央企、国企疯狂抢地的背后

观点地产网

2016-05-26 19:09

  • 除了活下去这个重要原因之外,央企、国企疯狂抢地的背后,是否还有更深层次的原因?

    在今年以来,在南京几次土拍会上,央企多次展现了抢地的辛辣凶狠。

    而事实上,自今年以来,中建东孚、葛洲坝、上海建工等一批央企、国企开始动作不断,在土地市场频频举牌,生生逼退了一批又一批怀抱侥幸的民营房企。

    除了活下去这个重要原因之外,央企、国企疯狂抢地的背后,是否还有更深层次的原因?本文将从三个点,进一步分析央企、国企抢地背后的更深层次的原因。

    疑问一:为什么央企、国企现在要抢地?

    据统计,今年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是在内部整合的推进上,还是对外扩张的效率均在提速。

    根据某研究机构的分析报告,在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下,更多的并购、重组案例会在央企中发生,总建面近亿万方的土地资源或将有新的归属。对于央企而言,板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面,一旦团队合并,必然会出现职务重叠的情况,因此当前展现出的实力越强,则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说,国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。

    一位长期跟踪央企前期拿地的业内人士向透露,这样的需求的确存在,像在江北拿下某地王的某房企,在拿下该地王之前,其实已经用马甲参与过好几幅地块的竞拍,而且都竞拍到了最后几轮,而最终拿下江北这幅地王,正是该房企的负责人晋升集团高管、获得更高话语权的筹码。

    当然,房地产市场的火爆,国企在实力等各方面的特殊优势,也促使了一些央企选择积极进入房地产市场。

    疑问二:为什么央企、国企现在敢抢地?

    国企为什么这么敢抢地呢?

    针对这个问题,跟多位业内资深人士做了深入交流。

    背后原因大致有以下几点:

    首先,国企的融资成本相较民企要低不少,资金成本优势非常明显;

    其次,绝大多数央企或国企旗下产业众多,在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产,以某央企拿下的城北某地块为例,正是因为该地块就是该央企旗下一家子公司的厂房所在地,其他企业想拿下该地块,无疑会遭遇重重阻力;

    再次,由于很多央企并非以地产为主营业务,地产业务的占比只是其中很小一部分,对其这部分业务的利润考核也往往不高,更多的是其他方面的考虑;

    最后,国企拿下高价地后,往往不会自己开发,而是选择跟很多一线的专业房企合作,借此学习他们的开发经验。

    一言以蔽之,国企享有种种天然红利,即使抢下地王,他仍然具备民企难以企及的优势。

    疑问三:央企、国企们还会继续抢地吗?

    回答这个问题前,先看一组的数字:

    1、鲁能2016年已在土地市场砸下超过100亿元,2015年全年新增土储近500万平方米,总价超过230亿元,再加上原有海南、北京等地的地块,当前的土地储备总量超过1000万平方;

    2、电建2015年在北京、南京和武汉总共投入130.4亿元,新增135.5万平方米土储;

    ………………

    央企、国企抢地热情正高,如果政策和市场不调整,这样的局面可能依然延续。

    警惕:四类“地王”企业将面临生死劫

    同策咨询研究部总监张宏伟认为,在楼市下半年即将进入调整期的市场背景下,标榜“高溢价”的企业、以闽系房企为代表的激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大,正在面临生与死的抉择,极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险,具体来讲:

    第一、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业。有这么一类公司,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是,在今年下半年楼市进入调整期之后,“高溢价”就很难实现,同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

    第二、以闽系房企为代表的第三第四梯队房企逆袭土地市场,激进拿地,频频制造“地王”,甚至个别房企的拿地金额已明显超过销售金额,房企拿地能力严重超支。这类房企在今年下半年楼市进入调整期的市场背景下,此前以高周转策略回笼资金的美梦破灭,同时,资本市场融资成本高居不下,此时,这类企业拿“地王”的快感不在,已经在受到资金链濒临断裂的煎熬。

    第三、过度依赖民间资本,最终因为拿地成本、融资成本过高等因素,导致项目定价偏离市场主力需求,销售上遇到瓶颈,企业遭遇资金链危机。比如历史上受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团深陷资金链危机,青岛君利豪集团有限公司董事长王莉也或因资金链断裂跑路。

    第四、没有明确拿地战略与风险评估机制,属于市场跟风者,尤其是在招拍挂拿地现场,意气用事,赢了当时拿地的赌局,但是,随后市场瞬息万变,这类企业对“地王”楼盘难以把持,市场的赌局能否度过还真是值得怀疑。

    撰文:胡海强

    审校:劳蓉蓉

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