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世联行：2013年年度报告
作者: 世联行     时间: 2014-03-25 16:32:51    来源: [ 观点网 ]

公司本期实现营业收入256,302.79万元，同比增长36.47%，本期归属于上市公司股东的净利润为31,828.81万元，同比增长50.64%。

　　董事会报告

　　一、概述

　　（一）市场环境和政策分析

　　花开花落。

　　这是一个分化的时代，2013年以来核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行。

　　回顾全年，北京五环的房价已经成功迈入5万/平米的时代，这充分反映出来一线城市的涨幅；与此同时，我们调研了很多三四线城市，发现供给压力巨大而总量的需求有限，很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过，其中东北三省的三四线城市已经成为了不少开发商的梦魇，某些城市例如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，那去化周期更是长得可怕；即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如供给非常巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都，部分开发商在当地的盈利水平也不高，其中还不乏知名房企。在一些传统的发达区域，例如苏南地区的苏锡常，因为外需的疲软最终导致房地产市场表现并不如意；而温州这样民间资本特别活跃的地方，也会因为民间资本危机导致房价的暴跌，与之对应的是在四大国有银行坏账里面，温州是排名第一的城市；即使在杭州这样的大家公认的1.5线城市，不少开发商在这里也面临着去化并不如意的挑战。

　　在这个分化的时代里面，我们也可以看到开发商的分化在加剧，集中度在显著地提升。由于核心城市主流产品供不应求的状态，刺激资金实力雄厚的主流开发商回归一二线城市，直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛被拔高，因此在当前拿地越来越难的时候，大开发商凭着品牌和产品的号召力，有与地方政府谈判的实力，在拿地方面较中小开发商更加有优势；由于利率市场化的推进，当前市场利率双轨并轨推高利率中枢的趋势越加明显，刺激开发商更愿意从海外融入廉价资本，叠加国内以资产作为信用的融资现状使得大开发商拥有更高的额度，这样的开发商其IRR与融资成本的裂口更大，竞争优势更大。例如某公司项目18%的IRR要求，最低时其从香港能融到Libor加200~300多个BP的廉价资本；由于在公司管理、组织架构和发展前景等多方面的优势，吸引着更多的人才流向大的开发商；在行业整体利润率逐步走下坡路的趋势下，已经形成规模优势和成熟产品体系的大开发商在成本控制上优势明显，利润表现方面较中小开发商要好。上述这些，都是开发商集中度不断加速的原因。

　　同样的，我们也可以看到客户的分化。世联行已经累计了超过500万的客户信息，我们筛选出超过80万成交客户数据样本，基本覆盖了全国主要的新房成交城市，因此这些数据能够反映出当前市场的现状。我们的成交数据显示首次置业和改善型置业已经成为了目前市场的绝对主流：2012年至今的这一轮市场回暖，投资客占比基本上都处于15%以下的水平；2013年我们35岁以下的客户占我们所有成交客户的近65%；从我们各区域的销售面积段来看，144平米以下的产品基本上占到我们销售总量的85%以上，分月份上来看，144平米以下的产品的占比在最低的时候也有80%，高的时候该数值高达95%。投资客萎缩刚需爆发这样的分化局面，除了限购和支持首次置业等行业政策之外，80后婴儿潮的结婚高峰到来随之诞生的婚房需求更是客户分化最重要的内在因素。

　　面对2013年市场的变化，公司的经营策略随之做出了调整，成功地跨过3000亿销售额的门槛。同时，公司基于本身业务发展的特性，坚持规模化发展和地区公司的升级。公司主要的管理举措包括：

　　第一、代理通过执行大客户策略，持续提升大客户份额，同时公司加强代理在千亿城市的突破。通过各类工具箱的落地推广、呼叫中心协助作用的不断提升、对标杆公司研究及系统增效（代理ERP的开发及落地）来提升经营效能，加强标准化建设，实现有质量的规模增长。

　　第二、顾问通过组织架构的完善，成立了工商业务线和开发咨询线，综合业务部落地子公司，根据城市创新新业务品类，推动顾问业务持续增长。此外与恒安照护战略合作探索养老顾问。

　　第三、金融业务方面，推广家圆云贷。全年放贷1.5亿，初步建立业务流程，产品细分，培训，微信平台建设。2013年金融业务已进驻城市11个，覆盖项目197个，成交的物业价值8亿。

　　第四、资产管理方面，成功收购北京安信行，此外新签全委托项目8个，合同签约金额为1.04亿。

　　主营业务分析

　　概述

　　公司本期实现营业收入256,302.79万元，同比增长36.47%，本期归属于上市公司股东的净利润为31,828.81万元，同比增长50.64%，主要是因为本报告期代理业务收入同比增长42.83%，顾问业务也稳步增长，从而确保了公司盈利的增长。

　　公司本期经营活动产生的现金流量净额为46,327.08万元，同比增长105.59%，其主要原因是：1）本期公司的业务收入回款情况良好，和上年同期相比净增加8.21亿元，增长48.38%；2）本期收回合作诚意金7,100万元。

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（审校：劳蓉蓉）
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