了五个综合体,肯定没有价值。香港和国外的规划应该比大陆合理、科学,别人的商业压力不像我们这么大。

    中国成都、沈阳有很多综合体,这哪受得了?这完全是规划出了问题。为什么专业市场好一点,因为专业市场注册人少一点,我们是2013年在香港上市。

    黎振伟:舒总,抓紧时间,接下来让这位先生,他是金融的,如何让他愿意投你的项目。

    舒策城:我们把商业做好,希望金融可以支持我们。

    黎振伟:你要告诉他,你怎么支持我,我做什么东西。下一位是来自霸菱亚洲投资董事总经理林总,你要投资商业,如果舒总是专业市场的,你愿意投吗?两个问题,一是商业跟金融谁重要;二是如果舒总做商业市场,你愿意投他吗?您要投资商业,愿意投哪些?如果要投,你要求他怎么变化?

    林熙龄:不是你的专业市场不好,但我不会投。我会解释为什么我不会投,我不知道明年,我只是说现在。

    回答第一个问题,金融跟商业地产谁重要?我们是投资者,如果没有金融,根本不能做投资,两个都重要,舒总说这个做得不好,拿不到钱,这是鸡跟鸡蛋的问题。为什么以前不投专业市场,传统商业地产是做好商场,不管是什么业态,都追求稳定的现金流,做什么产品都可以,只要有稳定的租户组合、稳定的定位和稳定的现金流。现在不一样,有电商冲击以及很多莫名其妙的理论,体验性也好,购物模式不一样了,现在周期很短,每个人都在摸索下一步怎么做,不管体验性、家庭。传统的可能不行,反过来是不知道。

    金融这一块,我觉得传统的不行,要找一些可以接受风险比较高的投资者,看看能否配合,你的现金流可能不稳定,但是两三年后如果你是一个大赢家,投资者可能就会投你。传统的融资银行可以做,贷款比率也比较低。所以反过来说,你虽然介绍了不确定性,但如果未来体验性一旦成功,最后分成肯定比追求现金流稳定要好。

    黎振伟:你说都重要,孪生兄弟也有大小。你现在找到投资模式了吗?

    林熙龄:找到,但有不确定性。

    黎振伟:第二位嘉宾来自勒泰商业地产集团的杨龙飞董事长,您昨天在恒隆谈到的项目很出名,至今如何回答这两个问题,金融与地产;你现在做的商业如何创新,以得到金融的支持?

    杨龙飞:谈谈金融和地产,这两个词是皮和肉,是密不可分的,有钱不懂不行,懂了没钱不行,两个都懂的人不多。

    我谈谈我的观点,一是商业地产不能没有金融;二是商业地产不能不懂装懂,人的能力不能超过阅历。很多人在商业地产赚了很多钱,但这个行业门槛并不像住宅行业的那么低,肯定不能不懂装懂。

    互联网,今天听沈建光先生说的话很有哲理,回到本质。很多人对商业的概念,知其然,不知其所以然。大家都知道“光棍节”,光棍节11月11日卖了1000多亿。谁能告诉我10号和12号卖的多少钱,线上怎么把线下都取代了?都知道卖1000多亿,我问一句“马云,12号卖了多少钱”,谁也不说这个事。

    过去开饭店,到饭馆吃饭,没有信息,没有移动互联网,不那么方便。商业的本质是实实在在的供和需之间的关系,互联网加上技术,无非是精准、高效、服务,跟那个没关系。

    我们是做零售业的,沈建光说得非常好,静下来多想想。光棍节要干什么,去过国外的话,国外圣诞节所有零售商都会促销。

    黎振伟:回到我们的主题,现在谈到的是地产和金融。您的企业如何跟企业合作,我们现在要卖住宅。

    杨龙飞:我没有住宅,专做商业。

    黎振伟:如何解决资金?

