寿柏年谈降价:九龙仓较直接 绿城会促销但不降价
作者: 李雯露 见习编辑王静     时间: 2014-03-25 01:15:38    来源: [ 观点网 ]

我们会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法，举行活动进行促销，而不会采取全面降价的方式。

　　观点网 李雯露、见习编辑王静 “香港的地产商会比较直接，会降价。降价也是合理的，因为各方面的因素比较复杂。所以我们宁可说搞活动，搞促销。”

　　正当九龙仓江浙多个项目降价抢跑闹得满城风雨之时，绿城中国控股有限公司于3月24日在香港召开2013年度业绩发布会，该公司常务副主席兼行政总裁寿柏年如此回应二股东的降价策略。

　　近日，九龙仓对杭州、常州的多个项目出现低于预期价开盘亦或降价促销的动作。其中，位于常州的九龙仓年华里项目，均价由此前的6000元/平方米下调至5000元/平方米。同样位于常州的豪宅项目，九龙仓国宾一号以8200元/平方米的特惠均价推出20套特价房，较此前的约11000元/平方米有较大幅度下降。

　　此外，作为九龙仓在杭州的地王级别项目，君玺的楼板价近2.5万元/平方米，日前该项目以折后3.79万元/平方米(均价4万元/平方米)的起价入市，较市场预期下降5000元/平方米。

　　对此，寿柏年指出，绿城中国与九龙仓在杭州的合作项目还没有开始销售，所以目前未受降价潮的影响。

　　“杭州的供应量和需求量已经发生逆转，供应量比较大，库存大概需要15个月左右的销售时间。因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓，这会是一个趋势。不过，杭州和全国其他地方一样，核心地段的供应量比较紧缺，这是大环境和核心地段的概念。”

　　他续称，绿城中国现在在杭州的销售主要集中在核心地段，比如武林壹号、兰园等项目，所以目前销售还是比较稳定的。

　　“我们认为，杭州房价大幅下降的可能性很小，最有可能发生的是价格稳定上升，但是幅度不大。”

　　对于2014年，绿城中国将销售目标定为650亿。

　　“今年的目标比较审慎，与去年的销售基本持平，为650亿。可售货值大概1300亿左右，所以今年的销售目标定得比较低，预计去化率大概会在50%左右。”

　　寿柏年进一步指出，今年该公司会把去化率放在第一位，加大周转，去库存将是绿城中国的首要任务。

　　但同时，他也强调，“我们会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法，举行活动进行促销，而不会采取全面降价的方式。绿城从来不降价，我们现在的单价是全国最高的。”

　　以下为绿城中国控股有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：二股东九龙仓在杭州、常州的项目采取降价促销，对此您怎么看？

　　寿柏年：首先，我们合作的项目还没有开始销售，所以目前不存在这方面的情况。

　　香港的地产商会比较直接一点，会降价。降价也是合理的，因为各方面的因素比较复杂。所以我们宁可说搞活动，搞促销。

　　现场提问：由于库存量比较高，因而杭州出现了降价的情况，绿城在杭州也有不少项目，未来是否会有降价的计划？

　　寿柏年：目前，杭州的供应量和需求量已经有点逆转了，供应量比较大，库存大概需要15个月左右的销售时间。我们去年在杭州的销售和份额都有所增加，2012年绿城中国在杭州的销售是145亿，份额是9%；去年是205亿，在杭州的份额为11%。

　　因为杭州库存的增加而导致销售速度放缓，这会是一个趋势。不过，杭州和全国其他地方一样，核心地段的供应量比较紧缺，这是大环境和核心地段的概念。上海、北京也有同样的情况。

　　绿城中国现在在杭州的销售主要集中在核心地段，比如武林壹号、兰园等项目，所以目前销售还是比较稳定的。我们认为，杭州房价大幅下降的可能性很小，最有可能发生的是价格稳定上升，但是幅度不大。

　　今年，我们会把去化率放在第一位，加大周转，去库存将是首要任务。所以会根据每个项目的情况考虑采取更加灵活的做法，举行活动进行促销，而不会采取全面降价的方式。

　　现场提问：您谈到未来会考虑与基金在项目层面进行合作，具体在谈的项目有哪些？会采取怎样的合作模式？

　　寿柏年：其实，中国房地产市场下一步将会和欧美发达国家一样，主要投资人角色会由基金来承担，让专业公司来管理。

　　现在，我们也在与一些机构商议成立合资公司，与经营类的机构成立基金管理公司，各自占50%的股权，由他们募集资金，大家共同进行投资管理和风险管理。我们会收取管理费和超利润的奖金，是这样一种模式。与此同时，这个基金也可以向绿城中国未来要发展的项目投资，绿城中国投一点，基金也投一点。

