“生活家”张宝全

观点杂志

2016-09-13 23:37

  • “红树林代表了未来商业消费的趋势和形式,以后我们的优势是别人无法比拟也不能复制的。”

    (2016博鳌特刊·领袖访谈)“太阳强烈,水波温柔,一层层白云覆盖着,我,踩在青草上,感到自己是彻底干净的黑土块。活在这珍贵的人间,泥土高溅,扑打面颊。活在这珍贵的人间,人类和植物一样幸福,爱情和雨水一样幸福。”

    今典集团董事长张宝全现在的生活状态,与海子这首《活在这珍贵的人间》,意外地契合。

    在北京昌平区一个占地300多亩的柿子林里,居所藏于林木之间,牛马散于青原之上,飞鸟憩于木,游鱼乐于水,这个与文人雅士心中的清流之地无限接近的地方,就是张宝全的家。

    更让人意外的是,这个仿佛世外桃源般的柿子林,是张宝全真正的第一居所。虽然办公室在繁华的北京城区,但是即使工作到再晚再累,他也要每天驱车一个多小时回到这里。似乎只有柿子林,张宝全才能得到真正的休憩。每天晚上,他还会在这里做“夜课”,或写或画,不拘形式。对他来说,这与其说是创作,更多的是一种调节压力的方式。

    “类似于佛门的禅修--一念放下,万念不生。”张宝全说,“画画、写字也是一样的概念,集中在那一件事情上,什么也不想,也是换换脑袋,脱离现实。”

    “脱离现实”,正是张宝全构筑“红树林度假世界”的一个最基础的概念。

    “所有的商场和购物中心,都是在创造现实、满足现实,它的核心还是满足日常生活的需求。但是度假不同,度假的本质是文化消费和精神消费,核心是脱离现实。”张宝全说。

    从这个概念出发,就不难理解张宝全从2009年以来潜心构建红树林的基本逻辑——红树林不是一个酒店,也不是一个商业项目,而是一个能够提供所有你需要的度假生活方式的综合体。

    要做到这一点,就必须将中国最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物集于一身,对于任何一个企业而言,这都绝非易事。

    为此,张宝全从2009年就开始坚决转型。彼时,在“四万亿”的催化下,其它房企都在冲刺百亿、千亿,张宝全的转型举措备受质疑,有不少同行都对他的选择表示不解。

    “在高潮的时候转型,可以转过去,在低潮期转型,一转就死。”张宝全坦言,红树林是要靠运营赚钱的,最难的就是前期的资金链风险,“如果不能开业,或者不能支撑到第一批模式做完,那你就死定了。”

    而在房地产行业的高潮时期孕育和诞生的红树林,恰好有了一个很好时间窗口。经过几年的精心培育和打造,三亚湾红树林度假世界已经全面开业,尤其是今年8月有上百家餐厅规模的目的地餐饮组团全部开放之后,其商业模式的优势将更加凸显。

    今年8月,青岛红树林度假世界也将正式面世。至此,红树林线下的南北度假航母都正式启航,线上的红树林全球度假交换平台也就呼之欲出。

    直到现在,很多人才终于恍然大悟,张宝全其实下的是一盘很大的棋。“现在最难的部分已经做完了,以后我们就是要依托红树林平台,打造中国最好的轻资产模式。”

    红树林度假世界的体量非常庞大,还有着得天独厚的巨大客源优势,这就成为培育轻资产的一条最好的“船”。“在红树林这个平台上可以培育中国最大的婚礼公司、最大的餐饮公司、最大的交换平台公司、最大的艺术文化产业公司、最大的公关公司等。”张宝全表示,“单个红树林度假世界的重资产价值很容易被低估,但如果把平台之上的这些轻资产公司分拆上市,市值一定大于红树林重资产的这条船。”

    2009年,张宝全在质疑声中带领今典告别依然狂欢的传统房地产业务,坚定转型;2016年,很多房企在房地产市场岌岌可危时被迫图谋转型,而对已经成功转型文化旅游行业的张宝全而言,最好的时代正要开始。

