刘晓光 改变一年

观点杂志

2016-09-14 15:30

  • 身份有了改变后, 刘晓光认为这一年自己更有时间去研究“改变”, 在这样的基础上, 对于“中国房地产未来的改变方向”, 他也有了更多的思考。

    (2016博鳌特刊·领袖访谈)7月的一个午间,刘晓光坐在京城的一家饭店里点了个打卤面和番茄炒蛋,在吃饭的间隙,他随身携带的两部手机一直不太安分地震动,期间他接了4个电话,回了多次微信。

    这是已经退休近一年的刘晓光,但看起来,此时的他并没有比执掌首创时闲下来太多,“有好多事要做,过去是对首创,现在对的是其它的领域”。

    或许是源于此前过度操劳,这一年刘晓光身体一直不太好,但提起“推进中国城镇化”以及“中国房地产的改变方向”等话题,他仍然侃侃而谈,长达一个半小时里保持着专注,目光中泛出思维的活力。

    不是栽花养鸟喝茶下棋,推进中国城镇化是刘晓光早在几年前就给自己安排好的“退休生活”;至于“中国房地产未来的改变方向”,则是刘晓光自投入到房地产行业后就从未停止过的研究。

    刘晓光说:“我这一年脱离了原来高速运行的状态, 更有时间去研究一些问题;另一方面,我专心致志地去推进中国城镇化的发展。” 

    改变的力量

    2016博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”,中原集团主席施永青对观点地产新媒体说,国内能够客观看待中国房地产历史的,刘晓光是一个。他身份变革很多,是历史的见证者,而且因为已经不在岗位上,对于“改变”的思考更为客观、全面。

    15岁参军,1978年报考北京商学院(现北京工商大学)攻读商业经济学专业,后入了北京市计划委员会,一路从商贸处的副处长、处长、总经济师直升到计委副主任、北京首都规划建设委员会副秘书长;1995年开始成为投身房地产市场时代潮头的国企领导人。

    这就是施永青所说的“身份变革”,而行业最为熟知的是,他用十年时光将首创集团从一个净资产仅15亿、拥有数十个杂乱无章产业的“烂摊子”,变为旗下拥有170家公司、包括多家上市公司和上市基金的集团公司。

    刘晓光曾在过往岁月里成功启动首创IPO,带领其跨越初始的创业期,也与首创一同走过房地产发展速度最快的黄金十年;2015年退休的刘晓光,完整经历了房地产行业从黄金时代到白银时代的落差。

    因肩负着重建首创的责任,在刘晓光进入房地产行业的20年里,如何变革就成为刘晓光需要不断研究的问题。

    关于这一点,刘晓光多年前出席博鳌房地产论坛的一段演讲可以佐证:“我想想2004年对于地产行业来说,确实是风云震荡的一年,总结出来就是一个‘变’字,变得非常快。土地价格在变化、土地政策在变化、原材料价格在变化、出让金在变化、国家政策在变化、金融在变化,政策面、宏观面、资金面调整得非常大。在这种非常大的情况下,每一个地产商肯定都有很深很深的感触。”

    大量项目涌现,大量外资进入,地产企业之间的合作趋势、倾向越来越明显,价格还在上涨等,是当时刘晓光认为2003年到2004年间房地产行业正在发生的一些变化,彼时他的观点是:“各种各样的表现和信号,不是说地产并购时代将来临,而是已经来临了。”

    斗转星移,时光流转到2016年,当供给侧结构性改革的去库存化已经成为行业大势之时,中国房地产更是发生天翻地覆的变化,进入到这一年的刘晓光也已经从“首创掌门人”变成了“原首创掌门人”。

    身份有了改变后,刘晓光认为这一年自己更有时间去研究“改变”,在这样的基础上,对于“中国房地产未来的改变方向”,他也有了更多的思考。

    “房地产的未来,需要找准方向,需要进行形式和内容的改变,改变什么?一是要充分认识中国的国情,在现阶段中国国情对地产的需求到底是什么?要怎样去发展?第二,一定要把互联网技术运用到房地产的发展之中,包括价值服务、销售等方面;第三,一定要有创新的金融;第四,要真正把房地产的跨界经营研究透,给地产赋予更多的内容。”

    这些是刘晓光现在对于“改变”的观点,而关于房地产企业在变化中需要新的形式与方式,刘晓光用存量房的改造作为例子:“把写字楼租下来,将律师、会计师等引进来,不需要付租金,但需要他们每年有一定时长的服务。运用这种模式的人发现,这样的价值比原来高出30倍。”