　　因为具体项目尚在计划之中，现在不方便透露，但我们已经在进行这方面的工作了。

　　现场提问：虽然扣除低毛利率项目，毛利率比较稳健，但同行普遍存在毛利率下降的趋势，未来绿城中国的毛利率水平能否维持？

　　寿柏年：整个行业的毛利率的确处于一个下降的阶段，因为目前市场的供求关系发生了变化。

　　目前绿城中国的毛利率还算合理，而今后我们会把周转率、去化率放在第一位，把利润率放在第二位，要卖得快，薄利多销。所以，我觉得毛利率在27%、28%左右是一个可以接受的水平。但不能仅仅看一个指标，同时也要看其它周转的指标，如果周转得快，毛利率的绝对值还是增加了，公司的稳定性也会提高。

　　现场提问：对于今年房价走势有怎样的预期？

　　寿柏年：会有涨幅放缓的迹象。虽然不同城市放缓的幅度不一样，但楼价要像前几年一样大幅上升的概率比较小。同时，不同城市也会出现区域化的特征。

　　现场提问：今年绿城中国的销售目标是多少？主要的产品类型有哪些？因为今年公司会将去化率放在首位，但你们的项目售价往往比较高，去化较难，公司有没有这方面的目标或者策略？

　　寿柏年：今年我们的销售目标还是定得非常谨慎，和去年650亿持平，但我们希望能够有超过。今年的可售货值大概1300亿左右，所以今年的销售目标定得比较低，预计去化率大概会在50%左右。

　　我们价格比较高，单价是整个行业中最高的，每平米2万多，再加上总价高，我们的去化率会比同行低一些，大约会在50%的水平，我们努力争取超过它。

　　至于策略，首先还是根据每个项目所在城市的情况加大销售力度，同时会更灵活地制定销售策略。对内来讲，我们会加强对销售经纪人的激励，实行更加合理、有效的绩效挂钩考核制度。

　　现场提问：能否透露公司今年促销项目的降价幅度？

　　寿柏年：我们的促销会有价格的优惠，但不是降价的概念。会针对特定人群，在特定时间、特定阶段做一些促销活动，而并非全面、大幅的降价。

　　现场提问：不降价的促销优惠手段具体是怎样的？

　　寿柏年：关于促销优惠，大家是想问我到底会不会降价的问题。其实价格是灵活策略之一。我一直强调，促销是有时间、有目的的，是个别项目，这是什么意思呢？我们不希望误导消费者，绿城要大幅降价，我们会加大促销力度，根据每个项目的情况举行促销活动，但我没有说降价的事情。绿城从来不降价，我们现在的单价是全国最高的。

　　现场提问：刚才冯征先生提到的分拆上市，目前有没有时间表？具体会包括哪些部分？

　　寿柏年：分拆计划指的是我们在房地产服务领域的一个远期计划，近期没有分拆的计划。

　　冯征(绿城CFO)：我补充一下，我并不是说绿城中国现在已经有一个分拆计划，因为我们比较注重园区服务（物业服务和管理），所以会比较早在这方面努力。现在也有一些同行准备分拆这部分业务，我们也具备这个条件，但并不是说现在我们有这个计划。

　　现场提问：这会是绿城中国的一个远期目标吗？

　　寿柏年：是否作为远期目标，我们现在也没有考虑，只是刚才冯先生说别人有分拆上市的计划，我们也有这样的条件。

　　现场提问：绿城这几年一直在调整战略结构，是否已经达到你们的预期？

　　寿柏年：我还想增加对海外的融资平台。

　　现场提问：怎么看今年的流动性风险，比如美国退出QE，人民币贬值？

　　寿柏年：我觉得这个问题不是太大，因为人民币现在是双向互动的概念，不会总是升值或者贬值，如果一直贬值美国人肯定会着急。他们现在已经在说了，你们汇率这么贬值，他已经想打贸易战，我觉得在这期间不会有太大的变动。

