演讲 | 竺海群:如何判断商业地产前景及策略

观点地产网

2016-11-23 19:40

  • 大家会觉得电商是购物中心的挑战,我认为应该把电商作为我们的工具,最大的好处是提升购物中心的消费。

    竺海群:前一组讨论时,有一位嘉宾谈到现在的商业地产项目越做越不好,第二个没第一个做得好。

    我这里有不同的观点,我们是专业做商业地产的公司,从2003年至今一直做商业地产,商业地产对每一个产品的追求,越往后做,项目越好。非常有道理的是,回归商业地产的本质,做商业地产开发没有脱离这个本质。

    我们如何判断商业地产前景以及策略?中国商业地产现在并不是白银期,我非常认同这个观点。大概七八年前参加北京一个论坛时,当时有一个澳大利亚的先生谈到,他认为中国商业地产将进入15年黄金期,现在还可以用“中国商业地产进入15年黄金期”。

    中国经济增长的速度现在有些放缓,但比起周边国家以及世界上先进发达国家、区域来说,我们GDP的增速仍然保持非常高的水平,这说明经济发展仍然处于世界的前列,这给我们商业地产提供非常多的发展机会。

    从需求角度,按照销售额排名,我们增速在全球排名最先。2018年中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场,我们做的购物中心并不是奢侈型购物中心,我们做的是消费型购物中心,面对中产阶级消费需求,提供场所的购物中心。

    在大理念下,我们一定享受到中国快速增长的红利,这对购物中心今后的发展是非常好的助推作用。

    列举北京、上海、深圳等一线城市以及准一线城市,在国家刚刚公布的统计里,现在超过1万亿GDP的城市有11个,这11个城市跟美国城市相比,我们购物中心的拥有量、建筑度仍然处于上升的阶段。加上现在中国人口基数以及经济的增长,相信仍然属于快速发展的阶段。

    从商业地产发展的产业布局来说,我们现在做的不是奢侈品,大家知道奢侈品在过去几年的发展中,确实走了很多下坡路。今天在香港,大家也感受到奢侈品遇到的困境和挑战。

    恰恰我们做的是家庭区域购物中心,对应的是家庭消费,提供的产品是跟吃喝玩乐结合在一起的购物中心。

    这些购物中心的定位非常准确,我们在做购物中心时,做得最多的是定位,再做招商组合,根据市场摸底决定哪些商户可以进入我们购物中心。

    O2O,大家会觉得电商是我们购物中心的挑战,我们认为应该把电商作为工具,最大的好处是提升购物中心的消费。

    在刚刚过去的“双11”活动中,我们并没有参与“双11”,它是电商的活动。“双11”一定程度上创造了消费欲望,我们在购物中心活动里,有“石头剪刀布520”活动,把消费从商品导向转到社群消费导向,用了很多技术手段。

    这三天同比销售额增长了41%,这三天购物中心不可能发生本质上的变化,我们利用电商促销手段,把购物中心的客流积极引流,从线上导到线下,积极消费、积极参与,形成41%销售额的提升。

    对于商业地产来说,针对长久的发展趋势,我们投资模式有什么样的变化?2003年之前,购物中心在中国的发展不是现在的状况,深圳万象城是2004年10月份开业,深圳和香港这么近,2006年所有人都不太看好购物中心,因为没什么客流。

    一年下来,购物中心的客流人满为患,现在仍然保持非常好,深圳万象城这个项目是万象城系列最好的购物中心。

    中国的购物中心开始在各个城市,特别是一二线城市发展,从2004-2014年这十年中,应该是增长非常快的阶段。当然也带来一些问题,现在很多购物中心经营者、开发者,统一面对同质化、招商难的问题。主要是现在同质化把客群的品味、需求预期抬高,租户进来有很多条件,这是同质化竞争的后果。

    从2014年开始,原来很多做购物中心的人不行了,做住宅销售遇到问题,住宅的钱拿不回来,无法养购物中心,购物中心就要转手出售。

    我们在市场上有很多这样的机会,作为印力集团,现在万科是我们的股东,我们更多朝如何跟资本更好对接和结合。

    印力集团的对接和结合,主要想把印力纯商业的公司打造为全价值链的公司。我们开发、资本、经营每个阶段都做这样的事情,打造全国最好的商业地产的经营平台。

    市场的选择上,绝对不是只看GDP,还会看很多方面,比如城市科技投入、交通投入,该城市对于商业比例的投入。杭州第三产业占全市GDP的61%,这个城市现在有三个购物中心。

    购物中心开业后,就像上市公司一样,上市后才开始迎接挑战。

    我们做资产管理等有各方面的安排,每个购物中心定期升级改造、提升,充分发挥社区商业。

    我们要积极的处置在资产包里非核心产品,一定要做好差异化的竞争。资产管理是比较高度的资产管理,我们日常还有很多数据资产管理,我们在这方面做得比较专业。

    我们要了解购物中心,从拿地、开发、建设到开业,最后跟市场做对接,每一阶段需要的回报是什么要求,我们在这方面一定要对市场非常了解。

    审校:劳蓉蓉

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