    “经济下行的时候,正好是文化产业发展的好时候,也是度假休闲发展的好时候。”张宝全对于市场形势的洞察非常透彻。1929年,经济危机让美国人走入长达十年的经济困境,小麦变成燃料,牛奶变成河流。正是在这样的环境下,“脱离现实”的迫切需求催生了好莱坞的繁荣。而红树林所要提供的,正是一个让人们告别喧嚣,沉浸于艺术、文化和精神世界,能够彻底放松自己的度假目的地。

    自从下海创业以来,张宝全的身上一直带着多种标签,记者、作家、导演、画家、商人,但是他对自己的定义却是“生活家”。

    会生活,懂生活,还能够卖生活,从柿子林到红树林,“生活家”张宝全的创造力从未枯竭,他还有更多的“作品”即将令世人惊艳。

    以下为观点地产新媒体对今典集团董事长张宝全先生的专访实录:

    观点地产新媒体:您怎么理解度假?

    张宝全:度假就是卖生活方式。中国现在的度假市场正在转变,但是真正关于度假的供应几乎没有。很多度假旅游区开的都是商务酒店,大家真正需要的度假酒店是非常缺乏的。

    观点地产新媒体:做度假品牌和做传统开发有哪些不一样的地方?

    张宝全:度假酒店一般人做不了,靠运营挣钱跟卖房子完全是两回事。

    房地产白银时代的标志是什么?就是地价、房价增长超过了融资成本。以前,拿了哪一块地,不管干还是不干,地价一涨都可以挣钱,不需要动脑筋。

    但是从前年开始,地价、房价增长低于融资成本增长,这时候就有风险了。这时候地拿得多了,要是不能迅速去化,或者是进入市场,财务成本就很难承受。挣的钱还不够付财务成本,这就是房地产的转折点。

    观点地产新媒体:今典所有的产品布局里,红树林度假这条线是最重要的,有很多人说张总是不是有点慢?还有的说看不懂您做的产品。

    张宝全:以前跟别人说红树林模式大家听不懂,现在慢慢地大家都听懂了。红树林不是一个酒店,也不是一个商业项目,而是一个卖度假生活方式的综合体。

    什么是商业的最高形式?就是度假。因为度假的本质是要脱离现实。现有所有的商场是创造现实、满足现实、满足日常生活需求,但是度假不同,度假的本质是文化消费和精神消费,本质是脱离现实。

    我们对度假目的地的定义,就是要把中国当下的最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物放进去,如果不是这样的,红树林最多是一个商业中心。在今天这个文化消费时代,红树林不能变成购物中心,一定要变成休闲中心。

    传统的商业是100个店100个老板,而红树林是一个老板开了100个店。红树林模式就是用独一无二的重资产的船,做中国最好的轻资产模式。

    举例来说,首先是目的地餐饮,青岛有100多间店餐厅,三亚有将近100间。有了红树林这么大的船,船上每天有几千人住在这里,都是潜在消费者,消费者进行餐饮消费,就是一个组团式的商业体系。

    仅仅这两个酒店的餐厅数量,就已经非常可观,以后还有众多的红树林度假世界逐一开出来,那么我们的餐饮集团未来就一定是中国最大的餐饮集团。

    第二,以红树林度假世界这艘大船为依托,我们就可以带动度假交换平台的发展。今年9月我们的红树林度假交换平台就会正式上线,届时将有全球500家度假酒店可以在我们的平台实现交换,到了明年可以增长到1000多家。什么概念?这就是全球最大的度假交换平台。

    第三,红树林本身就是个大卖场。这里所有的板凳、桌子都要逐步变成设计师产品,这些东西还可以买回家。

    传统的商业是买单个功能和单个产品,未来的商业则是情景式销售。红树林将来就是一个情景式大卖场,可能会成为中国最大的一个艺术品或者设计师产品交易平台。

    购物中心是二代商业,是典型的功能性销售,卖的都是标准化的产品,而电商要干掉的就是购物中心。留下的会是什么?就是体验式商业,红树林就是超大的体验式度假目的地。

    观点地产新媒体:按照这个模式做下去,还是很挣钱的。

    张宝全:正因为红树林是一个老板开的,才可以把“羊毛出在猪身上”。

    虽然一个红树林当中有一些业态是不挣钱的,但只要客人需要,我就可以开,因为我可以不靠它赚钱,而靠别的方面赚钱。比如书店可能一开始不挣钱,但因为书店活动聚集了人流,只要客人到我这里来,发生餐饮的可能性就很高。

