泰禾入伙北京祥筑 万科“小股操盘”利与弊
作者: 见习编辑郭净净     时间: 2014-03-25 01:29:47    来源: [ 观点网 ]

在选择合作方上，万科需要进行严谨的考量，“如果合作过程中遇到意见不合等不确定变故，都会对项目开发造成影响”。

　　观点网 见习编辑郭净净 大佬万科的任何举动都令外界浮想联翩。日前，继北京万科橙项目降价事件后，泰禾控股万科房山长阳项目再惹眼球。

　　3月21日，泰禾集团宣布，其全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司以2040万元受让北京万科所持有的，北京祥筑房地产开发有限公司40%股权。受让后，北京祥筑的股权结构为福州泰禾持股40%、北京万科持股35%、其他股东持股25%。

　　“这应该算是万科“小股操盘”模式的一个体现，但体现得并不彻底，”长期跟踪万科的相关分析人士对观点新媒体透露，万科让出去一部分利润，有助于防风险，快速扩大规模，这将是其以后的发展趋势。

　　泰禾入伙北京祥筑

　　根据公告，北京祥筑各方股东福州泰禾、北京万科等同意合作开发北京房山长阳九号地项目，各方按照持股比例共同投入地价款及后续开发建设资金，该地块的地价款为9亿元。

　　该幅地块即为北京万科在去年7月3日以9亿元整拿下房山03-9-02地块，其位于北京市房山区长阳镇，建设用地63949平方米，地上总建筑面积15.64万平方米。地块用地性质包括F3其它类多功能用地、C3文化娱乐用地、S3社会停车场库用地、U2交通设施用地、U3邮电设施用地。

　　为满足资金需求，北京祥筑拟向金融机构申请贷款不超过10亿元，福州泰禾和北京万科以所持北京祥筑股权为质押，公司同意为本次贷款按股权比例提供连带责任保证担保，担保额度最高不超过6.77亿元(其中贷款本金不超过5.33亿元)，担保期限不超过两年。

　　北京万科相关人士对观点新媒体表示，万科所有的合作盘都是由万科来操盘的，“利润分配主要是股权分配，合作方主要是财务方面的管控”。

　　对此，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男认可道，这是泰禾和北京万科合作的第一个项目，此次合作中，泰禾主要是投资方，万科负责操盘，“因为万科非常熟悉房山市场，未来不管是万科主动邀约还是泰禾主动，只要有利可图，不排除其他与万科的合作机会”。

　　“小股操盘”利与弊

　　“此次合作应该算是万科“小股操盘”模式的一个体现，但体现得并不彻底，”长期跟踪万科的相关分析人士对观点新媒体透露，万科让出去一部分利润，有助于防风险，快速扩大规模，这将是其以后的发展趋势。

　　“小股操盘”是万科总裁郁亮今年初提的新概念。据其解释，这是万科在合作开发模式的进一步深化，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

　　“这并不是什么新东西，这实际上就是由开发商主导的房地产基金操作方式，只不过万科取名为‘小股操盘’，”在长期跟踪万科的相关分析人士看来，万科选择“小股操盘”，一是要快速扩大规模，二是提高净资产收益率；“通过“小股操盘”模式快速扩大万科对资源的控制力”。

　　而郁亮此前曾表示，小股操盘是合作模式的新变化，过去是“大股操盘”，万科与人合作项目，占一半以上股份，所费的资金较多；转型后，万科只占小股份，输出管理和品牌；“万科是小股操盘，重点是在操盘上，不是品牌输出，但我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给创造更多回报”。

　　万科2013年年报的数据显示，其ROE(净资产收益率)水平在08年以来逐步上升，2013年万科全面摊薄净资产收益率为19.66%，为1993年以来的历史性高位。

　　相关分析人士指出，在资金成本不断走高的情况下，单纯通过降财务杠杆有点困难，万科试图通过“小股操盘”模式降低经营成本，抬高经营杠杆。

　　事实上，万科已经开始向“小股操盘”的轻资产方向转变。据悉，北京的金隅万科广场，已将90%的股份卖出，万科只占10%的股份；而深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。

　　然而，不容忽视的是，从大股操盘到小股操盘，万科不得不面对的是摊薄的利润。数据显示，近年来，万科2013年结算价格和毛利率连续下降，其年报显示，去年其房地产业务结算毛利率为22.31%，同比下降3.53%；结算净利率12.01%，同比下降1.07%。

　　除此之外，相关分析认为，在选择合作方上，万科需要进行严谨的考量，“如果合作过程中遇到意见不合等不确定变故，都会对项目开发造成影响”。



（审校：杨晓敏）
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