博鳌特稿 | 北京旭辉孔鹏：百亿规模不是未来是现在

编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。

这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。

总结过往、沉淀历史。观点新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道，遍访中国房地产及上下游全产业链的企业领导人、职业经理人、经济学者、金融专家、政府协会人士等行业精英。

观点网“旭辉北京今年也要有近百亿的规模，这已经不是未来了，就是现在。”2016年观点城市论坛北京行直播间里，旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏向观点新媒体说了这么一句话。

值得一提的是，在2015年旭辉合同销售金额区域分布中，排名前三的分别是上海、苏州和杭州，金额分别为84.08亿、52.87亿和39.80亿，而北京仅排在第4位，销售金额为35.11亿，占旭辉总合同销售金额的11.6%。

这与如今孔鹏所提的百亿规模确实有些差距，不过孔鹏说，当旭辉超过500亿的时候，北京公司就要差不多有100亿的规模，这是北京区域事业部应该承担的责任和义务，“今年旭辉到达500亿应该是个大概率事件，我们1-4月份已经是180亿左右了。”

除此之外，北京旭辉规模可能实现百亿还有另一个重要理由——今年的回款率、回款周期都会比去年变得好很多。孔鹏表示：“我们认为今年的形势会比较好，所以对于推盘去化率，凡是今年能供的货，我们要求去化率能达到70%；去年所有销售的回款率在今年前三季度要消化，今年前三季度的新增销售回款率要达到90%，这样我们的综合回款率应该能达到95%左右。”

不过，去化率的高低还得看北京旭辉今年供的是什么货，据孔鹏介绍：“5月和6月会推顺义的旭辉26街区项目，而八九月份会推出龙熙旭辉·六号院的升级版——七号院。”

除此之外，早前北京旭辉方面还曾向观点新媒体提到，其去年拿下的瀛海地块将会作为旭辉最高端的产品来打造，与庞各庄地块（七号院）一样都可能将在今年9月左右开盘。

如今，北京豪宅盛行，推出“最高端”的瀛海地块项目是否意味着北京旭辉会调整产品结构做豪宅？孔鹏对此作了否认。

他认为，现在绝大多数做豪宅的开发商是“被豪宅”，“因为地价太高，拿地太贵，不‘豪宅’，没有解决方案。但旭辉不想加入这种被动式的局面，我们更多的是看市场需求，而不是被土地价格和资产价格推着走，这可能不是最有利的选择。”

从目前北京旭辉的产品来看，商住项目才是其主要的产品类型之一，在孔鹏看来，北京区域的商住项目价值已经慢慢得到了体现，如此一来，拥有较多商住项目的北京旭辉似乎也将因此得利。

孔鹏在接受观点新媒体采访时称，商住项目价值的体现首先体现在，通州限购对市场的影响会有一个比较明显的溢出效应，“中低端需求是不会等待的，如果通州满足不了，就会往边上溢出，可能到顺义、大兴等地，这个外溢效应后面会明显看出来”。

据观点新媒体过往报道，5月5日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，对通州商住项目开始实施限购。

另外，孔鹏还提到，商住是北京市场供应的特点，而从今年的政策导向来说，今年是鼓励租赁、鼓励投资、鼓励合适位置的商业改成租赁，甚至一些大面积的还可以分割成小的进行租赁，基于这些所有的政策导向，商住产品在北京这个市场上以后的确定性会增加。

“再有一点，北京现在的住宅地越来越贵，原来住宅和商住类的产品可能还有相互之间的搭接关系，现在已经完完全全成了一个承接关系。对于现在的年轻人，你的第一套房子，或者第一代产品，就要买一个这样的产品，通过这个产品的财产性的增值，加上你再经过几年的努力，你才有机会去购下一个住宅类的产品，这可能是成为一个必选的动作。”孔鹏说。