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收购奥康德百货债权 “烂尾专业户”佳兆业夺地别途

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-11-18 02:04

此次佳兆业收购该项目除价格会相对较低外,更重要的是获得了进入该区域发展的机会。

  观点地产网 “烂尾专业户”佳兆业,近日又开始了筹划其最新一起收购“烂尾”行动。

  中国长城资产管理公司深圳办事处11月15日最新公告,作为获得深圳市奥康德百货有限公司权益的前期条件,佳兆业已收购了深圳市奥康德百货有限公司的相关债权。

  这些债权具体包括:建设银行深圳市分行与深圳市奥康德百货有限公司于1997年6月28日签订的《借款合同》项下的债权;与债权相关的深圳市百货广场大厦开发有限公司《借款合同》项下的全部担保债权;建设银行深圳市分行诉上述《借款合同》所垫付的诉讼费人民币17.75万元,财产保全费人民币5.05万元债权。

  据相关知情人士透露,深圳市奥康德百货有限公司为烂尾项目,佳兆业出于投资需要,拟收购该项目权益,但目前具体收购金额等还不清楚。

  债权收购意在“夺地”

  在深圳收购烂尾项目并不罕见,而佳兆业作为收购一方也并不出奇,但从此次拟收购的标的深圳市奥康德百货有限公司来看,佳兆业意在夺地。

  关于深圳市奥康德百货有限公司的资料并不多,但可以查到的是该公司地址位于深圳市罗湖区人民北路128号,基于该信息观点地产新媒体向相关业内求证。

  据相关业内人士证实,深圳市奥康德百货有限公司位于罗湖笋岗片区,该区域多为物流企业的仓库,随着城市更新的深入,该区域已有多个城市更新项目,包括华润、深圳城建、招商地产在该区域都已有旧改项目。

  该人士表示,深圳市奥康德百货有限公司项目本身就位于笋岗片区一个旧改项目当中,若成功收购该项目,于佳兆业而言无疑能增加其在深圳核心区域的土储。

  “因为深圳本身土地资源稀缺,若要获取核心区域项目土地更是难上加难,而此次佳兆业收购该项目除价格会相对较低外,更重要的是获得了进入该区域发展的机会。”

  在收购成本方面,该业内介绍,该区域目前多数土地用途为工业用途,因此若以工业性质土地价格来看,楼面地价应在1万元至1.5万元每平米左右;若以商业性质土地价格计算,楼面地价在3万元至4万元每平米左右。

  因此以一个10万平方米左右的商业用地计算,大致收购价格在30亿元左右,而该价格仅相当于关外一宗同面积商地的起拍价格。这从深圳市国土局官网挂牌资料就可以佐证,将于12月10日出让的一宗位于龙华民治的商地,面积为10.99万平方米,起拍价已达25.77亿元。

  另值得一提的是,虽然通过收购烂尾楼的方式能以较低价格获得核心区域优质地块,但相关分析也指出,收购烂尾楼也较招拍挂及直接介入旧改存在更多债务风险的可能。

  若收购前不清楚卖家是否存在一些隐藏的债务,收购后就会带来更大的麻烦。

  佳兆业收购扩张别途

  不管收购烂尾楼是否会带来债务风险,但在公开透明交易原则下,分析认为,佳兆业的上述收购案,利要大于弊。

  事实上,一直以来,佳兆业获取土地的方式大多都是通过收购、合作兼并及旧改方式,这也成了佳兆业这些年扩张的一大特点。

  而究其缘由,或诚如佳兆业集团副主席孙越南早前所言,收购或兼并的方式才不会让地价虚高,间接保证了项目的利润率。

  收购项目方面,佳兆业于1999年开始建设的第一个项目“桂芳园”便是通过收购彼时处于烂尾的布吉龙泉别墅用地得来。

  之后的2003年11月,深圳最著名的烂尾楼“子悦台”在位于深圳华强北的深圳市不动产拍卖行拍卖,佳兆业在这次拍卖会上踢走中信深圳等知名公司,以4亿元的价格将其收入囊中。

  另外,在曾经号称为“广州第一烂尾楼”的中诚广场,2006年,佳兆业斥资买下了开发商广州金贸的大部分股权,从而获得了中诚广场B座和部分写字楼的拥有权。

  而合作项目方面,最值一提的便是今年4月9日,联手生命人寿经过20轮举牌,以54亿元的价格获得深圳史上最大“巨无霸”地块--编号为G16301-0701的“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”。

  同时,除以收购、合作方式获得土地外,佳兆业“旧改专家”的名称也并非浪得虚名。佳兆业今年8月份回应观点地产新媒体采访时曾透露,公司已拥有多个城市更新项目,总占地面积超过1227万平方米,于2013年开始,佳兆业入市的城市更新项目就已开始对公司年度销售额产生重大贡献。

  以其深圳大本营为例,佳兆业多数项目均是通过旧改方式获得,而这些旧改项目最终也是其利润的来源。同时,这些旧改项目由于介入成本低,一定程度上对提升佳兆业利润率起到了较大作用。

  根据相关数据显示,今年1-10月佳兆业在深圳区域的累计销售额已达61亿元,其中佳兆业城市广场等旧改项目对其做了较大贡献。

发稿:陈业审校:刘满桃

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