演讲 | 王天兵:黑石眼中的零售商业地产机会

观点地产网

2016-11-23 20:12

  • “我们认为商业地产应该有挑选,不能盲目发展,之所以花这么长时间研究区位,就是选址对商业成功的重要性。”

    王天兵:大家好,很高兴应观点地产的要求,在这里跟大家简单分享我个人对中国零售商业地产的看法。

    商业地产是一块钱租金、一平米租金收上来的,比住宅和销售地产增加更多的难度,因此提升租金、提升价值目的是增加租金收入。

    黑石集团中国房地产部总裁及董事总经理 王天兵

    如何提升租金收入,从投资的角度来看,要从本质上有机提升租金,更重要的是提升销售,提升零售租户每家的销售额,经营好了才有可能让业主付相对更高的租金。

    之前诸位嘉宾谈到中国经济发展,一是工业生产,可以看到工业增速从双位数降到6%左右,有趣的是个人消费六年来的复合增长仍然非常高,达到6%。

    从全国零售增长来看,我们依然保持10%的增长。之所以有比较强大的10%的增长,主要是中产阶级数量增长。

    经济的转型,从出口驱动向消费转型,这是一个非常重要的转型。大家知道中国存款率比较高,消费能力比较强,还有一点是城市化的进程。

    可支配收入的增长,过去收入几年可支配收入的数量比例有所下降,但我们基数增大的,接近8%以上,在全球范围内来看仍然是非常高的增长。

    从城市的变化、城市的增长,从研究机构一起探讨2020年预期到中产阶级的人口分布,占总人口的比例。

    我们认为商业地产应该有挑选,不能盲目发展,之所以花这么长时间研究区位,就是选址对商业成功的重要性。

    所存在比较大的影响是新增工业量带来的影响,刚刚在一个城市盖一个购物中心,周边就会新增购物中心,类似商业设施对我们零售收入产生负面影响,或者减增速下降的情况。

    另一个挑战是电商增长,增速在过去7年有40%左右的复合增长率。零售增长平均10%左右,电商占多少?根据国家统计局介绍,电子商务产品约占零售总额的15%左右,新增零售额的33%左右。

    这里进一步解释中国零售增长是什么样的情况——中国10%的零售增长包括日常购物中心、传统商业的增长,包括电商增长,同时包括汽油、汽车、家居等方面的增长,如果把石油、电商、汽车除掉后,我们仍然有超过6-7%左右的增长,增速仍然是比较好的。

    如果大家在研究同店销售增速的情况下,比例有可能进一步下降,全国二十几个城市新增供应量可能占25%甚至接近翻倍。在这种情况下,如果我们要继续深耕零售,对零售的定位、对新开物业的定位非常重要。

    我们研究主要零售板块增长的情况,可以看到婴儿食品、乳制品增长非常快,将近16%的增长;娱乐、餐饮甚至更多体验类的增长也是双位数,增长比较慢的应该是电脑及电子产品,甚至是奢侈品的增长。

    大家可以看到各大潮流品牌在中国的数据,体育品牌阿迪达斯、耐克年化增长20%左右,有些电子产品是负增长,奢侈品也是负增长。

    从我们的观察来看,投资零售物业应该采取相对谨慎的态度,我们对以下几种物业持有谨慎态度,一是小型商场,如果商场经营的不好,要重新调整业态,小型商场的空间不大;二是高端购物中心,由于诸多原因以及大家消费习惯的改变,从全球来看,高端零售并不是一个很好的投资选择,更别说无法改变设计结构的物业情况;三是供需不平衡等商圈;四是购物中心位置不佳也是一个负面的选择。

    这些物业不可替代,就像一个20、30万平米,在城市相对核心区位的物业不可复制,就像基础设施,无论如何消费都会到大型优质物业。管理不善,租户组合不理想问题,都可以通过提升管理以及调整租户比例、组合,提升商场的运营、经营效果,通过提升销售,最终提升租金收入。

    商业地产是黑石集团重要的投资组合,我们之所以喜欢商业地产,举一个例子,零售商业地产区别于办公类型的其它地产,零售物业有不可替代的特有特性,提升本身的收入,最终提升价值。

    通过我们投资商业物业,如何改造提升,我们收购物业、开发物业,如果区位不好,我们可以从零售物业调整为共享办公等办公物业;通过提升利用率,改变租户组合,提升现有管理团队的方式,提升物业的收入和价值水平。

    审校:劳蓉蓉

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