调控背景下小型房企如何生存发展?

观点地产网

2016-11-08 11:52

  • 想谈两个问题,一是小型房企为什么不会消失;二是小型房企通过怎样的调整才能立足于市场。

    张翔 当前,我国宏观经济尚未完全企稳回升;热点城市密集出台房地产调控政策。部分观点认为未来房地产行业的集中度会越来越高,业内并购的浪潮已经来临,寡头时代即将到来,小型房企面临巨大的生存压力。笔者认为优秀的小型房企不会消失,反而会通过适当的自我调整,在市场上做优做强。

    接下来,想谈两个问题,一是小型房企为什么不会消失;二是小型房企通过怎样的调整才能立足于市场。

    关于小型房企为什么不会消失,主要有三点原因:

    首先,市场经济的规律告诉我们,小型房企是我国房地产市场的重要组成部分。茂密的森林不光有老虎、狮子,还有数量庞大的鸟类与昆虫,它们共同组成一个完善的生态体系;我国日渐成熟的房地产市场不仅仅需要体量巨大的千亿级房企,还需要管理灵活、决策迅速的小型房企。尺有所短,寸有所长。大型房企可以靠着充裕的现金流量、较低的开发成本在市场上攻城掠地;小型房企也可以发挥独特优势,专攻细分市场,闯出一片自己的天地。比如,有的小型房企专注于特定区域的养生、养老、休闲地产,取得了不俗的业绩。有的小型房企专注于景观绝佳的小型地块的高端开发,去化速度和利润率都比较理想。

    其次,历史数据表明,小型房企的数量呈周期性变化,与我国房地产市场的行情波动存在正相关关系。当市场出现低谷时,小型房企会通过业务调整,规避行业寒冬;当市场逐渐繁荣,大地回春,小型房企则呈燎原之势,数量猛增。

    另外,经济学原理告诉我们,成熟的市场总是处于完全竞争的状态,不会排斥优秀的小型参与者。不论是汽车行业、金融行业,还是服装行业,不同品牌、不同规模的商家共同参与,整个市场才能稳定、繁荣。目前为止,所有调控政策均未明确体现政府管控小型房企发展的意图;同时,畸形的寡头市场也不利于政府对整个行业的调控,所以在我国,地产寡头时代过去没有,未来也不会有。

    关于小型房企通过怎样调整才能立足于市场,做优做强,笔者归纳为以下五个“坚持”:

    一是坚持“适度、适量、适合”的拿地策略,避免与大型房企正面竞争,力求做到少拿地,拿好地。对于大体量、不成熟、开发慢、去化难的土地,哪怕是成本再低,也要拒绝;对于核心城市的优质地块,尤其是小面积优质稀缺地块,一定要积极争取。比如,有的小型房企低总价拍得热点城市的核心袖珍地块,通过准确定位、快速开发,房源部分出售,部分自持,取得了很好的利润。有的小型房企通过在知名景区、交通枢纽附近开发特色地产项目,并针对特定区域的特定群体进行营销,虽然项目规模较小,但是差异化优势明显,业绩较为理想。

    另外,行业并购不仅仅是大型房企间的游戏,小型房企也要积极寻求并购商机,探索多元化拿地方式。比如,多家小型房企可以联合起来对单个项目进行并购,这样既能把握市场机遇,低成本获取稀缺土地资源,又能减少资金压力,规避项目风险。小型房企还可以通过展示自身独特优势,在特定区域与大型品牌房企联合获取土地资源,共同开发。

    二是坚持“小而精”的产品开发理念,与大型房企差异化竞争。积极借鉴国外成熟市场精品小型地产项目的开发经验,准确把握细分市场的需求特征,在项目设计、建设、业主使用及服务运营等方面作到特色鲜明、创新实用,力求对目标消费群体产生强大吸引力。比如,有房企开发热点城市的小型高端低密度景观社区,通过补贴商家的方式,在小区内先行引进知名品牌的餐厅、便利店、洗衣房等配套设施,保证了业主的生活品质,潜在客户排卡积极;有房企在其开发的中档商务办公楼旁配套建设便捷酒店和快餐消费卖场,服务办公楼入驻人群,去化作用明显;有房企通过签约专业性知名品牌物业,提升了整个项目的品质,在区域内竞争优势大增。

    三是坚持“现金为王”的财务运营理念。在行业低谷期尽量保证公司流动性充裕,积极拓展不同的融资模式,多渠道争取中长期信贷支持,这是企业稳健运营的根本保障。小型房企可以积极与地方性、区域性金融机构开展合作,灵活运用各种信贷政策,为自身的发展准备好充足的过冬口粮。

    四是坚持“锱铢必较”的成本控制理念。在机构管理上适度调整人员规模,对于成本一直居高不下的非核心部门主动推行外包;在工程建设、营销推广等各项环节上精细考核成本,避免浪费,积极探索整个项目的低成本推广路径。有的小型房企积极借鉴热销楼盘的经典户型,通过后期的调整优化,节约了不少设计费用。有的小型房企为控制营销费用,通过针对特定人群的线上推广或者线下口碑传播,以小博大,去化速度得到了保证。

    五是坚持“灵活多变”的经营理念,积极探索联合开发、项目代建、轻资产输入、小型PPP等开发形式;根据市场行情合理制定销售策略,准确把握销售节奏,保证企业利润最大化;同时,对于非核心利润项目要积极退出,及时变现,避免浪费企业过多资源。

    最后,在全球主流观点看多中国未来经济的大背景下,我们有理由相信,优质小型房企作为行业不可或缺的重要组成部分,一定会战胜市场,逆流而上。

    撰文:张翔

    审校:刘满桃

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