演讲 | 沈建光:从全球经济看中国商业地产

观点地产网

2016-11-23 15:08

  • 明年对房地产外部政策环境会更加严峻,包括利率上升、流动性收紧、全球对美国贸易政策的影响都会有所体现。

    沈建光:脱欧之后英国最新的经济情况,美国川普时代对美国经济金融的影响,我觉得都对中国有非常深刻的影响。

    谈到商业房地产,各位都是大佬,我谈谈通胀环境、利率环境和中国货币政策明年的走向,以及对房地产的影响。

    瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理 沈建光

    我们发现川普当选的影响非常深远,他现在的影响特别是对中国经济的影响,可能市场还没完全考虑进去。

    从目前来看,对中国的直接冲击是人民币贬值。美元走强,美元节节攀升,接下来对人民币汇率贬值的压力可想而知。不光中国,整个发展中国家和新兴市场都受到冲击,美元大幅走强。

    一方面,钱都往股市流,股票出现了牛市。这个事情会不会持续下去?这很难说,现在大家的预期都是川普上任后,美国经济得到很大的提振,美国利息上升,美国经济强劲。

    另一方面,有没有这么容易在美元这么强、利率这么高的情况下通胀上升?美国利率能否大幅提升,如果不是得到提升,接下来在贸易方面肯定要采取所谓的措施。

    川普一贯主张放弃了TPP,现在开始在向北美贸易协定施压,接下来是关于中国汇率操纵。在纽约,很多美国客户、投资者包括华盛顿智库人员开会时谈到,觉得这个可能性很大。

    我们可以分析,从经济学理论上汇率操纵不存在,作为政治需要以及对中国增加关税的举动,可以看到对中美之间的影响非常大。

    中国一年对美国的出口有三四千亿美金,美国对中国的出口只有一千亿美金,超过2500亿美元的贸易顺差,如果真的开始贸易摩擦,对中国的影响很大。

    这方面的影响对房地产而言,我觉得中国政府9月份开始紧缩,现在回想起来还是很及时的。

    明年对房地产外部政策环境会更加严峻,包括利率上升、流动性收紧、全球对美国贸易政策的影响都会有所体现。

    看看基本的重要事实,美联署危机后,美国经济的复苏跟美联署极度货币政策放松有关系。

    从经济学角度跟市场不一样,大家说目前人民币要贬值,货币不能完全用印钱多少来决定,还有很多因素决定。

    次贷危机,全球发达国家中美国经济最好,倒霉的是欧洲和日本,源地在美国,美联署一发现危机,马上大规模印钱。

    2009年,美国总资产从100印到300,货币总量超过两倍的钱,一下子变成三倍,这样的印钱速度非常极端。总的来说,美国通过三轮量化宽松应对危机,现在美联署印的总货币是危机前的五倍多。

    川普上台第一件事要惩治美联署,这是美国利息大涨的原因。拼命印钱的结果是虚假繁荣,我们全球要从虚假繁荣的梦清醒过来,今后可能要回归实体经济,在美国可能性很大。

    虽然表面上现在美国经济复苏很快,为什么有这么多人对现实不满?美国80%的老百姓在大选前民调,都认为美国还没有走出衰退。

    这是事实,表面上看经济增长了,实业也上来了,但是另一方面我们看到大量的老百姓不满,大量老百姓觉得还没走出去,这是川普胜选的原因。

    美国制造业依然空心化,尽管衰退结束了七八年,美国制造业占GDP比重大幅下降,这是川普经济政策最重要的一切环,让美国制造业重新真正增长。

    它原来没有增长,什么得到了巨大的提升?金融地产得到了最大的提升。衰退后美国金融地产业的增长很快,反弹最快,制造业刚刚回到衰退前水平,这样的货币政策造成的结果是资产繁荣。

    中国房地产接触很多实体经济,美国情况更严重,制造业都倒闭了,这些人都支持川普。这样的结果造成美国出口对中国影响很大,美国除了石油、液燃气,制造业贸易逆差在不断扩大,这恰恰是经济的重心。

    川普对美联署政策非常不满,选前对耶伦抨击的很厉害,所以他一上台,12月份马上加息,明年至少两三次加息,比市场利息高。

    美元大升对人民币有影响,人民币今年可能会破7,明年至少7.3。

    川普认为中国是货币操纵国,这是很可笑的判断。人民币汇率操纵国的概念是美国十年前提出的,2005年人民币兑美元是8.3,中国贸易顺差占GDP接近10%,甚至超过10%,中国明显是贸易失衡。

    美国说你的汇率操纵是有道理的,IMF都认可这个概念。中国跟美国谈判,你不要搞贸易制裁,人民币慢慢缓步升值,每年5%,从8.3升到6.2。

    当时市场认为人民币会大幅升值,中国政府不让他升值,从这个角度干预汇率,从美国角度说这是操纵。

    现在的情况是如果中国政府不干预,人民币贬值的速度远远超过现在的速度,大量的外汇储备流失。因为政府的干预,干预也是贬值的趋势。假设中国政府不干预,让汇率随便贬,这会贬多少?

    中国政府在操纵、干预,是为了不让汇率贬值,这是美国政府想要看到的。美国政府财政部两年多来说中国政府没有操纵,这个干预是对全球有利的。如果川普说有操纵汇率,中国说那我不管了,让市场来决定,汇率贬值更厉害。

    这跟以前概念不一样,这还是要拿出来说事,这明显是从政治角度考虑,为打贸易战留下伏笔。

    中国是美国最大的进口国,这么大的体量,所有美国电器产品进口,中国产品占40%,中国市场占有率在美国极其高。

    特别是玩具,每年出口美国260亿,占美国市场82%,美国买的玩具中82%是中国的。如果真的要对中国制裁,开始打贸易战,对中国影响非常大,对美国影响也大,它的消费者肯定要承担更高的成本,因为他们找不到替代品。

    另一方面,对中国市场影响也很大。中国是美国最主要的市场,包括飞机、汽车、通用制造商等,中国是它非常重要的市场。

    中国有一定的反击能力,中国持有美国1万多亿美元国债,最近沙特也在减少美债。现在中国最大的问题在全球美国在通胀情况下,中国的通胀也在节节攀升,一方面是大宗商品价格上升,中国PPI制造指数在三个月通缩后,一下跳到1.2。

    另一方面主要是劳动力、工资和房价,房价的影响很大,很明显租金也会推高各方面的商业成本。服务业、消费等有很大的通胀压力,在这种情况下,货币政策还能宽松吗?

    货币政策还没有真正的动手,房地产动的是房贷,真正的利率还没开始,明年按照通胀上升的势头,中国政府政策出招跟美国越来越像,货币收紧,财政放松,推高赤字,刺激经济的方法,跟金融相关的行业都会产生很大的压力。

    对房地产有影响的是,明年的经济大环境并不是非常有利。

    审校:劳蓉蓉

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