黎明楷:究竟是谁带坏了房产经纪行业?

观点地产网

2016-05-30 19:14

  • 我所担心的是,这个行业会越来越混乱,客户被把持被光鲜的广告词笼罩,在无法看清事实真相的市场环境下,只能逆来顺受。

    导语:近日,“中介业被港式打法搞坏了”一语激起千层浪。作为内地房产中介代理业的奠基者,港式做法当真把行业搞坏了吗?高举“颠覆者”大旗的后起之秀,是重建市场秩序还是暗中盘算另一场利益追逐?限时独家委托、租房管家、房产金融产品这些新式故事背后,是一个接一个“罗生门”式的圈套?究竟是谁带坏了房产经纪行业,来看看中原地产中国大陆区主席黎明楷先生的观点。

    近日听闻有行家指责港式做法造成了大陆房产中介劣质化,把行业搞坏了!知悉之余,甚为惊诧。作为亚太地区最大的港资房产中介代理公司中原地产,从90年代初就进入大陆提供服务,推动并见证了大陆房产中介代理业的发展,算得上是港式做法的主要代表,尽管不想被人说成是对号入座,但亦难以装作不知道对方说的是中原,因此,本人觉得有必要在此公开表达一些个人对于这个行业的看法以正视听。

    一直以来,香港人做生意较为看重实际,不善于忽悠,我们认为促成交易是中介的最基本功能,所以重视成交的效率,于是形成“成交为王”的文化,但这原本与“良好客户体验”不存在根本性矛盾,我不否认有部分急功近利的经纪为了成交,用了一些不良的手法而导致客户反感。但是对于这些行为,一方面有公司内部处分,而更重要的一方面是香港有严格的行业管理规定,严重的会被取消经纪资格,所以经纪人本身一般不敢乱来,久而久之,坏的经纪人在行业内被逐渐淘汰,而剩下较好的经纪人会高度重视客户关系,在成交效率与客户体验中取得平衡。

    由于大陆的行业管理松散,经纪人犯事成本低,在一家公司出事了也可以去另一家公司工作混下去,因此劣行在这个行业难以根绝。中原过去只埋头做自己的事,认为带好头,就是做好自己,与行家沟通不足,也甚少对行业协会以至于上级领导单位提出建议,对改变行业不良操作的行为力度的确有些不足,这是我们自身需要检讨的。

    某行家虽然是后起之秀,但前几年在推动行业进步却有很大贡献,这让我非常佩服。尤其是在真房源发布方面,其领导人顶住了基层经纪人的反对声音,坚持推行,结果取得良好效果,赢得客户认同,成功树立了公司的正派形象,这股一往无前的胆力我自愧不如。中原视员工如合伙人,自由度相对高,在没有外力可借的情况下要统一思想推行改革的确较慢,这次反而是借了行家的东风,利用其在真房源试验的成功来推动同事,同时也使得内部各种优化流程工作、强化数据管理工作等都推进得很顺利。因此,一直以来,我对于这个行家很尊重,非常认同它重视客户体验的情怀,还不断推动同事学习研究,纵然其有时出现一些负面消息,也只认为是偶发事件,不会落井下石。

    然而,行家最近的一些做法却打破了我原本对他的理解。尽管铺天盖地的宣传中依然是客户体验,但实际做出来的行为却是在盘剥客户利益。说是要解决房产中介利用信息不对称赚钱的问题,但取而代之的却是利用金融上更大的信息不对称来渔利,羊毛出在猪身上的理论无非是让客户在不知不觉中被赚了钱,这样的客户体验会好吗?所谓重视客户体验原来只是准备向客户谋取暴利的幌子。因此,其在我心目中的光环迅速褪色,不是因为其规模发展对我的威胁,而是我已经看清,原来行家不过是讲一套做一套罢了。

    要解释我对于行家逐步产生负面看法的原因,就要回归到房产中介的角色定位。中介也叫居间,俗语叫中间人,是供需双方的桥梁,保持中立、避免角色冲突是中介行业的基石,没有了这个原则,行业一定会混乱,更谈不上什么良好客户体验。

