房金亮:商业地产低潮期是柏利城的机会

观点杂志

2016-09-14 16:50

  • “未来对专业度的要求会很高,经营不好的项目要么被基金公司并购,要么被其他商业地产开发公司收购。”

    (2016博鳌特刊·特别报道)处于退热阶段的商业地产正暴露出空置率高、去库存难的普遍问题。正逢其时,专业商管公司开始成为不少开发商的“救命稻草”,而柏利城就是这样一股新鲜血液。

    虽然柏利城成立仅三年多,但在长三角市场已成为一股不容忽视的力量。眼下这家公司运营和管理的项目有十二个,除了投资方的四个项目外,其余均为轻资产管理输出。

    在接受观点地产新媒体专访时,柏利城商业管理咨询有限公司董事总经理房金亮透露,筛选项目方面,柏利城最重要的“尺子”是项目适不适合做购物中心,因为这在很大程度上关系到项目成功与否。除了项目本身,他们也极为看重合作方的实力及诚信度。

    “另外就是地域方面的考虑,因为资产管理和运营终究要靠人力资源去完成。现在做的项目主要是在长三角,从辐射范围来说能够兼顾到。”

    自去年迈出管理输出的步伐后,柏利城就在着眼于多元化的业务路径。据房金亮介绍,今年柏利城会在纯管理输出的基础上做一个比较长期的计划,比如和基金公司合作。因为商业地产处于低潮期,对于有钱的基金公司来说是收购的合适机会,同时也为具有专业运营能力的商管公司提供了切入点。

    当然,寻求基金合作的同时,柏利城也会寻找投资回报率可靠的项目,“这些项目我们会采取整租的方式,因为现在市面上有很多优质物业前期没有专业的团队,开出来的效果不好,我们有能力进行扭转。这样的项目我们也不想单纯收取管理费用,因为后期经营的回报超过管理费。”

    柏利城的快速发展与专业化的团队密不可分,据了解,其现有管理团队由来自凯德商用、印力集团(原深国投商置)、世茂及宝龙等有着资深行业经验的管理人员组成。

    毋庸置疑,这也构成了柏利城的优势,房金亮称,在输出项目管理时,柏利城能够提供更加全面的服务,服务职能相当于开发商下属的全职能资产管理公司。

    以下为观点地产新媒体对柏利城商业管理咨询有限公司董事总经理房金亮先生的专访实录:

    观点地产新媒体:柏利城是一家年轻的公司,现在运营和管理的项目有多少?

    房金亮:总共12个项目,投资方的项目有4个,其他都属于轻资产输出管理项目。

    观点地产新媒体:在项目筛选方面有哪些标准?

    房金亮:最重要的是考虑项目适不适合做购物中心,这也是项目成功的重要因素。除了项目本身,我们还比较看重合作方的实力和诚信度。

    另外就是地域方面的考虑,因为资产管理和运营终究要靠人力资源去完成。我们现在做的项目主要是在长三角,从辐射范围来说能够兼顾到。

    武汉百步亭广场比较特殊,主要是项目本身很好,在

    武汉做了这个项目后,我们会很快在当地建立资源,今后武汉或者周边的项目会多起来。因为只有把一个个区域做强、做大,人力资源方面的利用率才是最合理的。

    观点地产新媒体:今年在战略上有没有一定的方向和侧重点?

    房金亮:柏利城成立三年多,第一年是打好基础,第二年是把投资方的几个项目做好。从去年开始正式对外输出管理,踏出这一步后,柏利城会在纯管理输出的基础上做长期发展计划,比如和基金公司合作。

    中国商业地产处于低潮期,利润也低,但同时也是机会,对有钱的基金公司来说可以用很合理的价格收购物业。收购回来后,他们没有专业的团队进行管理,就给我们提供了很好的切入点。

    和基金公司的合作是一种方式,另外我们自己也在寻找好项目,从投资回报方面进行评估,如果是可操作的,我们会深入合作。这些项目会采取整租的方式,因为现在市面上有很多优质物业由于没有专业的团队,开出来的效果不好,我们有能力进行扭转。

    这样的项目我们也不想单纯收取管理费用,因为后期经营回报超过管理费。如果开发商不愿意卖,我们就会采取长期整租的方式,所有的改造费用由我们来负担,但是可以得到经营权,这也是我们对传统管理输出模式的补充。

    观点地产新媒体:柏利城的优势和特色体现在哪些方面?