    杨龙飞:做商业一定要有金融支持,像水游城2008年已经在做了,中国市场生态不成熟,你热爱这个行业,市场环境不成熟,也是做不好。如果你有很好的商业理念,这里有很多经济指标符合投资人回报的需要,到底有多长时间,这还有产业链的问题。

    勒泰商业2003年开始做,2004年开业,我们是在马来西亚设立,马来西亚项目有12万平米,但当时有现金流也拿不到钱,没有钱就做不了,金融危机后才有雇佣。

    我在谈本质,不能草草说金融和地产,今天的课题我稍微跑题,都说“双11”卖的多少钱,从来没有人问12号卖多少钱。线上线下是事物的两方面,本是商业,互联网只是一个技术,各行各业都可以应用到。

    黎振伟:一个皮,一个肉。你没有做住宅,完全做商业,接下来让杨总总结。

    杨龙飞:商业,人的一生中有很大一部分时间在这个世界,像今天活动是商务论坛。我们一生中80%时间在室内,如果你是工人,在车间,是工业地产;如果是物流的,装卸货,去仓库里是物流地产;你是医生、大夫,是医疗地产;你是老师,是教育地产;你老了,腿不能动,只能晒太阳,你是养老地产。地产里有很多种类商业。

    谈到商业地产,我得把我的理念说出来,我得做一下广告。我的理念是携手世界商业,改变城市生活。这不是泛泛的口号,这是一本艺术,购物中心是商场的,是了解这个城市人都市生活习惯的一门科学。我从山东过来,要跟大家沟通我的理念,不是显摆。

    我做商业地产很长时间,很多人知其然不知所以然。大家都知道都市生活,人类生活需要各种服务,而我就是整合各种服务的,把高效、零售的整合起来,把健身等体验型的,以及把城市所有好的、有代表性的整合进来;把这个城市没有的,别处有的,这里人们消费可以适应的放进来,整合成大的综合体,各自发挥协同效应,聚集人流,为城市服务。我们做的购物中心,就是让整个城市的生活有提升和享受。

    黎振伟:接下来的嘉宾是做商业和做银行的,有请旭辉控股副总裁蒋总,你怎么看商业和金融,旭辉商业模式里如何解决金融。如果跟花旗银行的蔡总谈谈你的商业模式,他愿意投资你的商业吗?如果你找他做投资,他愿意来吗?你们共同探讨,由于时间关系,每人只能3.5分钟。

    蒋达强:旭辉控股是以住宅开发为主的公司,我管商业和住宅,管住宅、城市这一块收款达到150多亿。我思考三个问题,旭辉控股一直琢磨,但没有想得特别清楚。

    一是怎样让靠谱的商业人才在公司工作满五年?为什么职业经理人跟老板搞不到一起,因为不知道这个人是否靠谱,能否跟我脚踏实地的作风吻合。工作不满五年,工作五个月、一年就跑了,成本非常大。

    二是如何将产品一次做对,现在经常一次做不对,做不对的时候涉及大量拆改、定位不对。产品做对,成本最简单。

    三是如何把重资产变轻,开发商永远是重资产,不可能是轻资产,重资产变轻很大的前提是融资成本低于5%。我们民营企业,不是央企,也不是别的企业,我做起来就很难。所以说金融对开发商来讲非常关键,如果融资的利息和成本不达到一定水平,我们就不能为商业为地产服务,不能达到商业和地产并驾齐驱。

    旭辉控股正在摸索,我们把自己当做乙方,跟香港置地有很多合作,我们替他们打工,他们做投资商,我们做开发商,替他们把盘操好,把项目做好,给他们挣钱。

    黎振伟:你们做商业的资金来源于哪里?

    蒋达强:大部分是住宅,我们旭辉控股的商业还没有到扭亏为盈,还是不太大的业务。

    黎振伟:你们规模蛮大,未来的发展不得了。

    蒋达强:我们就做一个行业,不做别的。

    黎振伟:接下来有请花旗银行董事总经理蔡金强先生,刚才两位开发商(杨总和蒋总),像这种企业,您更愿意投资什么?他们提出5%的融资成本,您能给吗?

    蔡金强:商业本身像“练武功”,你练的是外功,金融像内在的修为,它没有终端的金融,没人帮它打开“任督二脉”。

    现在中国的商业并不差,我负责亚太区,去过各地的商业,中国的商业并不差,也不是没人投,而是没有退出机制。比如美国整体经营性商业,大概规模在7万亿美金左右,中国的经营性商业地产、工业地产加起来大概3万亿美金左右。但在融资方面,中国这条腿是瘸的,像美国有1万多亿来自于经营型抵押贷款,1万亿来自于REITs,1万亿来自于CMBS,可是中国七成来自于抵押性贷款,没有后两者。

    现在大家做得很辛苦,如果要发展,钱要不停地投进去,没有一天能离开资金。比如某公司,他们越做越辛苦,自己不知道怎么办,上市又退市,退市又想上市,没有后面这一块。没有REITs跟CMBS帮他退出来,并不是没有前期的金融。回到你的问题,投不投?很多人投,关键是投进去后两个人抱在一起,大家都走不了。

    黎振伟:可以帮他投,能不能走?

