闽系凶猛:顺义公寓预计售价6万起 小户型住宅8万+

观点地产网

2016-06-02 17:11

  • 北京土地市场再度出现“面粉贵过面包”现象,显示出住宅用地稀缺的状态下,企业拿地的“势在必得”之心。

    在时隔近一个月之后,6月2日北京再度有三宗地块上拍,包括海淀北部一宗商业地块,以及顺义后沙峪、延庆新城两宗住宅用地。而这三宗地块也吸引了大量关注,其中顺义后沙峪地块网上报价多达14次,而海淀北部与延庆新城地块网上报价也均达到12次,今天的土地市场又将掀起一场“腥风血雨”。

    16:30 顺义后沙峪地块成交

    顺义后沙峪地块规划建筑面积39065平方米,其中居住占比40%,商业占比60%,起始价5亿元,网上报价已升至53250万元。该地块没有自住房配建,而是异地竞建保障房,因此地块干净,并且是北部为数不多地处六环内的新城地块,周边居住环境成熟,并且商住产品需求空间较大,项目操作难度较小,因此也成为竞争最为激烈的一宗地块。

    现场16家房企竞价,最终该地块以7.5亿元的总价,以及异地配建6.8万平方米保障房的代价,被阳光城收入囊中,合计成本高达14.3亿元。这是阳光城在北京取得的第二宗住宅用地,去年其在台湖取得一宗宅地楼面价高达3.8万元/平方米,此次再度高调摘得顺义后沙峪地块显示出闽系房企“进京赶考”的凶猛之势。

    顺义后沙峪区域地处六环内,临空经济圈,区域发展较早,各类配套完善,目前在售仅中粮祥云国际生活区,高层售价28000元/平方米左右所剩房源已不多,而其后期则主打大面积别墅类产品。与此同时,弥补该区域小户型空白的则是商住项目,其中ID CITY城loft售价35000元/平方米,会展誉景平层公寓售价22000元/平方米。

    北京土地市场再度出现“面粉贵过面包”现象,显示出住宅用地稀缺的状态下,企业拿地的“势在必得”之心。

    2010-2016年度顺义区成交量价走势

    注:数据不含保障房与自住房

    15:50 海淀地块成交

    海淀北部商业地块规划建筑面积46644平方米,起始价6.8亿元,折合起始楼面价1.46万元/平方米,网上报价已升至71850万元,折合楼面价1.54万元/平方米。自2014年截止目前,海淀区仅有9宗地块实现出让,位置优越以及供应稀缺,使得该宗地块面临激烈竞争。

    海淀北部商业地块现场共吸引了包括城建、万科、华润首开等在内的15家房企及综合体参与竞争,最后龙湖以14.1亿元的总价竞得,溢价率1.7%,折合楼面价3.02万元/平方米,预计未来售价将在5万元/平方米以上。而在去年该区域成交的三宗商业地块楼面价均在1.2-1.3万元/平方米左右。

    目前海淀北部区域在售住宅项目包括五矿万科如园、冠城大通百旺府等,售价高达65000-80000元/平方米不等。而去年首创取得的该区域一宗住宅用地成交楼面价更是高达4万元/平方米左右,目前已确定案名首创天阅西山,预计下半年入市销售。

    亚豪小君认为,海淀区一直以来住宅均处于供不应求市场状态下,2016年前5个月供需比更是低至0.27,市场以消化存量为主。海淀区的独特优势使得其住宅需求持续旺盛,而区域内商住类产品并不丰富,目前仅京投银泰琨御府项目有商住产品在售,该宗商业地块没有自持部分,全部可用于出售,因此极有可能成为商住项目推向市场,以获取更大利润,而地块所处的中关村环保科技园内部需求也将为项目提供强有力支撑。

    不过与此同时小君也指出,海淀区的独特性在于其优质教育资源的聚合,而其区域价格的高涨也是受此支撑,而不能落户的商住类产品难以具备“学区房”的优势,对于该项目来说也将是一大短板。

    2010-2016年度海淀区住宅供需情况:

    注:数据不含保障房、自住房

    未完待续......

    延庆新城地块规划建筑面积157021平方米,其中需无偿还建70941平方米,并配建20000平方米自住房产品,地块起始价69500万元,纯商住宅部分折合楼面价1.29万元/平方米,网上报价已升至73350万元,折合楼面价1.35万元/平方米,预计将创下延庆商品住宅用的地价新高。该地块整盘容积率为2.2,由于配建部分规模较大,因此可通过“合理分配”容积率的方式,降低纯商部分容积率,使得地块具备出产低密度产品的可能性,但同时由于地块位置较远,且产品形态复杂,项目具备一定操作难度。

    亚豪小君认为,从今年以来土地市场竞争情况来看,北京土地市场受欢迎程度较高,而这主要是受到市场去化速度较快的影响。

    根据亚豪君岳会数据统计,今年前5个月,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交41727套,创造了近三年同期的新高,而与此同时住宅库存量急剧下滑至6.38万套,仅够消化8个月,濒临合理去化周期的下限。市场需求的旺盛以及有效库存的见底,使得北京土地市场虽然竞争激烈,价格高企,但众多房企仍然蜂拥而至。

    除此之外,由于近两年来全国房地产市场分化严重,三四线城市面临较大库存压力,为规避风险房企纷纷开始回归一线城市,而北京的特殊地位,使得除去原本即全国布局的房企开始收拢战线之外,一些之前从未涉及北京的南方系名企,例如恒大、碧桂园纷纷加快进京节奏。

    而与此同时,今年前5个月北京土地市场仅成交17宗经营性用地,住宅用地更是仅有5宗,这两个数字均创造了同期的历史新低,“狼多肉少”的局面也使得每一宗土地出让均成为一场“战斗”。

    撰文:郭毅

    审校:刘满桃

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