莱坊：中国对外房地产投资——变迁中求增长

关键信息

·资本外流继续保持强劲势头。虽然在此期间总交易金额相对略低，但结合下半年已完成和进行中的交易情况来看，2016年全年表现将和去年平分秋色。

·美国如今已稳步成为中国资本的最重要投资目的地，今年上半年中国对美投资涨势强劲。纽约再度卫冕热门投资之地，吸引大部分流入资本，而中国企业对美国西海岸科技中心的投资兴趣也日益浓厚。与此同时，写字楼物业交易继续占据市场高位。

·今年上半年，中国投入伦敦的资本显著上升，甚至在英国脱欧公投之后也并未出现下滑迹象。大型私人投资者更加青睐伦敦金融城和西区，其投资总量已经超越大型保险公司。

·由于上半年并没有任何大笔交易，中国在澳大利亚的投资总量相对去年同期呈现下降趋势。但由于悉尼和墨尔本两地的租赁市场供不应求，租金增长强劲，面对来自其他亚洲国家买家的竞争，中国买家对这两座城市的整栋商用物业尤感兴趣。

·香港是距离中国大陆最近的国际金融中心，其写字楼具有无与伦比的吸引力。对于中国大陆开发商而言，大陆各大城市的土地竞拍激烈，而香港住宅用地性价比更高。

·未来，由于人民币持续贬值，资本外流控制收紧和低利率环境，中国投资资本将继续被推向有形资产，尤其是房地产市场。然而，政策不确定性带来的风险可能蚕食市场基本面并在中短期对投资产生影响。

概况

2016年上半年，借助去年的强劲增长势头，中国资本外流的浪潮继续涌向全球主要房地产市场。

从总额来看，投资总量达到107亿美元，实际上比去年同期还减少了13.6%。但是，需要考虑到去年年初出现了中国历史上最大的几笔对外房地产投资，例如安邦投资19亿美元收购纽约华尔道夫酒店。随着上半年结束，中国对外投资势头有增无减。6月份以来，有几笔交易正在酝酿，2016年有望成为另一个对外并购丰收年。

美国

今年上半年，美国市场共获得高达51亿美元的中国投资，同比增长21%。

和大部分国际投资者一样，中国投资者再次将注意力聚焦到主要市场，尤其是纽约市场（吸引80%的中国对美投资）。尤其引人瞩目的是，仅今年上半年中国对纽约的投资总量就相当于2015年全年中国对纽约投资总量的81%。

由于中国机构资本持续追逐标志性物业，大部分投资（62%）都是写字楼交易。比如，中国人寿集团参与创建的一家合资企业斥资16.5亿美元买下PaineWebber大厦。中投公司（CIC）和海航集团（HNA）也在纽约写字楼市场一掷千金。

中国投资者也热衷投资圣荷西、西雅图等西海岸主要枢纽城市，尤其是高科技相关的开发地块和工业物业。比如，乐视（LeEco）购置雅虎的土地，据称将计划在此建立区域研发总部。

由于美联储继续维持低息环境，和其他追求收益的投资者一样，中国投资者未来将继续热衷投资房地产等有形资产。而且，随着人民币对美元逐步贬值，中国投资者更急于投资美元计价资产。

一些投资者或许会等待美国总统大选尘埃落定再采取行动，但据IMF最新预测表明，除非发生重大政治动荡，美国GDP增速将稳定在2%左右，领先于有经济衰退风险的其它发达国家。

此外，市场深度是另一大优势。不仅在纽约，数个沿海枢纽城市和高技术中心的市场深度让美国成为中国资本的首选投资目的地。

英国

在脱欧公投前六个月期间，大部分中国对英投资均涌入伦敦。

在此期间的投资包括数笔整栋建筑物交易，使总投资额达到17亿美元，同比猛增75%。即便期间交易宗数有限，伦敦作为主要国际金融中心的地位和有关英国经济保持稳定的预期无疑促进了交易额的大幅增长。这些交易比较突出的一点，是包商银行和复星集团等私营银行、开发商和集团也在这些投资交易中崭露头角，而去年类似交易的主要投资者为大型保险公司。这一变化的部分原因在于前者能够更快做出决策。由于价格等因素，前者更青睐伦敦金融城和西区，而不是金丝雀码头区域。