    蔡金强:个人认为2017年就快有出路,这一块主要是税的问题,根据具体的了解,可能有比较好的进度可以出来,而且REITs不光是零售,就算是菜市场、停车场都可以变成REITs,所以我是比较乐观的,虽然可能还要熬一阵子。

    黎振伟:虽然熬一阵子,你还是看好商业。我认为银行可以帮助商业地产共进退。你的形容很好,商业和金融,一是打通“任督二脉”,就像血液一样。下一位来自正荣商业管理有限公司的张子玉先生,如何看待金融和地产的关系。

    张子玉:简单介绍,我们今年正式把总部迁到上海,正荣商业管理有限公司大概有三个板块,一是住宅,去年卖了300多亿,全中国排27位;二是商业;三是资本市场。

    严格意义上我们是被动市场,我们是纯住宅开发商,从2013年开始做商业地产,纯住宅地产越来越难,我们公司根据未来住宅的开发和布局,主动拿一些商业地块,在被动和主动之间比较痛苦。我们现在做的购物中心全部持有,主要布局12个城市,12个购物中心主要集中在上海、天津、苏州,目前在苏州有将近6个购物中心,2013年开始开出4家。

    我认为商业地产主要核心是经营,经营和服务是我们做商业地产的本质。当我们拿到地做评估后,平均回报率是6-8%,莆田最好,因为是我们老板老家,回报率是8.1%。上海低一些,我们做了上海的测算,老板下指标做到7%,但我们测算至少是6.5%,因为土地成本太高,上海楼盘成本是1.6万元/平,莆田楼盘是4100元/平。我们在做的时候也很痛苦,商业作为集团独立板块,以每年三四家速度开店,所以对我们团队、管理、经营的要求非常高,今年要开两家,一是长沙,二是下个月16号在苏州。

    我们产品线有两种,一是区域型购物中心,10万平左右;二是社区型购物中心,6万平左右。因为商业地产和住宅地产的盈利模式不一样,决定了商业地产要做金融产品。我们第一家店开出来,经营了一年,到2017年4月就可以做ABS了。一是回报率,二是租户组合,三是地点,这几个指标达标了,资本市场会欢迎。

    我们前一段发了一个债,成本在6.5%左右,不算低,但对民营企业来说还算可以。我们发了20多亿,很大一部分投入到商业,我们想把内功和经营做好,大家对金融都有需求,市场通过持有形成有效的变现。

    黎振伟:你的观点是商业是内功,做好了金融就会找你。您希望怎么跟在座投资者合作。

    张子玉:我们15亿融资回报率大概是7.5%,第一笔贷款期限是10年,回报利率是5.7%多一点。我没有要求5%这么低,我们老板给我指标是6%左右,我觉得可以玩。正荣商业租金的回报率,我们有运营能力,也有全国资源实力,购物中心可以做到理想值的7.5-8%是可以的,当然资金成本越低越好,6%左右是可以接受的。

    黎振伟:下一位有请星展银行董事总经理洪诚明先生,开发商意识到要持有,现在发债,回报率要达到6-7%,如果他来找你,你有什么好的建议,如何选择企业?

    洪诚明:我认为这是一个时点,在开发过程中,不同的事件有不同的配置。蔡总的演讲非常精彩,我补充一点,商业地产尤其是零售对我来说是“老火汤”,商业的本质是“汤足,有耐心,火候适中”,开发的时候可以给一点比较高的回报,后面要“收火”,但是在国内找不到“火”的原料,希望各位可以配合我们中等收入的发展,多做中等收入的基金配置,让“老火汤”在适当的火候煲出来。他们可以把汤最终放在火炉上,它有小股操盘的好处,也有不温不火的持续发展,可以达到适中的效果。最终是时间和匹配度,回应李总的问题,两者很重要,并且需要匹配。

    黎振伟:还需要时间,谢谢你!从金融的角度,我非常理解,时间如何培育,金融要给商业时间,一起培育它,不能给太高的要求。

    剩下最后两位,我先找来自兰桂坊的古总,你懂商业,也懂金融,纯香港商业模式是没问题的,回到国内可能有问题。从兰桂坊企业来说如何解决商业与金融的问题,今天把香港经验拿到内地,你有什么好的建议。

