　　2014年初到3月28日，全国30个主要城市商品房成交面积同比下降了18.8%。由于三四线城市基数更低，预计全国商品房成交面积的同比降幅不大。2014年2月，百城住宅价格指数环比上涨0.54%，且全国住宅价格的增幅处在不断回落的通道中。市场确实相当平稳，而且这种平稳已经持续了很长时间。央行全国城镇储户问卷调查反映，预期房价上涨居民占比仅有28.3%，达到2012年下半年以来的最低点。同样在央行这份问卷中，计划买房的比例上升到2013年以来最高点，认为房价过高难以接受的比例下降到2009年下半年以来的最低点。我们认为，全国居民对房价的认识高度理性客观。

　　不过，有很多投资者认为，这种平稳只是一种过渡的状态，而不是一种稳定的状态。

　　的确，世界上很少有其他经济体，在很长的时间内既没有房价大幅上涨的预期，也没有房价下降的预期。但世界上同样也没有很多其他经济体，出台限购限贷政策；没有很多其他的经济体，采取分阶段利率市场化的政策；没有很多其他经济体，长期执行计划生育政策，并可以采取松紧调节的人口政策放松；没有很多其他经济体，有如此庞大规模的人户分离问题，户籍人口城镇化率远远低于常住人口城镇化率；没有很多其他的经济体，有规模如此庞大的影子银行，而房地产企业的资金大量来源于“类信托”的融资渠道。我们认为，不同于一般国家，中国房地产市场有其特殊性，双向调控下房地产市场将长期保持平稳。

　　改革需要解决的问题很多。比如，如何解决夹心层居民存在购房意愿和商品房购置成本过高之间的矛盾；如何找到银行体系控制风险和无房户需要信贷资金支持购房置业之间的平衡；如何解决人口和资金的净流动方向和土地开发侧重方向不同的问题；如何同时积极筹措经济发展和保障民生所必须的资金，又不过分依赖于土地财政的问题；如何有效调整房地产行业资金来源结构，控制刚性兑付环境之下的资金池依赖，削弱金融体系的整体风险问题……但是，这些改革，应该都需要一定的时间。

　　改革需要时间，在短期内不断对冲市场的“方向性风险”才成为了调控的核心任务。对冲的目的，就是把销售速度维持在一个窄箱体，使全社会既没有房价上涨预期，也没有房价下跌预期，使资产价格高度稳定。这就是双向调控。先破后立不是可以接受的选项，休克疗法也不是可以接受的选项。双向调控，说起来神秘，实际上很简单——就是在房价上涨预期强的时候第一时间降低预期，在房价下跌预期刚要形成时消灭这一预期。而当前丰富的行政管控措施，又使得这种预期的管控并不困难——只要政府对于房地产市场有比较前瞻的认识即可。

　　我们认为，行业的风口正在逐渐转向资本市场，平稳的市场有利于房地产股估值的恢复。我们看好龙头地产股的表现，建议投资者抓住四月份销售数字恢复和政策预期进一步平稳的良好时间窗口。

　　中信证券-房地产行业周报：平稳,谁说不可以？

（审校：武瑾莹）