    在这之间,刘晓光特别提到的一点是“中国城镇化”:“我建议下一步大家紧紧抓住中国经济增长的支点,在中国城镇化的发展中做点文章,将来肯定很有前景,因为需要的不是单纯的房子,还需要基础设施,需要学校、医院,需要很多服务,有很广阔的空间。”

    城镇化想象

    2015年,在刘晓光退休之际,他曾对观点地产新媒体说:“我觉得人生肯定是有起伏的,不可能永远站在一个大的舞台,肯定也有小舞台。经历了这些过程,到了一定的岁数肯定要退了,我的心理没什么变化,以后也会有很多事找我。”

    当时,刘晓光就在计划着退休后准备做的几个事,一个是公益,一个是论坛,还有一个是解决二元结构农民贫困的问题,他说:“想做点文化,做点环保”。

    如此前所计划,在这一年时间里,尽管身体并不适合继续操劳,刘晓光仍然全国各地奔波,参加了许多论坛,这些论坛大多与公益、环保、文化相关,或是与推进中国城镇化相关。

    对于大部分人来说,“推进中国城镇化”这个话题显得很不实际,但了解刘晓光的人知道,这是匹配刘晓光的最佳选项。

    刘晓光自己也认为,推进中国城镇化他是自信最能胜任的。他说:“过去30年,我开创了一些渠道和资源,去年我退休了,希望把积累的资源转化一下,最终转化为可以实施的、能够市场化运作的资本。我信奉孔子的‘知其不可而为之’,不要问可不可以,要问应不应该。我坚信新型城镇化这件事,这是我最为看好的,也是最应该做的。”

    这绝不是刘晓光近一年来的一时兴起,刘晓光执掌时的首创,业务就与推进中国城镇化密切相关。比如,奥特莱斯就是首创城镇化战略的重要部署,按照首创的计划,是先将奥特莱斯重点聚焦核心城市市场,再逐步扩张业务到城镇。

    国企领导人、党的干部和政府官员,刘晓光曾经担任着这三个极具中国色彩的改革角色,这也就不难理解,在退休之后,刘晓光仍有兴趣研究并推进中国城镇化。

    唯此,在每年接受观点地产新媒体采访时,在谈论中国城镇化时,刘晓光的眼中充满了期盼。

    在他看来,工业4.0、互联网+、一带一路、消费升级、新型城镇化是中国经济未来发展的五大支点,而新型城镇化的角色是最厉害的,因为涉及到14万个城镇,量非常大,又集合了房地产、工业产业、服务业、金融业等。

    但远景美好,仍需更多努力。刘晓光认为,现在中国的城镇化发展仍缺少章法,属于自由落体式。

    “我们要做的就是填补空白。”刘晓光介绍了他在推进中国城镇化中做的努力:“我在去年发起成立了中新城镇化事业平台,做中国新型城镇化的引擎并建立模型,准备做一个十分精干的城镇化投资银行。”

    这个中新城镇化事业平台具体结构包括一个主平台,负责战略定位、协调与合作,资源获取和分配;下设立四个子平台,一是研究咨询平台,进行研究、咨询顾问服务,出研究成果、模式设计、运行方案等,同时承担研究院职能;二是科技平台,掌握智慧、科技数据,主要任务是高科技含量的城市形态方案;三是金融平台,打通金融管道,构造金融体系,解决公共征信问题,解决贷款债权等金融方案设计问题;四是产业构造平台,负责产业设计构造和运营。未来还要搭建项目交易平台,实现项目的规模化上量和公开筛选交易。

    另外,刘晓光在这个平台上还建立了人文基金研究会,重点研究中国文化,研究中国人未来的生活方式。

    刘晓光谈到,这里最重要的是解决中国实体经济的拉动,解决中国农民的贫困,以及解决中国城乡的贫富差距问题。

    他说:“我特别希望将来中国的民营企业家们富裕了以后能投入到这里面。”

    以下为观点地产新媒体对原北京首创集团董事长刘晓光先生的专访实录:

    观点地产新媒体:2016博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”,您对这个主题的建议以及对经济、社会、行业、企业的看法是怎样的?

