百分百与一比一:深圳旧改双向妥协?

观点地产网

2016-05-26 15:35

  • 深圳旧改,决不应该搞什么100%签字同意才能动,这是伪民主,假民主,是政府的不负责任。

    近日,一份深圳市规土委关于旧改的内部文件在深圳地产圈迅速传开,题目是《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施(征求意见稿,第十八稿)》,文件中最重要的两点是这样表述的:

    其一:明确区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后,才将城市更新单元报市政府审批;

    其二:旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算,同用途的置换比例原则上是1:1。

    我没有求证这个文件的真实性,我只是觉得,如果这份文件属实,且得以通过执行,深圳的旧改又将回归过去几年缓慢推进的格局,深圳的土地供应和住房的供应又将趋紧,房价上涨动能又将发力!

    去年以来,新书记马兴瑞上任,给深圳带来一股清风,一扫过去那种沉闷的氛围,在城市建设、经济发展、社会公益等诸多方面都有突出表现。在关乎深圳市民切身利益的房地产方面,政府也明确表示会有大动作,例如,针对深圳多年来违建蔓延和旧改缓慢,十三五将整治2亿平方米违建,为深圳经济腾挪更大空间。2亿平方米,这是什么概念?将近深圳全部违建4.28亿平方米的一半!说实话,我当时听了这个决定,第一反应是:这不可能吧?!从1999年深圳市第一份关于处理违建的人大政府文件出台至今,违建已经从19万栋上升到将近40万栋!可见,多年来违建背后的利益链有多厉害,政府面对违建有多无奈,多难负责任。但是,这次有点不同啊,马书记应该是干实事的,不是有传言嘛,深圳正在酝酿新规定,拆迁权利主体只要95%同意,就可以批准启动实施旧改程序,剩下的5%交给法律解决。这可是爆炸性消息!因为大家都知道,一个旧改项目,往往是不到5%的业主不同意,甚至就是一个业主不同意,整个项目就无法进展,导致几年来深圳旧改非常缓慢,也严重影响了深圳的住房供应,供不应求之下,房价上涨挡都挡不住。如果真采取95%同意就启动旧改的政策,必将大大加快深圳旧改步伐。

    真是好事多磨。旧改折腾了几年,中间还夹了个佳兆业问题,现在,政府的新文件即将出台,一看,完全恢复老套路,100%!那意思是说,任何一个旧改项目,不管有多少权利主体,比如500个、1000个,只要有一个权力主体不同意,整个项目就不能动,就不能推进旧改。

    我的天,95%呢?不是讲了要改革吗?这有什么问题吗?很多发达国家在这方面的比例还没有95%那么高的,只要达到就严格执行,这才是法治啊,当然更是民主,因为已经是绝大多数人的利益了,难道95%的权力主体的利益可以随意忽略吗?难道如此重大的城市发展利益一定要被5%以下的权力主体长期拖累吗?难道政府和社会的智慧就找不出解决这5%甚至5%以下的权力主体地扭曲型利益要求的办法吗?更不要说一个旧改项目后面整个城市以及全体市民的公共利益!

    我只能理解为:政府拗不过市场上盘根错节的利益关系,最终还是妥协了。回归100%,政府很轻松,不用面对可能在5%里面出现的闹事、游行、跳楼等等,符合维稳大局;让我想到了去年光明垮塌事件在政府内部可能造成的重大的压力,传导过来,就会表现在旧改原则上的妥协让步,没人敢承担万一在5%里面出现严重社会事件的风险。但是,对不起,旧改继续拖延,什么十三五五年内整治2亿平方米违建,见鬼去吧,不要骗我们好不好?不要又搞什么口号运动好不好?你们知道,口号喊了,反正五年以后没有人追究这些豪言壮语兑现了没有。

    值得注意的是,此份文件中还提到了住宅建筑面积按1:1的比例置换的问题。我们都知道,过去几年旧改改不下去,另一个原因就是权利主体要求置换的比例偏高,开发主体无法承受,僵住了。要多高呢?最高要到1:1.4!说实话,要到这个份上,再牛的开发主体恐怕也不敢介入了。现在,新文件提出1:1,显然是希望权利主体妥协让步,既然政府以100%给你们权利主体妥协让步了,那你们权利主体也表表诚意,以1:1向政府和开发主体做一个妥协让步,大家双向妥协让步,皆大欢喜,让旧改的风帆再次扬起来!

    听起来很逻辑、很讲道理吧?当人家权利主体是傻子。一个旧改项目在协调过程中,可以把权利主体分为两部分,一部分是同意补偿条件的,通常是绝大部分,另一部分是不同意补偿条件的,通常是极少部分,5%以下,甚至1%都不到。政府采取100%同意的策略,对于那95%以上的权利主体来说,根本谈不上妥协让步,你不让步,我也同意了,真正的妥协是针对那5%以下的不同意者的,而1:1的补偿标准影响到100%的权利主体的利益,他们愿意吗?所以,我直感这个征求意见稿提出的“100%”和“1:1”这两个重要数据将引起极大争议,很难得到认同。

    突然想到近来热气腾腾的东进战略。是不是政府感觉在全市旧改方面难以很快突破,又不能放慢发展脚步,只好转移视线,新开战场,把主要精力及1.4万亿砸向东部,以替代动力疲弱的旧改主战场?这当然是瞎猜,真不希望这是真实背景。政府必须明白,旧改是深圳经济发展的症结所在,也是命脉所在,近日的华为搬迁热议已经清晰地表明旧改问题的重大和迫切意义,放弃或拖延旧改,将给深圳经济带来严重的负面影响。想想看,仅违建就占据了深圳大约400多平方公里的面积,依此看,说深圳没地都感觉在撒谎。马兴瑞政府必须勇于面对深圳旧改和违建查处的艰巨性,以背水一战的决心、魄力和智慧,在2016年这个十三五头一年里坚定迈出旧改改革的第一步,这一步迈好了,将决定深圳未来土地供应和经济发展的大趋势,当然也将为全国各大城市解决棘手的违建和小产权房问题提供发展经验。

    我的观点很明确:深圳旧改,决不应该搞什么100%签字同意才能动,这是伪民主,假民主,是政府的不负责任。至少是98%签字同意就应该报批同意推进,甚至95%也并非不可以考虑。政府不能置绝大部分已经签字同意的权利主体的利益于不顾,置旧改项目背后整个城市和全体市民的利益于不顾,一味向极少数权利主体妥协让步,怎么解决这极少数人的利益问题,相信政府有智慧、有能力解决,国家法律在这里也不能失灵。另外,1:1的补偿标准是否也可以适当有一点上调空间,比如1:1.1、1:1.2,这样也有助于与权利主体形成共识,减少旧改推进的阻力。

    撰文:宋丁

    审校:杨晓敏

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