房企十三五必修课:存量房“蓝海”水有多深

观点地产网

2016-08-08 11:59

  • 然而在当前的政策形势下,房企很难只在生产端闷声发财了,城市的存量房市场的状况必然会成为他们不得不考虑的重要情报。

    韦谢 从传统的行业分工上讲,房企的业务专注于新房市场;由于供应链的连带关系,土地市场的起伏自然也是要关心的要素。然而作为开发商,房企甚少将注意力聚焦在二手房(存量房)交易上。这一方面是由于术业有专攻,房企主要的业务领域是房屋的开发建设环节,定位主要在生产端;另一方面,“高周转”的行业氛围下,企业忙着拿地-开工-预售,除了物业管理和品牌营销外,几乎没有关注房屋售出后面向业主的增值服务,他们的注意力就转移到下一个项目的开发上去了。

    然而在当前的政策形势下,房企很难只在生产端闷声发财了,城市的存量房市场的状况必然会成为他们不得不考虑的重要情报。

    首先,在重点城市,尤其是一线城市,二手房交易的规模早已超过住宅成交规模的一半,一般占到60%左右。这些城市未来的住房交易将越来越侧重于二手房,而不是新房。其次,一线城市可获取的土地越来越少,同时近来土地拍卖的溢价率也在很高的水平,这也在进一步挤压房企的利润空间。最重要的是,近期国家出台的租赁新政,与房企密切相关。

    上海存量房交易情况1994-2015

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    5月4日国务院常务会议已原则通过了住建部提出的培育和发展住房租赁市场相关政策措施。对于其中的“四大举措”之三,圈内的观察者更多的是看到允许商业用地性质改为居住用地,其实前半句话的落地更快,影响也更直接——“合理确定新建租赁住房建设的规模,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排”。这首先在上海落地,我们看到5月以来的拍出的周浦、顾村、嘉定新城等多块地王都要求房企自持15%的物业,70年不能出售,自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。说白了,就是要求房企自持物业从事租赁业务。

    对存量房市场的理解,可以让企业换一个角度来看待房地产市场,更合理地安排土地规划中的自持物业,更客观地认识存量房的资产管理。可以说在十三五规划的宏观背景下,这是房企的必修课。

    我们就先以上海为例,描述存量房市场值得关注的各个要点,利用公开的统计数据加以测算和呈现。其他重点城市的相关资讯也可以通过类似的方法进行研究。

    一 空置率

    我们都知道,上海的新房库存很低,消化周期大约在5个月左右,市场处于供不应求的状态。而新房市场和二手房市场并不是割裂的,二者都为住房市场的供给。我们仅从新房的消化周期只能直接看到当前的市场成交热度,但是对全市场的供需关系并不能得到一个直接的认识。

    通过匹配第六次全国人口普查数据和上海统计年鉴的数据资料,我们可以比较清楚地看到截至2010年末上海各区的住房存量、实际居住面积以及空置率,如下表。在2010年,上海住房的总体空置率为23.33%,各区中,住房供应明显过剩的是金山区、松江区和青浦区,而闸北区和虹口区最为短缺。

    2010上海的存量房和空置率

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    资料来源:第六次全国人口普查数据(长表数据-10%抽样);上海市统计年鉴2011;Q房研究

    注:考虑到城市违章搭建等非正规居住形式,我们认为空置率这一指标只能体现人与房的紧张关系,而不能以它的字面意思直接来理解。例如,理论上来说,空置率是不可能小于0的,而在上表闸北区中,小于0的空置率表示必然有9.21%的面积属于非正规居住形式。

    这仅仅是到2010年底的情况,5年多来,上海市的存量房市场也发生了一定多大的变化,现状的情势如何呢?

    二 存量住房规模与换手率

    根据上海年鉴2015的数据,截至2014年底,上海市辖区存量住宅面积为60128万平方米,同时,上海市统计局的数据显示,2015年至2016年6月,上海市住房竣工面积合计2258万平方米,由这两个数据可以估算出,当前上海的存量住房为62386万平方米。结合上海最新常住人口2415万的数据可知,上海存量住房的人均面积约为25.83平方米。

    这个数字在我们看来仍然是偏低的,根据中国城市居民的居住偏好来看,至少要到人均30平方米左右才能达到一个基本满足的状态。由此看来,住房存量仍然有10064万平方米左右的增长空间,这是忽略存量房的折旧与损耗的情况下,新房规模增长的瓶颈。

    存量房的交易活跃度通常可以用换手率来表示,换手率=观察期内的成交规模/存量房总规模。使用这个公式,我们可以很容易测算出上海市存量房达到换手率变化趋势。

    上海存量房换手率2002-2015

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    趋势上看,上海的存量房换手率长期在2%-5%之间波动。参考香港、台湾、美国等成熟的存量房市场,换手率一般在5%-7%,由此看,上海等一线城市的二手房市场仍然有较大的增长空间。同时,换手率越高,存量房的流动性越高,住房越容易变现,有利于促进新房成交。

