厦门限购落地 核心二线城市将进入重启限购时代

观点地产网

2016-08-31 13:53

  • 从房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看,该批城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

    张宏伟 苏州楼市限购之后,厦门楼市限购终于落地!

    据厦门市国土资源与房产管理局消息,经市政府研究,我市自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:

    一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

    二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

    三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

    上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定:购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。

    为什么厦门出台楼市限购?

    首先,我们来看是什么因素促使厦门楼市继苏州之后出台楼市限购政策,笔者认为:

    第一、货币政策宽松,资金成本低,资产配置需求驱动投资客投资基本面不错的厦门楼市,导致厦门楼市房价上涨幅度较大,在全国大中城市房价涨幅也较前。当前货币政策相对宽松,贷款利率成本也较低,对于高净值人群来讲,手头有富裕的资金,但是没有有效的资金投向,资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的厦门楼市,这样,房价在投资客资金驱动下出现快速上涨,7月份国家统计局公布的房价数据显示,厦门7月房价同比上涨超过10%,在全国大中城市房价涨幅当中靠前。因此,政策层面有必要通过限购措施抑制投资需求,保证厦门楼市平稳健康发展。

    第二、地王推动房价上涨预期。随着厦门地王频出,地王推动楼市进入量价齐升的状态,甚至厦门楼市进入“全民炒房”时代。在这个阶段,有必要通过限购措施抑制炒房现象,平稳房价上涨趋势(当然,笔者预计相关的土地配套政策也会出来“控地王”)

    第三、在资金成本较低,资金面宽松的情况下,资金必然投资到仍然处于上涨通道的楼市,此时,要想控制房价过快上涨,只能通过行政化的措施暂时隔离不合理的市场需求,此时,苏州已经有重启限购的先例,因此,厦门楼市限购政策继苏州之后重新出台。

    厦门楼市限购政策的四点看法

    从厦门楼市限购政策特征来看,主要有以下几点:

    第一、厦门楼市保护本地首套自住和首次改善型需求。从政策面变化来看,上述三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房,这个限制性措施目的很明确,其实是防止多套房拥有者或投资科尔进一步干扰这部分市场,为首套自住和首次改善型需求留下了购房空间。

    第二、144平方米以上的中高端项目来讲不在限购范围,也就是中高端楼市项目取消限购,投资客或多套购房者可以继续购买这类物业,这也是和过去限购政策“一刀切”执行所不一样的地方。

    第三、作为旅游型城市,对于非本地户籍的限购力度来讲还不是很大,只是做了“无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”无法购房的限定,其实还是保持政策的灵活性。

    第四、限购从9月5日起执行,其实为市场需求释放留有了窗口期,政策有效期至2017年12月31日,说明本地政策的力度有待观察,如果有效那么继续执行,如果没有效果或者效果力度不大,那么,后续楼市限购政策甚至限贷的相关政策有可能会会继续出台。

    总体来看,厦门作为全国房价上涨幅度较大的城市,出现了房价上涨过快的现象,此时,投资客也开始关注厦门的楼市,加上近期“地王”频出,进一步推升了房价上涨预期。因此,现阶段,通过暂时性的行政化措施限制投资型需求入市。

    苏州厦门之后更多核心二线城市将重启限购

    国家统计局数据显示,2016年7月,70个大中城市同比价格变动中,上涨幅度超过10%的有15个城市,分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡,其中深圳为最高涨幅为41.4%,上海和北京上涨幅度超过20%,南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%,上涨幅度超过上海和北京。

    上述数据表明,进入下半年以来,热点城市的房价仍然在高位上涨,楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今,随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转,北上广深一线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面,甚至部分二线城市比如南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现,房价上涨幅度超过一线城市。

    笔者认为,随着市场热度的回升地王的频现,地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时,地价依然一路走高,房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”,因此,8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地,厦门也出台了楼市限购措施。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看,上述城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台,上述城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者,同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:劳蓉蓉

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