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孔庆平:中海“理性”拿地王 稳健策略未变
作者: 武瑾莹     时间: 2010-03-19 02:20:53    来源: [ 观点地产网 ]

中海不像外界说的,在调整发展的策略,这个是不可能的,作为企业来讲,我们集团的一贯原则是不变的。

  观点地产网 武瑾莹 3月18日,中海地产在香港召开了业绩发布会,公布了2009年的公司财务数据。包括中海地产主席孔庆平、副主席兼执行总裁郝建民、副主席肖肖、执行董事聂润荣、执行董事林晓峰等高管出席业绩会。

  也许是因为2009年的成绩单很是漂亮,中海的高管们看上去心情都不错,孔庆平在回答媒体提问时更是显得语气轻松,对媒体的每一个问题几乎都做了详细的解答。

  孔庆平表示,2010年中海的销售目标是上升20%到500亿元,销售面积480万平方米。目前中海已经锁定了200亿元的销售金额,今年不难达到目标。

  以下为孔庆平在昨日的业绩发布会上接受媒体提问的问答实录:

  Q:近日北京拍出了多块"地王",市场上对此也有很多的意见和看法,尤其是国企、央企纷纷出现拿地,对央企出身的中海而言,怎么看待这样的"地王现象"?

  孔庆平:其实地王是从09年开始的,出现的主要原因是中国的房地产是一个完全市场化的市场,企业会根据各自的情况来进行整合,特别是战略和策略上的整合。总体来看,经过去年一年的销售,开发商手上都有充裕的现金,又加之各地在土地供应上又不是非常的充足,在这些复杂的因素配合下,才有一个地王频现的情况。但是我相信随着土地供应量的增大,这个情况在土地市场会逐渐趋于平静。

  Q:是09年的时候中海曾经拿了很多的地王,有一些区域地王,有一些单价地王,您如何评价这些高价地块的风险问题?这些地王是否会造成未来开发产品的策略的改变?

  孔庆平:2009年我们确实买了很多地,但这些地实际上无非就是总价高一点而已,如果按平均单价来看,2009新增的土地楼面地价也不过在2100--2200元左右,包括上海的长风地块,应该说整体来看,这个价格并不高,反而由于一次性推出的这样一块土地,使得我们有机会用比较合理的价格获取土地。

  更重要的就是我们一直在坚持或者一直在强调,我们的投资是要与财务状况相匹配,不管我们采取什么样的策略,在市场上的表现是什么的,实际上我们都是严守一个原则,就是稳健的理财。

  去年中海卖了470多个亿,但在新增的土地储备里面才花了不到250亿买地,而我们的净借贷比率在年底是22%左右,还是一直保持稳健的作风。中海不像外界说的,在调整发展的策略,这个是不可能的,作为企业来讲,我们集团的一贯原则是不变的。

  Q:最近中央政府开始清查闲置用地,同时还向部分地产商发出警告警告,要求开发商尽快开工,请问中海有没有收到相关通知?中海会不会因为相关的政策,进而加快开工的进度?

  孔庆平:闲置土地可以说中海没有,因为中海现在土地开发的周期很快,无论是进到哪个城市,我们是要求很快就要在这个城市展开中海的品牌经营和销售。所以在我们看来,可能对别人是一个问题,对我们就不存在。

  我觉得这个政策还是国家比较有效的政策,因为过去在中国确实是有大量的土地闲置,放在那里不开发,虽然会有种种原因,但是确实这种现象还是存在的。如果国家在这方面加大力度,要求加快对城市土地的开发,对平衡市场的供求矛盾应该还是说有正面的作用。

  Q:资料显示,通过收购蚬壳电器而得到的光大地产旗下拥有190万平方米的土地储备,而中海在广州已经没有任何土地储备了,那么光大手中的土地是否会交到中海广州手中进行开发呢?在获得了光大地产之后,如何安排光大与中海之间的关系?