即使在脱欧公投后，中国投资者对伦敦的兴趣似乎也并未消退，7月份以来已经完成数笔大额写字楼投资。比如，中国最大的私营投资集团中国民生投资股份有限公司于九月份通过其控股的上置集团以8,450万英镑（1.1亿美元）购得法国兴业银行的伦敦总部。与此同时，据报道万科集团通过其香港上市的万科置业（香港）投资1.15亿英镑（1.49亿美元）买下了伦敦的RyderCourt写字楼。

2016年上半年中国对伦敦房地产投资百万美元尽管经济学家们推翻了之前对于英国经济衰退的预测，但是脱欧谈判进程仍然意味着短期内政治不稳定性增加。我们预计外国买家在此期间将重点关注伦敦市中心，尤其是科技和媒体公司聚集的区域，而不是整个英国范围。英镑贬值和近期收益走势疲软也使得伦敦比其它一些全球枢纽城市更具吸引力。

澳大利亚

2016年上半年，中国投资者和开发商在澳大利亚共投资17亿美元，同比下降37%。

由于缺乏类似去年中投用18亿美元买下写字楼项目组合的超大型交易，写字楼和酒店交易总额同比分别下降了65%和42%。与此同时，对开发地块的投资保持稳定。即便如此，中国和其他亚洲资本仍然对于悉尼和墨尔本的写字楼市场兴趣浓厚。来自各行各业的物业租赁需求强劲但供应不足，因此两地租金上涨且空置率下跌。与此同时，尽管收益率被压缩，但仍然高于长期债券的收益率。由于入手物业的机会有限，加之租金市场前景看好，大型中国私营开发商（比如保利集团、上海升龙集团）已经进入当地写字楼市场。6月份以来，多宗大型交易已在酝酿之中，将奠定2016年投资市场的前景。

香港

香港市场虽然相对较小，但由于是距离大陆最近的国际金融中心，且两地金融合作与日俱增，因此吸引了众多大陆投资者。

2016年上半年，香港获得超过16.8亿美元的中国投资，和去年同期18.6亿美元相比仅下降9%。

去年以来，香港与大陆之间一系列的货币和股票市场交易互联方案吸引了来自大陆的新租户。由于香港写字楼租金仍在全球高居榜首，因此任何购置中央商务区地标性甲级写字楼资产的机会都不容错过。去年，继恒大地产斥资16亿美元买下美国万通大楼后，今年上半年光大集团又豪掷12.8亿美元将大新金融中心收入囊中。今年7月，来自深圳的私营开发商祥祺集团投资5.8亿美元购买九龙One Harbour Gate东座大楼。由于整栋甲级写字楼出售机会罕见，任何待售物业定会吸引来自大陆机构投资者和知名开发商竞相高价收购。

与竞争激烈的某些热门大陆市场相比，香港住宅用地市场性价比更高。近期一场土地拍卖中，大陆开发商愿意支付更高的溢价来拿下香港的市场份额，从而通过预期的住宅价格上涨获益。

驱动力、展望与风险

中国投资者对于全球门户城市的投资兴趣有增无减，市场深度、租金增长前景和货币贬值等当地房地产市场的有利条件）显然起到了推波助澜的作用。

但最重要的驱动力来自中国经济本身。尽管有关中国经济增长长期放缓的讨论不绝于耳，其GDP增长仍企稳在6.5%以上。中央政府当前的目标是在10年之内实现GDP翻一番。除了长期市场改革以外，政府还将主要通过两大措施实现目标——即基础设施投资和房地产市场主导的消费。

计划经济的本质确保大幅经济下滑不太可能发生。然而，这可能会推动中国主要城市的地价飙升，反而推动推动资本分散投资和寻找海外机会。对于投资者，尤其是开发商而言，风险主要在于门户市场中复杂的法律法规、审批流程和规划问题可能削弱中国投资者深度开发这些市场的意愿。

相比而言，香港等距离本土更近的投资目的地更加易于观察和掌控。

人民币对美元的稳步贬值导致中国投资者，尤其是私营集团更倾向于投资实体资产。房地产需求增长的同时，企业抢购热情也十分高涨，尤其是对科技企业、基础设施和制造设施。显然，至少在短期内，这对于门户市场是利好。

虽然中国资本外流控制到目前为止也是推动因素之一，但它也可能是一把双刃剑。资本控制意在防止对于国家大量外汇储备的蚕食，但是严格的要求使得一些投资者，尤其是小型投资者很难获得外汇审批。为了应对这一问题，一些规模较大的投资者一直通过境外子公司进行投资。然而，如果外汇储备控制不放松，这些子公司将面临资金耗尽的风险。这是所有目的地市场应该密切关注的问题。