上海7月楼市流火,虹口、静安存量告急

观点地产网

2016-08-02 15:47

  • 全市成交金额排行榜单中,前10名的楼盘里面,有5个项目即占到整体50%的单价上到80000元/平方米。

    王巍立 刚刚过去的7月,上海在连续40度的高温天里度过了10天,让几乎所有人在朋友圈里吐槽“这条命是空调给的”!

    每逢夏天,当魔都启动烧烤模式的时候,一般楼市往往进入淡季,因为毕竟买房这件事情还是要顶着大太阳到楼盘现场一遍遍看房子的。大多数人这个时候宁愿选择孵空调。可2016年7月,这个规律遭遇颠覆,而且是在号称史上最严新政“3.25”沪九条实施3个多月以后,单月成交量再度攀上了130万平方米。

    —— 看市要看量 ——

    巍立经常被人问楼市的走势或者温度,其实判断市场的冷热,最直接的方式还就是看成交量,并不是看均价的起伏。因为均价收到成交权重的干扰较大,而“量”则代表着市场动能,是我们判断市场当前形势和未来价格趋势的最重要指标。

    130万平方住宅月成交,大家可能没有感觉,那巍立告诉大家,在过去5年当中,正常的月度成交量在80万平方,上个月比均量多出62%。

    这样的月成交量如果放到2011、2012、2014这样的楼市小年里,那么大多数房企的操盘手则要笑得合不拢嘴。

    这样的月成交量,在3.25新政实施后,再度出现,对于政府来说,实在不是什么和谐的信号,如果在此能级再成交几个月,库存量再度告急,价格面临暴涨风险,调控后招随时会出台。这样的局面,可以参考2010年的上海市场调控。当时也是出政策,市场消化3个月,然后持续走高,之后则迎来了2011年初的房产税和彻底限购,市场供求关系开始扭曲。所以地王频出不可怕,就怕市场放天量。

    主力成交8万+

    连续几个周末,几个高端改善项目开盘,都是人山人海,购房者在地王情绪的煽动下,在寻求避险资产的驱动下,把地产尚海郦景、华润华发静安府、瑞虹新城悦庭、招商中环华府等项目的房子几乎一抢而空。后两个项目都是当初的区域地王,在市场暴涨行情下,预测的所谓保本售价被轻松突破。这也给了每周在房产交易中心抢地的开发商,一管满满的鸡血。

    全市成交金额排行榜单中,前10名的楼盘里面,有5个项目即占到整体50%的单价上到80000元/平方米,对于购买一套改善型房源来讲,1000万级的公寓竟然已经是魔都的主力热门成交户型了。相信在一年前,这对上海人来说,简直不可想象。

    在一堆高富帅的项目中,跻身成交TOP10的居然还有来自嘉定新城板块的“花园里”项目,在嘉定徐行、嘉定新城土拍双创新高后,该项目的成交单价接近35000元也不觉得贵了。上月花园里成交金额逾7.8亿,成交套数211套,在嘉定区域乃至整个上海外环外排名第一,全市排名第五,甚至力压知名楼盘大宁金茂府,后者成交金额排名全市第六。

    地王发疯,倒逼市中心成洼地

    在一直被问到现在到底要不要买房的问题之外,巍立最会被砸到的问题就是现在上海哪里还有价格洼地?

    每次被问到这个问题,巍立都很想反问,在当下泗泾要卖6万、顾村要卖7万、周浦要卖8万、新江湾要卖11万的预期下,哪里还有洼地可言?

    目前市场的情况是,大量持币待购还有已经卖了房准备置换的人群,经过一段时间观望之后,发现房价并没有想象中出现下跌,反而反弹迹象明显,同时又逢拍地必地王,大家也只有加入抢房人潮一条路。这个时候,感性思维还是战胜了理性。何况,绝大部分购房者的信息获取也是相当片面的。

    再看决定市场关键的供需天平,在月度成交刷出130万平方,而住宅库存量又再度下滑到940万平方,成交存销比为7.2个月,房价还是面临强大的上涨压力。而市中心的虹口、静安两区,可售住宅已经下降到250套和378套,真的是没有什么房子可供大家挑选啊。

    尤其是虹口区,多年缺乏新盘供应,目前有批量在售的新房也就只有瑞虹新城悦庭和建邦16区两个项目,数得上标准的僧多粥少,售价上9万也就不稀奇了。如果有人要去占据洼地的话,在巍立看来,外环外纷纷要上6万之后,内环的虹口和静安的9万和8万单价的房子,也可算上超高性价比了。对于有购买力的人群来说,住在市中心还是能节约大量时间,而时间,永远是最宝贵的,甚至是无价的。

    撰文:王巍立

    审校:武瑾莹

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