    刘晓光:城镇化是中国下一步最大的经济节点,涉及到文化、教育、基础设施、一带一路等,这可能是中国下一步农民脱贫、城乡差别缩小、中国经济再启动的一个重要节点,这是最重要的一件事。

    中国经济的5个支点,第一是工业4.0,是加工业升级,第二是一带一路,第三是互联网+,第四是消费升级,第五是新型城镇化发展。我觉得新型城镇化是最大的,因为涉及到14万个城镇,量非常大,又集合了房地产、工业产业、服务业、金融业等。

    这5个支点是中国下一步发展非常重要的因素,而且每个支点都非常大,例如中国的五大消费升级,一个旅游升级就带动了很多行业。

    中国城镇化是这5大支点里面最厉害的,因为有大量的内容要建设,这是物质的形态,也是一种精神的形态,包含着人类生存的复合体,谁也离不开。所以说新型城镇化是价值服务的场景,是中国爆发更大力量所蕴藏的基础,是中国未来经济增长和平衡的真正动力,这个进程蕴含着巨大能量,是国家积极推动发展的一个重要方面。

    所以,我有一个梦,就是能够大力推进中国新型城镇化,这是非常有意义的。

    改革开放以来,中国一直在加速进行城镇化。国家统计局统计,2015年的城镇化率大概是56%,与世界平均水平大体相当,但这里有些虚数,很不准确。

    这个进程将来一定会加速推进,我们现在土地城镇化快于人口城镇化,确实存在着农民贫困、贫富差距大,农民没有市民权等问题,国家层面已经很重视这个问题,“十八大”提出了这个问题。

    下一步可能要健全城乡一体化发展速度和机制,城镇化要坚持市场化的道路,还要填补空白。

    我现在主要精力放在中国城镇化投资银行和平台上,有四个平台:第一个平台出科技、智慧、生态方案,第二个平台是做金融服务的,第三个平台是做基础设施落地服务的,第四个平台是做规划、策划,将来还有第五个平台,就是做交易。

    实际上做的是中国城镇化发展中的投资银行业务和智囊、智库业务,是软实力的服务。最重要的是最后要解决对中国实体经济的拉动问题,解决中国农民的贫困问题,以及解决中国城乡的贫富差距问题,还要带动中国千千万万企业家投入到中国城镇化建设中去。

    观点地产新媒体:一直在推动这个?

    刘晓光:对,这个平台比阿拉善更厉害。阿拉善解决的是精神层面,这个是解决物质层面的,我特别希望将来中国的民营企业家们富裕了以后投入到这里。

    观点地产新媒体:您怎么看待中国房地产的未来?

    刘晓光:房地产的未来需要找准方向,需要进行形式和内容的改变,还是老一套肯定没戏。如果不改变,中小企业肯定就死了,大企业能活着,但也活不太好。

    改变什么?第一,要充分认识中国的国情,认识现阶段中国国情对地产的需求到底是什么,要怎么发展?第二,一定要把互联网技术运用到房地产的发展中,包括价值服务、销售等方面;第三,一定要有创新的金融;第四,要真正把房地产的跨界经营研究透,给地产赋予更多内容。

    房地产的变化可能主要体现在创新金融服务、互联网应用、跨界经营,中国房地产的模式将发生重大变化,过去干了就跑,现在长期持有的会越来越多。

    还有一点,存量房的改造怎么办?现在很多新的产业出来了,比如物流产业。新的房地产运作方式出来了,但怎么利用旧的存量?我看了几个例子,一个是把写字楼租下来,将律师、会计师等引进来,不需要付租金,但需要他们每年有一定时长的服务。运用这种模式的人发现,这样获得的价值会比原来高出30倍。

    房地产企业在变化中需要新的形式、新的方式,老一套已经没戏了。我们面临的首先是中国房地产市场的变化,市场变了企业不变不行。从开发到销售,还有各种各样的金融服务、互联网服务,都已经发生变化了,企业肯定也会发生变化。

    大的方向来看,房地产还是一个大的产业,13亿人,每年总有1000万结婚的人和一两千万进城的农民,总有消费,这跑不了。但是这种消费在供过于求的时候,房企要改变。

    我一直提倡,一是要在互联网运用上进行改变;二是在房地产价值运用上进行改变,就是把其它产业的价值输入到房地产产业里面;三是要有跨界经营;四是模式上要发生重大变化,不再是拿来就卖,可以选择长期经营。

    几大改变之后,我们要找到中国地产的主要方向。我觉得中国城镇化绝对是一个很大的方向,特别是中国大城市开始起步,周边的美丽乡村都是中国城市人群消费的一个很重要的新趋势。