　　现场提问：未来会否考虑信托融资？

　　寿柏年：信托也会做，但现在信托的方向和传统的不一样，很多基金都是通过信托来进行的。通过债权加股权的形式。

　　现场提问：今年有一些小型房企出现破产、倒闭的风险，绿城中国会否趁这个机会收购一些比较低价的土地？今年公司有怎样的拿地计划？怎么看今年的土地市场？

　　寿柏年：我认为一季度的土地市场还是相当火爆的，全国都火爆，杭州也一样，但我个人认为今年土地市场整体会比较稳健。

　　今年房地产市场会产生一些分化，国家政策也会分化，分类指导。与此同时，银行总的资金面也会出现分化，现在对大企业，对一些在好的城市拥有土地储备的企业，银行给予较大的支持。对小企业、供应过剩的城市的地产项目则不太支持。这样就会导致有一些小公司遇到资金链的问题，这也是行业发展的必然结果。

　　我们认为，下一阶段行业内的分化、重组、整合会增加，这也给我们带来了低成本收购合适项目的机会。

　　绿城中国对这方面非常关注，去年我们对于土地储备的补充主要都是通过收购来完成的。比如，收购的盛世滨江，去年220亿的土地支出中，77.9亿是对盛世滨江的支出，12亿是收购金都房产的杭州高尔夫艺墅项目，又收购了上海的香溢花城。去年，收购的项目大概占了一半以上的土地支出，今年仍会是我们的主要拓展方向之一。

　　今年买多少土地，要看房子能够超额多少完成计划。销售得好、市场好，我们就会多买一些地，否则还会把钱捂得紧一点，持比较谨慎的态度。目前我们的土地储备足够支撑这几年的销售。

　　现场提问：宁波有一家小型房地产公司出现倒闭，这令人联想到绿城中国在2012年出现问题之前，浙江一带也有很多小企业因为项目周转不过来导致资金链断裂。目前这个情况会比2011年更加严峻吗？

　　寿柏年：首先，我认为房地产行业和其他行业一样，会有公司成长，同时也会有公司停止、破产。只不过，过去十几年房地产公司比较好一点，听到有公司破产了大家就比较关注。这个行业也会慢慢进入常规化，会有企业越做越大，也会有企业越做越小，会破产，这是一个市场的正常发展规律。

　　比如最近浙江省奉化市兴润置业的案例，我们去年年底在边上买了一块地。他们是1000万买的，我们才300万，再加上他们借高利贷，才导致了破产。严格意义上讲，他们不是破产，是资金链断裂。

　　我们认为，未来将会有一批公司倒闭，但是这个数量多大不知道，要看他们如何应对危机。首先要看资产质量好不好，如果资产质量较好，资金链断裂是很痛苦的，但也还有生机。如果资产质量不好，资不抵债，或者平时信誉不好，那么想度过难关就比较困难。

　　绿城的经验是，当时是由于销售不好，我们资金链发生了困难。但是我们的资产质量较好，只是周转的问题，所以有人愿意帮助我们。比如九龙仓，愿意成为我们的股东。也有像像融创、SOHO中国这样的企业来收购我们的楼盘。因为公司资产、信誉、品质都不错，所以我们东西卖掉有人要，股份也有人要。

　　因此，中小房地产公司也同样受用，如果资产质量是好的，他也愿意和别人合作，那就能够早点走出困境。但如果死撑，资金链断裂的时候就比较惨。

　　现场提问：绿城中国近几年一直在向轻资产模式转型，目前在哪些方面有所成效？

　　寿柏年：绿城中国试图向轻资产转型，因为我们规模不大，负债率也有限制。2013年的利润只有40多亿，买两块地就没了，所以靠利润滚动支持我们的发展是不成立的。但如果要靠负债发展，我们的负债率已经到了60%的水平，也很高了。那么绿城中国今后要继续发展凭借什么呢？

　　凭借的是我们在20多年中，市场对公司品牌和服务能力的认可，依靠品牌和管理输出支撑自身的发展，降低风险，增加盈利。

　　一方面，我们与有实力的公司合作，进行品牌和管理输出。他们多出钱，我们多出力，这个绿城已经做了很多年。另外，我们和基金合作。第三，我们做代建，做第三方管理。这样就可以不掏钱，增加服务含量。这样的轻资产模式会是绿城今后战略转型的方向。

