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新政观察之深圳楼市:房价暴跌第一盘调查
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-05-26 00:40:59    来源: [ 观点地产网 ]

一个名为兰亭国际的项目以11553元/平方米的“腰斩”成交价被誉为深圳新政之后“房价暴跌第一盘”。

  观点地产网 梁嘉欣 新政落地后的深圳楼市尽管不断地释放出降价的信号,但深圳的楼价仍坚守在2万元/平方米的阵线上。在此背景下,一个名为兰亭国际的项目以11553元/平方米的成交价引起了深圳业内的关注,被誉为深圳新政之后的“房价暴跌第一盘”。

  位于深圳罗湖的新盘兰亭国际名园于4月24日高调入市,与早前预计的3至4万元/平方米的均价相比,该项目的开盘最低价仅为2万元/平方米,同时还推出“存10万抵20万”的优惠促销活动。

  但大幅调低后的均价却未能给兰亭国际带来更多的成交。据权威机构的数据显示,兰亭国际开盘至今仅成交37套单位。5月20日当日,该盘的成交均价更是破天荒地跌至11553元/平方米,较前一天的成交价20668元/平方米下跌了9115元/平方米,几近腰斩。

  暴跌的真相

  在调查中,兰亭国际相关负责人表示,当天一万多元的成交价是“员工内部价”,并非真正对外的销售价格,与对外市场无关,目前楼盘的均价仍维持在2万元/平方米以上。

  熟悉该楼盘的一名深圳业内人士向观点地产新媒体透露,兰亭国际曾于2008年进行过一次认筹,当时的认筹价仅1.1万元/平方米,当时周边的新房价格也是1万左右的水平,现在或是该楼盘在执行提前认购的协议。

  但该说法并未获得大多数的人赞同。有相关人士指出,倘若项目销售火爆,内部人员不可能以该价格拿到房子,成交价11553元/平方米或与开发商本身的资金周转需要有关。

  资料显示,兰亭国际早在07年9月就开始动工,原定于08年8月推向市场,但一直毫无动静。2009年中旬,兰亭国际终于封顶,但却拖至今年4月才开盘。在深圳,兰亭国际甚至被戏称为“捂盘王”。

  一名熟知内情的业内人士指出,兰亭国际迟迟未能面市,原因有二:一是严重的产权历史问题,二是脆弱的资金链。

  该人士称,兰亭国际的产权较为复杂,当中牵涉到不少的旧改项目,而该项目的开发商为深圳市其士金峰园房地产开发有限公司,在深圳当地属于小型房企,并不出名,兰亭国际又是号称深圳最高住宅,楼高50层,如此大的盘子对开发商而言相对吃力。

  该名人士续指,开发商或因需要一定的资金总量才进行内部认购,希望能收取一些资金解困。

  而持另外一种观点的人士认为,兰亭国际所谓的“员工内部价”,可能只是一种托词,这可能确实是其降价的结果,“若市场持续冷淡的话,‘内部人员’的范围可能要扩大了。”

  引领降价潮?

  事实上,新政落地以来,深圳大部分楼盘都在蠢蠢欲动,已有少数楼盘开始搞起降价促销,除了兰亭国际外,深圳南山某商业公寓亦仅以1.5~1.6万元/平方米成交,较市场价低近4000元/平方米。

  有人直指,这些少数成交个案或会演变成为2008年的雷圳0755、沙发一样,最终带动深圳全市房价的下跌。

  但资深地产人士风林火还是指出,虽然目前深圳的成交量已冷淡到极点。5月1日到23日,深圳新房成交891套,成交套数为历史最低点,但成交价并没有下滑,仍维持2万元左右,说明开发商还没到达降价临界点。新政出来才1个月,希望开发商降价不大现实。

  他表示,“从正常理性来讲,由于资金压力还没到降价销售的程度,开发商不可能降价。而且现时深圳的供应量是一线城市中最少的,对外出售的住宅也不过1万5千套,去年深圳整体销售6万多套,因此开发商或会考虑再观望一段时期,倘若到6、7月份楼市还这么低迷,开发商才会考虑适当降价。另外,如果现在降价,那么之前销售的楼盘就会出现挞订情况,所以开发商一般都不会降价。”

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