    我们的房地产要认清中国未来5年、10年、20年的发展态势。

    将来我们要研究两个问题,第一个问题是基本的市场面,基本的消费还是有,但是没有过去那么火了;第二个是要研究新的消费力量,新型的消费管道要适合房地产发展。

    观点地产新媒体:消费改变是巨大的,实体就是餐饮火,其它都很冷清。

    刘晓光:现在一方面互联网发达,另一方面实体店衰败,这两者之间的结合到底应该是一个什么新形式,还没有找到。

    我在法国看过一个最新的商业形式,20万平米,中档装修,在机场附近,离市区很远,但是每个礼拜六、礼拜天大批人去,为什么?因为70%是实体销售,30%是消费体验。

    消费体验就是自己端一个碗,把冰激凌放进去,然后加葡萄干什么的都是自己来。这说明实体店并不是不行,而是要改变它的形式,增加它的内容。

    观点地产新媒体:国外相对比较成熟,实体店不停地改变,改变一些经营的手法,引进了很多的模式。国内现在比较盲目一点,还是照搬过来的多。

    刘晓光:还是本质上没有掌握。

    观点地产新媒体:您是退而不休?

    刘晓光:有好多事要做,过去是对首创,现在对的是其它的领域。

    观点地产新媒体:很多人来找您来当顾问?

    刘晓光:让我当董事长我不当,我也当不了,太累了。

    中国房地产的下一步变化要研究很多方面的问题,不能就房地产研究房地产,也要研究中国经济的基本面,研究中国下一步到底是市场化道路还是往回走的道路。

    要研究中国人消费的新习惯、新特点,要研究中国金融政策对房地产的影响,还要研究国家到底有没有什么新的重大政策调整。

    研究过程中最核心的可能就是,这个企业下一步怎样改变?怎样改变自己?怎样改变企业的投资?怎样适应市场?怎样能够把互联网技术、金融技术运用得非常好?怎样更好地去跨界经营?怎样把其它产业的价值链真正运用起来,输送到你产业之中?

    观点地产新媒体:关键是要运用起来?

    刘晓光:市场怎么样,需求怎么样,供给也要怎么样。供给脱离了市场需求就很麻烦,但是现在很多人还没认识到。

    怎么才能运用好中国这几个新的经济增长?消费升级中包含着住房升级,怎么升级?不是房子盖得越贵才是升级,而是内容、价值服务的升级,更加贴近市场的升级。

    建议下一步大家紧紧抓住中国经济增长的支点,在中国城镇化的发展上做文章,肯定很有前景。因为城镇化需要的不是一个单纯的房子,还需要基础设施,需要学校、医院,需要很多服务,有很广阔的空间。

    观点地产新媒体:有一部分企业家的眼界还是比较窄,只盯着眼前的生意。

    刘晓光:碧桂园做的就是中国的城镇化,发展小城镇,许家印也是干这个。

    虽然他们认识上可能没有那种高度,但是行动上有了。

    要讲改变的问题,首先要认识到哪些东西改变了,改变的方向、方式是什么?包括整个经济面的改变,包括金融政策的改变,包括市场需求的改变,包括地产商运作的改变等,是哪些方面的改变要研究透,然后再适应、迎合改变。

    观点地产新媒体:您这一年有什么改变?

    刘晓光:我这一年脱离了原来的高速运行的状态,有时间去研究一些问题。

    观点地产新媒体:比较静得下心了?

    刘晓光:对。另外,我专心致志地推进中国城镇化的发展,有了更多的第一手真实资料,人家会愿意跟你说了,不会说假话。

    整个中国房地产的消费需求不会发生重大变化,因为人口摆在这里,基数搁在这里,固定的消费需求是有的,只是下一步应该会从细节方向发生变化。

    比如说老人别墅,以前住200平米,现在住80平米、70平米,而且要有一些适应老人生活的设备。再比如中产阶级,希望在郊区有一个自己的小房子,这都是新的趋势。

    观点地产新媒体:现在的医养结合的养老,这一块产业会比较大?

    刘晓光:有医养结合的,还有一些教育结合的。

    观点地产新媒体:未来房地产的细分可能很厉害。

    刘晓光:进一步细分化,进一步专业化,进一步服务多样化。其实,我们研究美国50年代,研究欧洲五六十年代,就是我们的今天,很有借鉴的意义。

    观点地产新媒体:我们要承认落后了几十年。

    刘晓光:肯定要承认。我看过一个影片,日本人在60年代末期的时候,买电冰箱要排队,买洗衣机要抢,我们以前跟他们一模一样,是我们80年代的样子。

    观点地产新媒体:那时刘总正好管着那一块,在计委。

    刘晓光:对。

    观点地产新媒体:您这一辈子的跨度很大,如果要是重新做,您觉得做国企还是自己做民营?

