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瑞房“转守为攻”革命 罗康瑞称52%资产可供出售

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-02-02 23:03

罗康瑞此次更明确强调,该公司资产总值1110亿元,当中52%资产均可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目。

  观点地产网 过去的2014对瑞安房地产来说并不太顺,这家在打造出知名新天地系列掌舵人罗康瑞带领下的房企,已经长时间陷入销售业绩不畅的状况。

  2月2日,瑞房主席罗康瑞在接受港媒采访时表示,重提改善业绩策略,称目标是在2016至17年将周转率提升至20%的水平。

  值得注意的是,罗康瑞此次更明确强调,该公司资产总值1110亿元,当中52%资产均可供出售,提供盈利贡献,或置换高回报项目。

  资产的改革:转守为攻

  过去的2014,瑞房合约销售额97.5亿元,较2013年同期的166.14亿元减少41%,而对应的合约物业销售面积则从2013年的62.15万平方米降低25%至46.32万平方米。

  按瑞房2014年初设定的130亿元销售目标,其目标完成率仅为75%。过去一年,瑞房股价累计跌幅近25%。

  直至今日,罗康瑞已重新复出亲自打理公司业务满一年之期。对于业绩表现,罗康瑞直言公司主要问题是“资产重,周转慢”。而这也是罗康瑞在一年前就已经指出的,彼时其称这是瑞房过去数年的致命伤。

  市场都在期待这家老牌港股房企能够快速转身,不过显然其转身的速度着实不快。罗康瑞称,现时瑞房资产周转率仅9%,落后行业平均水平一大截;加上管理架构臃肿,项目执行能力亟须改善。

  事实上在复出之初,罗康瑞就确定了几项公司需要改革改进的方向,包括未来几年要提高资产周转率,要做到货如轮转;要将公司做到健康水平,推出以项目架构的管理调整,并配一些激励的机制来促使和鼓励员工;以及如何调整公司资源,调整业务模式等。

  相较之前作出的处置低效资产的决定,这次罗康瑞在回答采访问题时称,公司资产总值1100亿元,当中52%资产均可供出售。

  他还表示,预期“转守为攻”后,今年必定有盈利贡献,2016年至2017年将有真正重大改善。瑞房将一改以往坚持不卖商业资产的做法,以回报决定资产去留。

  据介绍,瑞房有64%资产在投资物业,包括商业物业、酒店及土地等,资产价值未能释放。罗康瑞表示,“(瑞房)过去太封闭,现在要改变发展模式,要以回报为先,近1100亿元总资产当中,除上海新天地等‘招牌’外,其他项目及土地储备均会视乎价钱出售,‘变卖好过负债’。”

  其称,例如部分项目资产回报2%至3%,但利息开支则须7厘至8厘,收支不对称便要调整。另外,现时内地难以再依靠土地增值收入,在土地增值税及2年开工期限下,要配合新形势发展。

  未来的方向:投入知识社区

  在处置恼人的业绩问题之余,瑞房相关负责人还对观点地产新媒体介绍,知识社区将是瑞房未来发展的方向之一。

  “罗主席也是希望能够在业绩之外做到更多。”上述负责人称,瑞房目前正在做的其中一件事,是搭造一个平台,让政府让创业者都能得到切实的帮助。

  该平台便是综合知识社区的打造。在去年年末,瑞房宣布公司与ChinaKCPrincipalPartner及ChinaKCInvestmentManagement与GreenAcres订立框架协议,成立及设立项目公司作出投资。

  该投资项目中,投资者的承诺总额为6亿美元(相当于约46.5亿港元)。投资策略为在大学、高新科技园区及或研发园区高度集中的策略性位置开发、拥有及管理融合住宅及商业物业的中型综合多用途知识社区。

  而在社会理想之外,对盈利模式方面的考虑,瑞安方面表示,上述投资是为配合中国经济结构、经济模式转型。

  法国巴黎银行董事总经理李伟烈此前对观点地产新媒体表示,瑞安该策略是看重未来房地产发展与产业结合的趋势,是比较好的捆绑方式。

  另有市场人士则指出,联系早年投资瑞安项目的TrophyPropertyDevelopment基金于今年遭部分投资者撤资,是次投资对象确定为中型社区项目,可能是“学了一课”的结果。

  不管瑞房这样大跨步的改革能否及时扭转当前颓势,分析师对其看法依然偏向正面。

  对于瑞房近期表现,金利丰证券研究部董事黄德几对观点地产新媒体指,瑞房去年的销售是达到预期的,而且现在的估值偏低,其股价折让较厉害。

  他同时指出,瑞房是香港很老牌也很有实力的房企,未牵涉到近期某些内地房企出现危机的事件,而且没有企业管理权还有控股股东财务问题,发展比较稳健。

  “这个战略对它的股价并不会有太大影响”,黄德几称,瑞房是根据市场布局,针对市场需求去改变战略,对改善现状应该会有轻微帮助。至于长期战略的效果,还有待观察。

发稿:鲁鹏审校:杨晓敏

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