    接下来,我们的红树林奥莱也要开了,红树林奥莱一定是中国最好的奥莱,因为其它的奥莱都带有房地产性质,但红树林是要自己运营的。去年中国的零售业营业额都在下行,只有奥莱是上升的,奥莱本身吸引人流,这些人买完了,肯定还要来吃饭。

    这些模式都在今年会全部呈现,当然还有其它的一些东西,比方说设计师产品、书店等,可能需要三五年的培养,但是第一时间挣钱的就是餐饮。

    观点地产新媒体:以后红树林的模式优势会逐渐显现出来。

    张宝全:如果把轻资产的营收都放在酒店里,这个酒店就会很挣钱。如果把它变成独立公司,也可以拿出来单独上市。如果我单独把这几个业态剥离出来上市,可能市值加起来比整体酒店的市值还高。

    只有让重资产挣钱的轻资产,才是值钱的轻资产,如果是让重资产不挣钱的轻资产,那就更不值钱。

    红树林看起来很傻,用重资产讲了个故事,风险就是资金压力很大,最大的风险就是资金链。如果不能开业,或者第一批模式没有做完就直接不能支撑,那就死定了。

    但是现在,我们青岛红树林度假世界8月开业,海棠湾红树林度假酒店10月开业,今年的资金也全部调配完了,这就意味着我的模式已经完整地出来了,后面就是进行复制,只是快慢的问题而已了。

    我们从2009年坚定转型,牺牲了好几年利益,但我们赢得了未来。现在的地产企业,你问他们三年以后干什么,我看90%企业都不知道,但是红树林可以告诉你三年以后的干法,我们现在正在干。

    我们下一轮能得到快速发展,就是得益于红树林模式彰显的优势。

    观点地产新媒体:您刚才提到的红树林目的地餐饮,具体而言是怎样的模式?怎么才能一次开这么多餐厅?

    张宝全:100个餐厅只有三个部门,这三个餐厅从供给到出品再到服务,都是独立的。

    第一个部门是采购配供部。就是一级中央厨房,这能有效减少成本和保障食材来源。除了供给自己餐厅使用之外,以后还可以对周边进行净菜生鲜的网络配送。

    第二个是餐厅出品。100个餐厅只有8个二级厨房,这些二级厨房是按照菜系来分的,一个厨房主管十几个餐厅的烹饪和出品。

    第三个是市场服务部门,专门负责做各个店面的服务。在高峰期,有些热门餐厅需要等位的情况下,甚至客人还可以在这个餐厅点那个餐厅的菜。

    观点地产新媒体:您刚才所提的度假交换平台是怎样的模式?

    张宝全:实际上民宿是度假行业非常重要的力量,但是有两件事情制约了中国民宿的发展,第一件是消防,第二是特行批准,这使得中国现在的民宿大部分处于非法的境地,但是即便民宿发展起来了也有问题——营销和客源。

    所以红树林做什么?红树林本身是一个庞大的系统,把全部的吃喝玩乐功能集成在这上面,因此有很大的基础客流。而中国所有的民宿和精品酒店只要被我选中的,都可以免费进入这个平台当中。但是,加入进来就必须跟我交换,我的客人可以到你那住,这样就实现了我帮你导流。

    另外,我同时还支持他卖会员卡,就是当我的持卡客人到你那里去住的时候,支付的是红树林点数。你仍然拥有独立经营权,拿到我的点数以后,可以再到红树林消费,红树林是可以消化的。

    在国内民宿的基础上,我们还准备把平台和美国的TRC公司对接,它在全球有将近300家度假酒店,两个平台对接之后,到后年我们的交换度假平台就大概可以有2000家合作伙伴了。

    观点地产新媒体:感觉今年是比较关键的一年?