    刘晓光:当然做民营的,做金融家、做地产商都可以。

    观点地产新媒体:因为您在房地产里面最早引入金融和传播?

    刘晓光:我最早把金融的创新运用到房地产上,主要是因为对金融、地产、外资和旅游这些都比较熟。

    “改变”这个主题,可以再研究一下。要从本质上彻底改变恐怕很难,就是要两条腿走路,一条跟老的模式、老的需求市场相关,认认真真把事情做好;另一条是积极创新。

    全部人都去创新也有问题,而且改变一定要紧紧围绕着需求进行,我们对中国房地产市场的需求总结得太差。

    观点地产新媒体:就是用户需求来倒推?

    刘晓光:市场需要什么要弄清楚,多少人在研究金融、开发、互联网,没有人老老实实研究需求到底发生了什么样的细节变化,怎么能适应现在的需求。

    把需求研究透了以后,才能把市场、供给研究透,不然就还是盲目的。

    观点地产新媒体:下一代企业家该怎样去做才能够更妥贴地在行业中稳步发展?

    刘晓光:下一步中国房地产到底是什么样的模式?这可能是对我们影响比较大的。

    一个是国家的模式变不变,另一个是开发商的模式变不变?还有一个是市场经济要求,是不是要走美国这条路,就是持有型物业的问题。

    还有一个改变的问题,中国现在有很多企业在改变、在突破。比如花样年、绿城、绿地,但是我们要总结一下这些变化是否具有普遍性。

    如果只是作为个性的改变,对中国房地产企业有借鉴作用,但是不能作为一个潮流,作为一个方向。

    如果具有普遍性,将来就可以总结出来加以推广,这是改变中的一个问题。

    此外就是要研究未来5年、10年,国家的金融政策、财政税收政策、土地政策会不会有新的变化,向哪个方向进行变化,这种变化会不会影响企业的发展。

    变化方面还有一个问题要研究,就是未来还有哪些东西现在没有预测到,又是需要进行变化的。

    观点地产新媒体:预测未来?

    刘晓光:对,预测未来新的变化趋势。如果房地产商在5年前就预知到今天,那就很厉害了,我觉得可能需要研究一些国外的经验。

    观点地产新媒体:您怎么看最近农业集体用地入市的情况,本质上也是为了推动城镇化,您怎么看待这种政策?

    刘晓光:我认为是好事,可以使农民的权利跟市民的权利相等,使农民所占有的生产要素升值,对农民的富裕肯定有好处。

    观点地产新媒体:但把地卖了之后,农民不种地做什么?

    刘晓光:要有限制,不能把农业耕地都卖了。有农村建设用地,有宅基地,在一定范围内进行变化,应该是对中国城镇化建设和城乡一体化发展有好处,对解决贫富差距有好处,对解决农民贫困有好处,这是一件天大的事。

    观点地产新媒体:您估计城镇化的进程大概需要多长时间来完成?

    刘晓光:还有二三十年。

    观点地产新媒体:现在南京都到了4万多的地价,一二线地价这么贵,您觉得是一个可持续的现象吗?未来的走势会怎么样?

    刘晓光:应该是一个可持续的现象,中国人多、地少,特别是大城市的地特别紧张。另外,中国现在正在发展中,大批的人涌进大城市,这个非常正常,这种现象要维持一个历史阶段。

    英国伦敦、日本东京都是一样的,日本人当年向东京跑过去,全韩国的人向首尔涌,造成了土地稀缺、价值上升,持续几十年。

    在特别大的优质城市,像首都或者是上海的土地,拿一块就少一块,这些城市的地价不会下降,只会上升,而且跟货币贬值有关系。

    观点地产新媒体:货币发行量太大了。

    刘晓光:对,靠什么来抵挡货币贬值呢?只能靠房地产。

    很多个体性的改革和创新能不能覆盖中国房地产的未来?这是一个问号,将来要研究这个问题。

    比如花样年、万达,在某一个点上的突破能不能代表中国房地产的趋势?这个要研究。

    另外一个要研究的问题是,中国房地产市场和中国房地产开发企业、开发数量之间的关系,可能不需要那么多地产商。

    还有一个需要研究的问题是,一定要借鉴国际上的发展规律,跟我们发展历史阶段相同的时候,他们是什么样子,他们的昨天一定是我们的今天,他们的今天一定是我们的明天,这里面有什么样的规律要研究。

    审校:劳蓉蓉

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