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观点时评:调控乱象下的房企金融化
作者: 王小明     时间: 2010-07-13 17:19:44    来源: [ 观点地产网 ]

在调控当头,银行信贷缩紧等客观条件不可改变的大背景下,房企的金融化拓展无疑是改善现金流结构的另外一条捷径。

  观点地产网 王小明 “当我们不能改变世界的时候,我们就要改变我们自己”,用这句话来形容调控乱像下的房地产企业求变之路可谓非常恰当。

  近日,上海复地发布公告称,旗下子公司复地投资将与东亚(中国)、武汉中北以及交银国际信托签署一份信托协议。据此协议,交银国际将设立一支不超过人民币5.66亿元的信托,投资于上海复地。

  这是复地在金融化道路上的首次尝试,不久前,复地负责房地产投资业务的复地投资集团刚刚宣布成立,其在私募基金方面的雄心壮志开始显露。

  在有中国特色的房地产市场当中,政府之手和市场之手从来都是市场调控中缺一不可的角色,而年轻的中国房地产市场因为其先天性的缺陷,导致其对政府之手的依赖性显得更强。但在政府调控同样缺乏成熟机制和制度性保障的时候,房企要面临的转型困惑也就显而易见了。

  曾几何时,住宅地产被认为是受房地产调控影响最严重的区域,商业地产也由此被捧为调控之下最安全的“避风港”。目前,包括万科、金地、保利在内的多家标杆性房企都明确表态,要加强商业地产的比重,以平摊住宅地产风险,确保现金流的稳固。

  但说来容易做来难,纯住宅地产开发商试水商业地产并非做个规划、画个图纸那么简单。至今为止,还未曾有哪家住宅性的开发企业首次尝试商业项目既大获成功的案例。事实证明,纯住宅地产商要真正转型为住宅、商业“两栖部队”,恐怕还长路漫漫,尚需时日。

  然而,细究房企尝试商业地产的目的可以发现,房企改善现金流结构也并非就“华山自古一条道”。在调控当头,银行信贷缩紧等客观条件不可改变的大背景下,房企的金融化拓展无疑是改善现金流结构的另外一条捷径。

  复地也并非第一个“吃螃蟹”的人,在其更早之前的还有金地。早在2004年,金地就曾与摩根士丹利合作,共同处置建行的不良资产,金地借此不仅成为了行内为数不多的直接参与银行不良资产处置的公司,更成为了最早在房地产金融领域试水的受益者。

  经过四年的发展后,金地的金融化加速成型。2008年,金地与瑞士银行资产管理集团合资成立基金管理公司,发起境外美元基金。2009年,平安信托与金地集团正式签署合作投资战略框架协议。同时,金地还与ING等也建立了战略合作伙伴关系,与多家境外银行开展项目融资,包括HYPO银行、香港永亨银行等,并在多个项目上有了实质合作。

  金地甚至兼顾了房地产企业转型的两条主线:商业地产和房地产金融。目前,房地产金融与商业地产都已经成为了金地发展的两条重要支线,金地预计,到2015年,房地产金融将为其带来至少20%的利润贡献。

  这是一个很可观的前景。而事实上,房地产金融化尝试的更深层次意义恐怕还在于可以让房地产行业减轻对银行的依赖。房地产绑架了经济、绑架了银行的说法早已见惯不怪,如果房地产金融化能让房企卸下银行信贷这个沉重的包袱,那么这对于整个国内宏观经济结构的调整和转型也是不无裨益的。

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