    张宝全:去年到今年底基本上红树林几个主要的商业模块都出来了。

    红树林是一个非常庞大的体系,就像一个摇篮,但是正因为风险大,所以门槛高,一个项目就要投近百亿,谁有这么多钱?

    这是我花10年培育出来的,这10年决定了后面的三五十年,而且是在很多领域创造了绝对的轻资产优势。我今年改一点,明年改一点,一点一点的改,等我把这些模式都做好了,后面就很好做了。

    观点地产新媒体:这种模式也很受地方政府欢迎?

    张宝全:现在很多政府来找我们谈,北京政府来找我们,上海也找我们。

    上海未来会有两个,一个是在佘山国家度假旅游区,还有一个是在迪士尼附近;广州未来会有从化和南沙的红树林;浙江杭州有三个,杭州塖泗的已经在建,后年开双溪的,还有一个新的在新南湖。北京目前也有项目在谈。

    现在都是政府找我们。因为红树林进来之后,在时尚、艺术、电影等方面可以改变城市,这些东西城市依靠自己是运营不起来的,比如说剧院,之前他们都是贴钱生存,但是我的还可以赚钱。

    再比方说会议,三亚湾红树林全部开业以后,每个月两三千人的会就有两个以上。

    观点地产新媒体:红树林这种模式是不是更适合在一线或者二线+?

    张宝全:红树林有四个市场:本地市场、本地区市场、中国市场和国际市场。

    本地市场的定义是开车一个半小时到达的;开车两个半小时到达的叫本地区市场;然后是中国区市场,最后就是国际市场。

    国际市场目前还没有落地,很多人叫我去国外做红树林,我就说中国是最大的市场,做好了就是全世界的最大;另外,我现在必须集中资源,把中国市场布局好,也不能太快。

    等到上市以后,就可以通过收购、通过资本的方式扩展到国外。无论是度假旅游区还是一个重要的城市,在从观光休闲向度假休闲转型中,需要一个根本性的硬件来支撑,红树林就是这样一艘航空母舰。

    观点地产新媒体:当初转型是怎么看准这一点的?

    张宝全:红树林必须用重资产慢慢地讲故事,不像轻资产很快就可以讲出来。重资产讲故事,就像搭积木一样,今年搭一个,明年搭一个,慢慢搭出来别人才知道你搭的是一栋楼。

    我觉得红树林很特殊,就是你明白了你也做不了,我们以前做了那么多不务正业的事情,现在全成了正业。传统经济渠道为王,新经济平台为王,下一步是平台+渠道为王。红树林的意义在哪里?就是平台+渠道,红树林既是渠道,本身又是地面平台。

    未来我们在商业里面的优势是别人没办法比的,所以这些我们可以慢慢做,红树林代表了未来商业消费的趋势和形式。

    供应生活方式是要一个老板开一串的店,而不是开一个店,这是商业最大的革命。

    一个企业家最大的本事不是单向能力,而是整合资源的能力,我们要真正地把商业做到“多”、“奇”、“特”,而不是仅仅“大”。

    观点地产新媒体:做度假这种概念,会不会受到宏观经济的影响?

    张宝全:宏观经济下行,正好是文化产业发展的时候。文化产业是大概念,是生活方式产业,不是说电影、小说才是文化产业。我们现在很多人都搞错了,文化就是生产方式和生活方式的总和。

    像会议会展、度假休闲这些全是文化产业,但是我们以前把文化产业仅仅限于跟文艺相关的产业,其实那只能叫文化。

    当经济达到中等收入水平的时候,就是进入文化产业时代,当经济下行,反而是第三产业和文化产业快速发展的时期。比如,美国大萧条时期,整个经济崩溃,但好莱坞却在那时迅速发展起来了。

    所以度假休闲在经济下行的时候更加昌盛,民众有更多的时间、愿望来消费,我认为这个时候正好是度假休闲一个很好的发展机会。

    审校:劳蓉蓉

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