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万科金辰之光首发 降息后杭州楼市继续“跑量”

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-24 01:00

降息政策实施的首个周末,杭州主城及余杭、萧山18项目首开或加推,“跑量”模式继续开启。

  观点地产网 继万科·金辰之光获得过千组客户参与众筹活动之后,入杭八年的万科于11月19日晚正式对外公布了该项目的首开价格。

  首次推出的500套房源中,79平方米三房折后起价仅120万元/套,望山公馆均价15900元/平方米,雍景王座均价21900元/平方米,再次触发滨康板块价格“小地震”。

  据了解,金辰之光是万科入杭八年后进入萧山的首个项目,在楼市年末冲量背景下,该盘的销售情况或将直接影响房企的年终销售成绩。

  “这是万科第一次去萧山,目前不能确定萧山市场看不看好它,但该项目的定价还是低的,目前开发商还是都在以价换量。”杭州业内人士丁建刚在接受观点地产新媒体采访时表示。

  500套首发萧山

  回溯到2006年8月,万科斥资17.65亿元控股浙江南都房产首次进驻杭州。时隔8年,在政府启动限购、限贷松绑及第三轮救市——降息之后,万科将于12月初首开万科·金辰之光,正式亮相萧山市场。

  据悉,万科·金辰之光预计一次性推出3、4、7、10四幢楼约500套房源,主力户型为78-130平方米。资料显示,自开放售楼部起,该项目周末日均到访超150组,总来访已突破5000组。

  公开消息显示,金辰之光原本预备推出7、10号楼,共计约240套房源,但自示范区开放后,众筹客户突破千组,已开房源并未能满足购房者的需求,鉴于此,万科选择紧急加推3、4号楼。

  而在众筹破千组后,金辰之光于11月19日晚间正式释放开盘价格讯息,其中,3号楼望山公馆均价15900元/平方米,9号楼雍景王座均价21900元/平方米,而79平方米三房折后起价120万元/套。

  对于金辰之光此次推盘的价格策略,丁建刚指出,“万科几乎每个项目都是这样的(定价)策略,金辰之光一万多元的均价算是比较低,因为它毕竟还是靠近滨江板块。”

  其实,相较于8000元/平方米的楼面价来说,金辰之光约15200元/平方米的均价确实不高。

  历史资料显示,万科于2013年11月19日以底价15.1亿元直接摘得萧政储出[2013]47号地块,折合楼面价8000元/平米。

  此外,对比周边区域的其他项目,金辰之光120万元/套起的总价亦或打破该区域价格底线。因为不管是在滨康板块还是在距其不远的滨江区政府板块,三房总价在200万元以下的房源可谓是少之又少。

  “虽然起价低有区位优势,但该项目也还是有一些劣势,因为杭州客户目前还不是特别认可萧山这个市场。”丁建刚如是评价。

  降息继续“跑量”

  在丁建刚看来,万科·金辰之光的“低价首开”不过是目前杭州房企“以价换量”最正常的表现。“10月的成交量刷新了64个月的成交记录,但这只是多重利好的叠加,现在开发商都是在以价换量。”

  其实,在10月成交量创近5年以来新高后,进入11月的杭州楼市却急转直下,前半个月的成交量下滑两成多,再陷“灰霾”。

  据透明售房网数据,11月份前半个月中,杭州市区新房共成交5068套,较10月同期下滑约21%,共减少了约1300多套房子;而在这半个月中,杭州楼市的库存量却增加了3000多套。

  在上述背景下,11月21日晚上,央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

  对此,有市场人士初步估算,若购房者贷款100万元,时限20年,按下调后的基准利率(6.15%)计算,首套房贷月供减少了234.08元;总利息额减少56179.65元。

  “很显然,在经历了限购、限贷松绑后,此次利率下调可以称作是第三轮救市,是整个楼市政策的一个转向。”丁建刚认为,降息将给购房者带来实惠,是中央政府发出的明确信号,信心提振力度远远大于地方政府的救市。

  在降息政策实施的首个周末,杭州主城及余杭、萧山区共有18个项目首开或加推,其中约有一半位于萧山区,“跑量”模式继续开启。其中位于转塘地区的中天·之江成品首开共推出14、18号楼部分房源共352套,均价13388元/平米。根据售楼处消息,此次开盘去化约8成,认购数在280多套。

  而另一市场人士则认为,央行降息后,楼市接下来几个月成交量短期会反弹,但一波行情之后压力会更大,库存大的问题迟早还会表现出来。

  其实,近一两个月中,杭州楼市库存量(包含萧山、余杭)经历了戏剧性的变化。在10月中下旬,库存量开始从14.5万套降至14.1万套;而进入本月中旬后,库存量却又重新攀升,目前已超过14.4万套。

  在高库存及回笼资金压力下,各种统计数据表明,年末“冲刺季”以价换量仍然是最主要的杀手锏,这也是近期不少楼盘仍选择“低开”的原因。据国家统计局房价统计,10月份杭州房价环比下跌0.5%,同比下跌9.1%。

发稿:见习编辑 付庆荣审校:刘满桃

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