    “不炒楼、不吃价”这个理念源自于香港中原,我们靠它在香港成长,之后再将它引入大陆,成功规范了很多靠炒楼为生的不良中介,同时,也奠定了中原在大陆房产中介市场的地位。及至如今,此理念已演变成为行业普遍规则,基本上每家主流中介公司都不参与炒楼了,也会有各式各样的管理制度限制员工炒楼,这样做就是为了确保中介的中立地位,不会偏向一方而令到另一方吃亏。 如果中介变成了买卖两方的其中一方,就不应该再以中介自居向另一方提供服务了,因为这有严重的利益矛盾。这个道理很显浅,在这个行业工作的不应该不明白。

    可是行家近年的几个动作,却明显的违背了中立的定位。

    其一,该行家推出了限时独家委托的做法。简单来说就是中介向业主付出押金,保证在一段时间内在某一个价格卖出,条件是盘源要独家委托。

    这是一个与业主对赌的安排,买家并不知情。一般来讲,业主也不笨,如果约定的价格只是目前的成交水平,不会为了区区一万几千而限制自己的选择,所以约定的价格一般都比市价高。由于盘源到期若卖不出,中介公司与经纪人都会损失,因此都会积极向所有客户推销这些比市价高的独家盘源,这谓之集中推盘。

    请注意,因为对业主有限时承诺和到期赔偿的立场,此时中介公司和经纪人已经并非买卖双方中间人的角色,而是变成利益相关方,利用信息不对称,推销和自己有利益的盘源,导致买家被蒙在鼓里,买了贵货也不知道,而不参与独家限时委托的业主,也失去了公平交易的机会。这一做法带来的恶果是,周边的房价也在这种方法下一步步被推高,如果这家中介公司的市占率越高,通过独家委托造成盘源垄断的可能性越大,这也意味着它将可以直接左右周边房价,成为高房价的背后推手,一旦垄断的力量形成,对于经济将产生不可估量的潜在危害。

    其二,该行家通过另一些品牌提供租房管家的业务。这也叫房屋银行,其实即是做二房东包租。

    为了达到收盘收客的目的,中介公司可以降低佣金甚至免佣,业主与租客以为占便宜了,其实中介公司就是通过低租金向业主收租盘,再以高租金租出去给租客获取利益,赚取中间的差价,而且赚得更多。这种做法跟炒楼没什么区别,无非是标的物从买卖变成租赁而已。如果中介炒楼是罪行,这种做法同样是罪行。公司的股东基本一样,难道换了个品牌就可以说与自己无关?

    如果说独家委托变相推高买卖市场价格,那么这种房屋银行模式,又直接推高租凭市场价格。无论是买卖市场,还是租赁市场,以行家现有做法,都代表业主利益,而非中间方,在行家的模式下,买方和租客已经失去议价能力。

    其三,该行家同时向业主与客户提供不同类型的金融产品。

    虽然这些金融产品都是以另外的品牌作为包装,但股东与中介公司基本一样的,即是自己的产品。“2.23事件”行家几乎被群起攻之,其金融做法是否合规的问题暂且不在这儿讨论,因为已经有政府监管机构介入调查,其在房产成交过程中推荐自身的金融产品本身又是一个违反中立原则的行为,这与客户的利益存在严重冲突。目前这些金融产品的利息、手续费都很高,中介公司利润不菲。那市场是否有其他供应商较便宜的产品呢?尽管有,经纪人也只会在公司要求下积极说服客户使用这些昂贵的产品。由于整个交易流程都在中介公司操控中,客户又怎么可能不乖乖地就范呢?

    站在做生意的立场,这些一环套一环,层层赚钱的设计的确很高明,所以行家也获得不少投资商的青睐;但站在中介行业的立场,相比行家提出的一些港式手法的弊端,我认为行家这些做法才是对于行业最根本性的破坏。究竟是谁带坏了这个行业?还是由社会去做公论吧。

    可是,我不得不坦诚的承认,在面对行家的重大压力下,中原有些分公司为了生存,也不得不妥协去跟随行家某些有违中立原则的行为了。当行家比我幼小的时候,中原还可以自居清流;但当行家规模已经比我大,如果某些操作对我有严重杀伤力的,我也只能放手让分公司照跟,人做我做,否则等于缚着双手与对方打架。这或许就是经济学中说的“劣币驱逐良币”效应,这样下去,我所担心的是,这个行业会越来越混乱,客户被把持被光鲜的广告词笼罩,在无法看清事实真相的市场环境下,只能逆来顺受。除非政府介入监管这些行为,否则房产中介行业还是一片混乱,良好客户体验也就只是一句骗人入局的空话罢了!

    本文来源:中原集团官方微信

    撰文:黎明楷

    审校:刘满桃

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