    古迎辉:刚刚嘉宾提到,现在很多东西还没成熟。证券化退出方面有一些问题,从前端方面,用私募股权基金的方式是可以做到的。

    根据国情,现在暂时没有很好的退出方法,对我们前端的投资和要求更高。例如一个普通的地产基金,要求20%回报率,我们必须满足它的要求。退出经过各种手段,比如上市、EEITs等,十年前我们做过国内的项目,这是有可能的,但这并不是很大的共性。之前兰桂坊基本通过私募股权前端解决资金,后续寻求各种退出途径,要么可以转让股份,整个项目卖掉、证券化的退出。一般有五年以上,制度会推出来的,我们会用向前看的方法去做。

    黎振伟:我跟兰桂坊在广州做一个项目,香港的做法和国内的不一样,包括太古,他们选项目非常严格,宁缺毋滥,要做好的、做对的。我跟他们研究10个项目,只看中1个,回去研究。保证拿项目时,资金会关注你。我觉得您这个模式很好,国内的开发商要转型,放慢速度才能学到您的模式。

    最后有请越秀房托的李总,万众期待的REITs,这是中国目前唯一的。从越秀的角度分析,为什么REITs在中国这么难做,越秀可以做到,也从你们的角度分析你们的经验,金融与地产。

    李文峥:谢谢主持人。越秀房托是广州的国企,越秀集团是广州市政府在香港的窗口公司,1989年就有了,发展至今有地产、金融等业务。

    走到今天,我们的感受是住宅和商业都在做,我们的住宅有两三百亿销售额,我们在商业方面走出一条不一样的路子,特别的地方是有REITs平台,因为机会的原因或是政策的原因等,在2005年的时候,那时候是香港第一批REITs出来,2003年出法规,2005年扩大范围,我们三个REITs在同一年出来。而在之前我们就有比较好的境外架构,也有资产的储备,有一个资产包,也有一个比较好的税务方面的便利,在香港有比较好的平台。

    回应韩先生谈到的模式,开发、运营和金融结合起来的模式,我们有开发的主体(越秀地产)可以开发项目,我们还有运营团队做运营和孵化,我们也有REITs平台做金融,与其同时,我们也有对其它的金融工具和金融产品,形成闭环以及大概的发展逻辑。这就是我们形成的大概的一个REITs发展逻辑。

    我们的案例是,在2012年的时候,我们把广州市地标物业装到REITs里。我们做的时候,REITs只有70亿资产,但这个地标物业在广州的价值超过150亿元。能实现REITs,也是得益于我们有开辟通道和平台。但这个循环做起来也不太容易,反思下来,我们有很多其它方面的心得,在座各位都是这方面的商业地产专家,可能接下来要和国内金融做这一块,REITs可能很快会出来。

    我们看到ABS在2014年6月份“中信启航”出来后,整个市场发展了十几个ABS产品,合计起来有500亿规模。

    如果真的要做准备,作为商业地产开发商、业主或者轻资产运营团队,如何迎接市场的巨大机会?我们的感觉有几个方面,一是有比较清晰的战略,以开发商来讲,很多开发商是被动做商业,不得不拿商业的地,我们在很多城市拍地的时候要对接商业,不得不把它做好。接下来我们要主动做这一块的时候就有很清晰的战略。

    第二就是要有资产配置的能力,这是比较核心的,规模很重要。因为香港的REITs规模越大,REITs的要求越低,将来真的要做这个平台而且要退出时,估值可以做得越好。

    第三,REITs要一步到位可能比较困难,现在开始找不同的风险偏好、产品偏好等投资做前期的配置。古总也谈到在不同的发展阶段要有不同的钱,它的风险是不一样的。我们要对自己做很好的评估,看我们的风险到哪里,产品阶段到哪里,对未来风险的控制到哪里。我们可以早点配置资金,包括ABS都可以在现阶段配起来,将来退出会更容易。

    黎振伟:谢谢!我在广州,我很清楚越秀的上市,它有很多不可比拟的条件,因为它是广州政府的“大儿子”。很肯定一点是现在上市资产很强,租金收益很好,否则资金不会找你。

    关于金融与商业的话题很难,台上各位谈到自己的观点,从商业者角度和金融的角度各有不同,个人认为本质是把商业做好,如果没有本,金融不会找你。这个课题的难度很大,我们在做中国房地产的实业,真的需要我们行业多关注,多给政策,多解决我们商业的退出机制问题,否则明年再开会,大家都不容易。我们还是很有信心的,杨总要做很多的项目,杨总厉害,明年分享您的经验。谢谢各位!

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题