    房金亮:我们团队所有核心成员都是从购物中心的一线管理人员开始做起,跟市面上规模不大的商管公司比起来,在输出项目管理的时候能够提供更加全面的服务。

    商业管理公司一般可以分为三类:第一类是纯招商公司,只负责招商,后期的招商配套和营销都不管;第二类是商管公司,有一些商管职能,可以配合招商做一些工程、团队、营销、推广方面的职能;第三类是资产管理公司,基本上覆盖了前面所说的职能。

    第三类公司是目前中国商业地产领域比较欠缺的,哪怕是开发商的专业商管公司也非常欠缺这种能力。

    我们的团队跟外面公司不一样,很多成员之前就经历过怎样把经营不好的购物中心扭转过来,所以相较于传统商管公司会比较有优势。

    我们的服务职能相当于开发商下属的全职能资产管理公司,以前开发商对商管公司的要求比较低,只要招满租就行,后来发现商管公司对投资回报率不负责也不行,所以对第三方公司的要求也在提高。

    观点地产新媒体:华东区域三四线城市机会比较多,这会不会是未来柏利城的发展方向?

    房金亮:每个公司都有不同的发展方向,因为一二线城市新的项目资源越来越少,好的位置越来越少。唯一有需求、有空地又有市场的就只剩下三四线城市了,这肯定是很大的空间。对于像我们这种公司来说,机会会比较广。

    一二线城市已经开业但经营效果不好的项目,可以通过我们专业的调整扭转局面,实现盈利。对于三四线城市的空白市场,可以从新项目角度切入,把项目开出来。

    观点地产新媒体:去年以来,很多开发商都开始资产证券化的动作,对这种金融尝试怎么看?

    房金亮:这是一条必经的道路,我们今年跟基金公司和信托公司形成合作就是因为这个原因。

    因为一个购物中心最大的价值并不在于经营好后租金能够带来多少收益,而是退出的时候回报是多少,这才是一个购物中心真正能给业主带来最大的红利。

    一个购物中心十几万平方米,交易价格估计有三四十亿,甚至五六十亿,很难从单体交易来完成,所以需要通过证券化方式给企业提供很好的退出渠道,得到更好的融资,把融到的钱用于开发更多更好的项目。

    观点地产新媒体:商业运营方面,您怎么理解体验元素对购物中心的意义?如何解决成本上升的矛盾?

    房金亮:这是个很矛盾的事情,现在国内购物中心同质化现象很严重,很多业态组合都一样,所以适当引入体验性元素是有必要的,可以突出项目的特性。

    不过,比例和投资要控制,要精细地测算和考虑,要不然就会入不敷出,没法长期坚持下来。

    观点地产新媒体:现在商业地产有一个退热的过程,在这方面投入比较多的房企应该怎么面对这个趋势?

    房金亮:这是一个自然的现象,按照现在的统计,到2017年左右中国开业的购物中心大大小小加起来会达到7000家。

    这个数字听起来感觉很大,但是跟一些发达国家相比,尤其是跟美国相比,并不见得。美国有一万多家购物中心,如果要说供应过剩,美国的情况肯定比我们更严重。

    为什么这个现象会出现在中国呢?最主要是产品没有做到因地制宜,都是照抄,千篇一律,位置也相对集中,没有自己的思路去做符合当地需求的购物中心产品。有一些开发商做商业不一定有很强的实力,这也造成了空置率很高、库存量很大等问题。

    未来能够生存下来的项目,都是由专业商业地产开发商或者是专业公司操盘的。未来对专业度的要求会很高,经营不好的项目要么被基金公司并购,要么被其他商业地产开发公司收购。

    对一些开发商来说,如果没有租金收入且空置率很高,还不如卖掉。未来7000家购物中心有20%左右会由专业开发商操作,其余80%都是一些非专业公司。对我们这样的公司来说,就是很大的空间。

    审校:劳蓉蓉

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