　　现场提问：绿城中国在农业、养老地产方面亦有所拓展，这方面有没有具体落地的目标？

　　寿柏年：关于新的细分产业，公司在转型过程中正也在寻找新的、和主业既有关联又是细分市场的新增长点。

　　今后，养老地产将是绿城中国的重要发展方向。在过去20多年的发展过程中，我们除了在主营业务上坚持做中国品质最好的公司以外，也在致力于提升服务品质。

　　在大绿城旗下现在有物业管理公司，这些还不在上市公司里面，但已经构成了较好的服务体系，我们会有机的利用这些资源，形成协同效应去做重点发展。

　　比如，两会谈到要解决“舌尖上”的安全，我们有这么多的业主，可以为他们供应一些干净的、没有污染的食物，发展我们的现代农业，以及养老。今年9月份，我们在乌镇的养老项目会交付。

　　现场提问：在农业方面现在公司有多大规模？多少收入？

　　寿柏年：农业方面，我们去年才刚开始花钱，现在正做土地规划。农业方面，我们是和浙江省农科院合作的。

　　现场提问：这样你们可以拿到很多土地？

　　寿柏年：对，农民的土地流转权集中了，现在有两方面内容是在现代农业里面比较关注的。一是新的农业科学，包括生物科学种子成果，由于这需要一定规模才便于推广，所以现在农民难以推广。原来我们农业生产是把土地都分开，分给一家家的农户，现在需要重新集中起来才会形成一定的规模，才可以推广新的农业技术。

　　另外一个是大家比较关注的食物污染。我们现在和农科院做一个第三方检测，对农产品生产过程进行全过程的检测，然后发一个认证，有这个认证就可以比较放心的吃。这个靠的是农科院的技术，还有消费者对绿城的信任。

　　现场提问：会不会通过农村土地流转的方式，拿到一些地做房地产开发？

　　寿柏年：很难，至少现在没希望。现在小产权房问题都解决不了。但按照国家改革的方向来看是有可能的，比如做养老。像农民租土地，因为它的流转并不等于可出售，所有权是不变的。房地产就很难做这个东西，做一些工业，或者养老就可以做。但这方面国家没时间表。

　　现场提问：今年绿城中国和九龙仓会有更多的合作项目，具体是如何考虑的？

　　寿柏年：去年下半年我们在杭州和九龙仓买了一块地，今年我们也在寻求在项目上的合作，只要有合适的项目。比如，我们在关注广东、杭州、大连这些地区。我们在大连、杭州已经有项目了，广东还没有进去，但是要看项目。我们代建已经进入广东了，在珠海有一个很大的代建项目在进行。

　　现场提问：绿城中国在广州有没有项目？

　　寿柏年：在花都一个项目，是很早以前我们和别人合作的，不算代建，我们有一些小股份，就在白云机场边上。

　　现场提问：今年北、上、广、深的房价和成交都在下滑，如果是新开发，又要做高端，还得花大价钱买地。

　　寿柏年：并购机会也有。因为有一些中小房地产商可能拿了地，但资金链有点紧张，或者他们觉得房地产很难做，想要退出这个行业，就想在地上赚点钱，这个也是有可能的。

　　现场提问：绿城中国在浙江舟山的项目体量较大，你们对于这样的三四线城市怎么看？

　　寿柏年：我们在那边一年销售了十多亿，也不算太多。因为舟山本地人不多，但有一个利好消息，政府新提了一个海洋试点区，相当于自贸区。舟山的物流、港口基础非常好。英国人一开始来没有想要去香港，要的就是舟山，清朝政府没给他，给了香港，所以香港发展起来了，历史上英国人本来就要舟山。

　　现在这里的交通条件很发达，有大桥和陆地连起来了，连到宁波。所以长远来看还是非常有前景的。

　　我们在舟山拿的是整个岛，叫长峙岛，就在舟山市政府对面，现在舟山海洋大学也搬到这座岛上来了。而且我们拿地的成本很低，几十万一亩，可以长线开发。

　　这边以后的人口将分为两类，一类是大企业，因为有很多大的物流企业会搬进来。比如说修船、造船、石油化工的重船等。另一类是度假，长三角只有这样一个海岛，离上海很近，又有一座普陀山。



（审校：杨晓敏）
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