    三 需求

    在上海等限购的一线城市,购房需求主要由自主性需求支撑,主要看刚需和改善性需求。

    1.刚需

    不夸张的说,刚需最主要的来源是新组建的家庭对于新生活的希冀和需要。我们如果统计历年初婚的家庭数量,可以评估各年度上海居民对住房的刚需套数。

    上海市初婚人数与住房成交套数2005-2015

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    数据来源:上海市民政局,上海市房管局;Q房研究

    我们看到,尽管2005-2015上海人口增长了数百万,但每年新增的家庭数量基本上稳定在10万户左右,这也是上海住房市场最坚实的需求支柱。

    2.改善性需求

    改善性需求主要基于四方面条件恶劣产生的。一是建筑老化,二是功能欠缺,三是面积过小,四是地段偏远。除了地段的问题外,改善性需求的潜在支撑都可以通过一些数据看出端倪。

    上海市城镇居民居住条件2010

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    我们仅从六普数据来看,1980年代以前建造的住宅中居住了约76万户,约30万户的住房有一项以上的生活设施的欠缺,260万户人均居住面积小于20平方米,整体来说尚有巨大的改善空间。

    这五年多来,许多接受调查的住户住房条件都发生了改善,但是居住条件剧烈差异的格局并没有变化。上海的居住需求仍然在较大程度上未能得到满足。

    四 那怎么办

    近年来一线城市土地市场的竞争已经进入到了白热化的阶段。很多房企都以“面粉高过面包”的价格在一线城市抢地。房企的利润率也呈逐年下滑的趋势。

    上市房企利润率呈下滑态势2010-2015

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    资料来源:各房企年报;Q房研究

    随着一线城市优质区域可供开发的土地资源越来越少,存量房将成为房企在一线城市生存下去的新蓝海。那么房企如何在存量房时代更有利地发展下去呢?

    首先,房企可以根据存量房数据来为其新房产品进行精准的产品定位。

    房企可以从项目周边存量房的销售均价,户型结构,购房人群等角度去设计其新房产品,降低营销成本。有人担心周边存量房过多会影响新房的销售,这种情况需求旺盛的一线城市几乎是不可能出现的。

    其次,房企参与到存量房市场已经大势所趋,不可避免。

    从政策层面来看,上海近期成交的多宗热点地块中均包含了15%的住宅自持部分。未来我们预计这一现象将越来越普遍。因此想在上海做新房开发的房企,未来必将参与到存量房的租售活动中去。其实目前已经有部分房企走在了前列。万科已在上海、广州、厦门等十余个城市落地了长租公寓,建立了“万科驿”和“万科派”两个品牌,今年3月万科的业绩报告会上,万科宣布长租公寓已开业超过1000间,另还有20000间筹备开业。此外,龙湖、绿地、绿城、景瑞等开发商也有入足租赁业务的计划。

    从房企业绩层面来看,行业整体利润率下滑已经是不争的事实,且势头难以扭转。房企从建房、卖房到“租房”,从“一锤子买卖”到持续盈利或将是一条新的出路。我们通过六普数据估算推测,上海2015年度的住房租金总额大约为500亿元左右,四大一线城市的租金合计1500-2000亿的规模,足抵一家前十房企的年度销售额。同时,结合优化的运营管理,住户的居住、消费、出行行为及信用数据都可以产生巨大价值,更何况租客居住的过程对于房企而言是最完美的客户培养的阶段。客户在租赁过程中就能够对房企的品牌、物业服务和社区环境产生认同和习惯,还有比这更好的蓄客方式吗?

    然而这一出路并不容易探索。就目前的市场状况来说,住房市场的租金回报率一般不超过3%,这个回报甚至低于多数房企发债的票面利率。即使政策扶持将厂房、商业等性质的房屋转变为可用作租赁的居住性质,回报率一般也不会超过6%,要提升利润空间,从房东和租客那里榨取价值显然不是长久之计。因此,这就倒逼着从生活服务入手,通过打造社区生态来提升物业价值,同时生活服务的盈利来提升利润率。

    当然这也绝非说说这么容易,从长租、短租的排房,到餐饮娱乐、超市便利、咖啡书吧、分时办公等生活服务的布局,都需要把握层次感和节奏感。这需要在地产、酒店、城市规划都有行业经验的复合型人才来掌控操盘。

    千金易得,一将难求。

    韦谢 Q房网新房事业部研究总监​

    撰文:韦谢

    审校:杨晓敏

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