销售预期增5%至280亿 保利置业高负债增长难继
作者: 彭飞     时间: 2014-03-25 00:23:25    来源: [ 观点网 ]

如果保利置业继续致力通过有限的销售增长，来恢复盈利能力及改善负债，短期内成效不会明显，仍需一段时间才能彻底改善。

　　观点网 彭飞 过去5年在依托高杠杆模式实现复合增长率62%的快速增长后，保利置业今年的增速将大幅下降。

　　3月21日，保利置业主席雪明在业绩会上表示，今年公司的销售目标为280亿元，较去年的实际销售额267亿元上升4.9%。

　　对此，雪明指出，由于有很多政策调控，以及国际金融形势的影响等，综合考虑这些因素，公司对市场的判断是总体平稳，但在不同的城市结构上会产生分化。因而在这种形势下，制定的销售指标以稳健为主，相比去年增长不多。

　　如果说对于今年的销售预期是基于市场前景，那么就事实来看，保利置业在2013年的销售表现其实也并不是特别靓丽，尤其是利润率方面的下滑。

　　高负债增长

　　据保利置业日前公布的年报显示，2013年实现销售额约267亿元，较去年同期增长约14%，实现营业额约286亿港元，较2012年上升约38%，股东应占利润约27亿港元，同比仅上升3%。

　　而在利润率方面，保利置业在2013年则全面下降。首先毛利率由2012年底的30.4%下跌至23.4%，净利润率则由12.7%下降至9.5%。

　　对于保利置业在利润率方面的表现，高盛发表报告称，主要是由于2013年下半年入帐的一些社保房项目及数个低利润项目，拖累其下半年的毛利率下跌12个百分点至19%，同时销售、管理费用及利息费用的上升，也致使其下半年的净利润率下跌8个百分点至4%。

　　此外，在负债方面，保利置业也面临一定压力。截至2013年末，虽然其净负债率同比2012年下降约4个百分点，但仍处于90%的高位，同时年末的资产负债比率则为70.6%。

　　而更为重要的是，保利置业还面临较大的短期偿债压力。截至期末，其尚未偿还的银行及其他借款为381.2亿港元，其中一年期需偿还额为154.55亿港元，所占比例为40.5%，一至两年期内偿额约为154亿港元，比例为40.5%，二到五年期偿还比例为18.8%，五年以上则为0.2%。

　　由此看来，保利置业需在两年内偿还的总债务约309亿港元，占其总借贷的81%，短期还债压力无疑较大。

　　至于是否存在资金压力，保利置业副总经理叶黎闻在业绩会上表示，截至2013年底，公司拥有123亿元，同时还有能够使用的银行贷款87亿，可以覆盖短期债务。

　　雪明就此也指出，保利置业今年将积极拓展多种融资渠道，持续调整负债结构，控制信贷规模，保持量入为出，争取使净负债率进一步得到控制。

　　然而，高盛却认为，如果保利置业继续致力通过有限的销售增长，来恢复盈利能力及改善负债，短期内成效不会明显，仍需一段时间才能彻底改善。

　　持相同观点的还有花旗，其也在报告中指出，保利置业今年不仅面临财务再融资的压力，同时也将面对预售放缓的挑战。

　　加强一二线拿地

　　关于今年的货量安排，保利置业投资者关系总监蔡伟生在业绩会上介绍到，公司去年留存到今年的货值约140亿元，今年会新推出310亿元货值，全年可售货量约450亿元，按去化率约60%计算，目标销售额是280亿元。

　　另外，雪明还表示，保利置业计划每年新增土地储备400万至600万平方米，今年计划用于拿地的预算为91亿元，同比增加29亿元，同时工程资本开支则按年增加10亿元，至约150亿。

　　其实在土地市场上，保利置业今年早已出手，并且是首次在香港拿地。2月底，保利置业曾以39.23亿港元夺得香港启德一幅住宅用地，楼面地价高达6530港元每平方呎。

　　而对于今年在内地的拿地策略，雪明表示，不一定都要通过公开拍卖的渠道拿地，也会参与一些旧改项目，同时要尽量按照内部制定的毛利率水平去做选择。

　　其实，从保利置业在内地的区域布局来看，更多的还是集中于二三线城市。但在今年，市场多数观点均认为二三线楼市存在很大调整。

　　对此，雪明也表示，早前公司确实是在二三线城市布局，不过这几年的土地储备格局还是一直在调整，今后希望在一二线城市增加一些项目，但这个调整需要一定时间。

　　从2013年保利置业拿地的情况来看，其通过挂牌、收购、拍卖等形式共获取12幅地块，分别位于上海、广州、佛山、深圳、贵阳、南宁、济南、烟台、武汉及哈尔滨，合计新增土地储备建筑面积约504万平方米。

　　特别是在广州，保利置业先后通过公开拍卖与收购，获得了南沙与荔湾区两个项目，并且今年都将入市；而在深圳，也通过参与合作旧改方式，获得了一个位于龙华新区的项目。

　　对此，雪明还特别强调，保利置业希望在每个进入的城市能够保持3到5个项目，但目前还有很多城市只有一个项目，这就需要补充。



（审校：杨晓敏）
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