合景泰富新政策略:主推高端 抢入上海
作者: 周静怡     时间: 2010-09-02 02:09:55    来源: [ 观点地产网 ]

“新政出来之后,公司策略有所改变,现在是推中高端方面产品,偏高端的产品。”

  观点地产网 周静怡 “公司1-8月的销售已达82亿,完成全年目标的82%。”在9月1日举行的中期业绩会上,合景泰富公布了首八月的销售数字。

  事实上,合景泰富在上半年已经基本实现了区域平衡发展的目标。按照公司董事局主席兼执行董事孔健岷的说法,合景泰富近期推出的都是高端的项目,还有溢价的空间。同时,在新政出来的几个月间,合景泰富的整体销售并没有出现太大程度的下滑,销售均价也比预期要高。

  尽管已经完成全年目标的82%,合景泰富业务发展总经理梁坚则指出,无意调高销售目标。“公司现在有大概是83亿的现金,目前已经足够。如果目标100亿的话,年底可以动用的现金更加多,会加强2011年的开发幅度。”梁坚如是说。

  其中一个令人关注的焦点是合景泰富公布将积极进入上海市场,目前正在寻找合适的机会和土地。孔健岷透露,上海市场方面,公司最想进入的是住宅项目及商业项目。目前正在和政府沟通几个项目,也会选择好位置做写字楼等商业项目,希望可以筛选到比较优质的项目。

  孔健岷进一步表示,公司尽管目前在广州、天津等地已经实现与新鸿基、富力等企业的合作,但在上海市场的考虑上,公司将依旧保持独立开发为主调。

  媒体提问:公司目前800万土地储备,其实基本上项目都已经推出市场,会否担心土地储备不足?此外公司现金流充足,除了选择购买土地,有没有考虑收购一些公司?

  梁坚:我们目前大概是20个项目左右,在开发的有十几个,在销售也是十几个,但是这些项目都是去年和前年首推的项目。从分期推售数字来说,这些在建或者在售的项目都是目前在卖第三、四、五期,其实后续还是可以提供一定的业绩。

  还有这些项目面积比较大,50-60万的体量。对我们分期销售来说,后面的项目提价空间会更大。

  另外,我们也很注重买地和开发的一个平衡,这样其实是配合政府政策趋势的,不会闲置很多土地不开发。至于新增土地,其实我们是尽量寻找机会,因为最主要的原因是目前800多万平米土储还没有缴的土地款是很少,我们还有很多的现金在手上,所以未来12-18个月里,价钱觉得合适的话,应该会新增项目。

  再者,目前800多万平米土地储备,在售的只有100多万平方米,如果每年开发有30%的增长,现在土地都足够5年的开发,不存在不够土地开发的情况。若新增项目,我们考虑新的地方的时候,会考虑上海及其他城市,譬如在广州增大项目数量等等。

  谈到收购,我们一直是注重项目本身的质量,不管是土地还是公司我们都会考虑。收购公司是需要看土地和项目的质量,所以不仅是看土地,不同方面都需要考虑的。

  媒体提问:近期内地楼市调控你们有如何的看法?对接下来的销售是否有影响?

  孔健岷:新政出来之后,确实对房价快速增长及销售量起到一个控制的作用,也平稳了房价过快上涨,这一点是政策出来见到的很明显的效果。

  下半年来说,楼价会相对平稳,发展商可以看到政策作用是有的,同时对于发展商长远在行业里发展是有帮助的,对价钱的稳定及楼市的健康发展都是好的。

  媒体提问:合景泰富的毛利率下跌了,下半年情况会怎么样呢?毛利率是否会保持这个水平?

  罗兆和:相对这两年来说,我们2009年上半年入帐的项目土地成本相对便宜,2010年入帐项目土地成本上涨了。因为2009年是之前几年买的地,成本会相对便宜。

  毛利率来说,从2009年到2010年,毛利率是持平的,甚至2010年更好。如果毛利相比的话,下跌一个只是因为2010年我们多了一个酒店的业务,这个酒店是年底新推出来的,新出来未必会有这么快产生盈利,这会影响毛利。

  孔健岷:毛利率有轻微调整也是因为公司对产品结构调整。2009年上半年推出的产品结构,可能是中端产品比较多,2010年下半年可能更多推出是高端产品,很多精装修产品推出来之后,我相信净利率和毛利率都会提高的。

  媒体提问:目前公司已经完成销售目标82%,会不会考虑上调全年的100亿销售目标?

  梁坚:全年销售目标来说,其实100亿是非常理想的数字。下半年还有不同的项目推出,可售的面积和金额是很足够的,公司对于做到100亿的销售信心是很足够的。

  至于说是否会调整目标,我认为公司会首先考虑盈利的前瞻性,因为到8月份公司的预售减上半年已交付的预售大概还有100亿,还没有加上上半年的销售。如果下半年销售继续维持好的势头,到年底是十分可观的。

  2010年收入是一个盈利的局面,可能更加重要的是让我们看到2011年利润收入的增加。

  还有一个现金流的问题,现在有大概是83亿的现金,目前已经足够。未来加大开发的幅度是取决于现金流,如果目标100亿的话,年底可以动用的现金更加多,会加强2011年的开发幅度。

  媒体提问:公司1-8月份的均价比去年是高的,因为调整了推盘计划还是中间加了价呢?接下来是否还会有上升空间呢?

  孔健岷:1-8月份均价比预期高有两方面原因:第一是由于产品设计出来之后很受市场认同,因为我们的精装设计很大程度上与其他开发商不同,我们交楼的精装是有特色的,这方面我们特显公司的优势。

  第二方面是1-7月份销售变化并不大,说明公司在计划性及前瞻性方面的工作是做得比较充足,以上带动了我们均价是比预期的1万元/平米要高。

  至于说下半年价钱是否会有调整呢?这需要视乎公司对产品推售的延后性,譬如公司在市场政策不太明朗情况下,公司可能会推中、高端的产品。其实有一些产品利润很好的,如果觉得这些产品未来升值空间很大的,公司在推售结构方面会进行一些平衡的,我相信公司维持这个均价一定是很好的,是否要上升就需要看回公司推售的策略。

  媒体提问:现在市场环境来看,公司现在的推售策略是怎样的呢?

  孔健岷:现在来说,因为新政出来之后,公司策略有所改变,现在是推中高端方面产品,偏高端的产品。因为高端价格调整空间比较大,所以在这些方面,我们会多推一些。

  另外,这些高端客户对第三套住房按揭金额偏低,所以公司近段时间都以推中高端产品为主。

  媒体提问:公司有计划在上海开拓市场,是否有具体的项目?有没有什么计划发展什么项目呢?

  孔健岷:上海其实是公司这几年是一直都想进入的城市,一直都在做前期的工作。

  上海方面我们最想进入的是住宅项目及商业项目,目前正在和政府沟通几个项目。我们也会选择好位置做写字楼等商业项目,这些都会进行筛选,希望可以筛选到比较优质的项目。

  公司策略是很想进入上海这个城市。有可能会考虑合作开发项目,但主调是以独立开发为主。

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