  孔庆平:收购蚬壳给我们带来了190万平米的土地增加,这些土地的分布还是比较广,有北京、广州、呼和浩特,有惠州、桂林等等。实际上,如果把我们今年收购蚬壳而进入的城市加进去,我们内地布局已经有20多个城市了。

  蚬壳的定位,从目前的情况来看,虽然我们已经在触及全面收购的要约,但从现在的进展情况来看,我估计蚬壳在未来一段时间肯定还是要保持上升的,在这种情况之下,蚬壳的经营与发展就有一个与中海有一个定位上的划分。基本上我们的定位就是用区域划分的方式,因为房地产市场是一个非常区域化的业务,所以用区域划分会避免这种同业竞争。

  而且光大持有的相关业务肯定会介入我们中海目前的现有的团队和品牌,我们相信中海介入以后,其土地价值能够最大化。

  Q:去年中海售出项目的平均售价是多少?您刚刚说过,觉得今年的楼市会回归理性,那您认为中海楼盘的均价还有没有上升的空间?如果今年房地产市场成交量可能下跌的话,你觉得下跌多少才是一个比较正常的水平?

  孔庆平:去年中海的销售均价大概是1万元出点头,应该还是比较正常,跟我们08年的情况差不多,就是在一万块钱左右。会持平的原因是因为我们的产品结构有一个比较大的变化,去年中海来自于二线市场的销售在增长,所以一直在保持一个平稳的销售均价。

  从到目前还不到一个季度的这段时间来看,今年的销售均价也在上升,这也是由于产品结构带来的,所以从这个情况来看,应该说集团所面对的市场和集团的销售能力相对来讲还是平衡的。

  Q:去年8月,中建的中报业绩发布会上通过了一份名为《关于中国建筑股份有限公司对中国海外集团增资50亿港币的议案》,到目前,中海是否已经获得增资?去年上海获得的长风地块已经现在已经是中海与中建共同开发了,那么以后中海与中建之间的合作是否会更多?

  孔庆平:关于去年8月份增资的事情,现在正在进行,目前非常顺利,已经经过国家各有关部委,包括商务部、外管局,发改委都已经批了,现在就是再走出去,所以增资很快就可以落实,我相信在上半年之前肯定是可以落实的。

  跟母公司中建股份的合作也不排除,因为就像我们成立房地产基金一样,毕竟房地产开发是一个资金密集型产业。我们要保持中海在每一个城市的占有率和市场成本率,所以也会面对很多的竞争,如果我们有机会,或者母公司有兴趣,我们也可以继续合作。

  Q:现在内地都在谈国际版,有一些红筹公司,有在考虑以国际版的形式回归到内地融资,中国海外发展有没有这方面的计划?

  孔庆平:实际上我们在02年就开始研究红筹回归的问题,当时开始是用CDR。后来这个政策也没出来,红筹回归的政策一直都是雷声大,雨点小,一直轰隆轰隆地响个不停,响了这么多年,响到现在还没落雨,现在据说这方面的进程开始加快。

  我们对此也不排除。其实只要对股东有利的任何的一种方式,我们都希望能够推进。当然红筹返A还要考虑其他的元素,包括现在母公司中国建筑也在A股上市,中海也打包在其中的资产里面。但是最终我们还是会综合考虑能够利于公司的发展的方式。

  Q:从全年的业绩报告来看,中海去年的毛利率是有所下降的,下降的原因是什么?

  孔庆平:实际上我们去年的这些收入应该说是08年卖出去的,而08年的情况大家都很清楚,这是第一个。

  第二个就是从中海去年整个盈利的贡献,营业额的分布情况来看,应该说北方地区的比重在上升,但是北方地区我们有一些项目确实毛利率是比较低。

  第三个就是其中一些新开售的项目是在我们07年新进入的城市,而刚进入一个城市,是不可能很快就能带来一些贡献,而且还要用这些项目去承担地区公司的管理费。中海在2007年新进入了5个城市.所以相对来讲,毛利会受到一定的影响,但是也下降的不多。

  我们一再强调,中海给市场的承诺是保持毛利率在30%以上。当然如果市场好的话,我们可能会多出来;如果市场不好,也要达到30%,这个是我们的底线。当然我们有很多方法去完成,比如说09年,我们的管理费、营销费用都在下降。尽管中海整体销售的额度,营业额在上升,公司规模在扩大,但是我们的营销费用和管理费用是在下降的。从这一点大家也可以看到我们在努力,希望能够创造更多的价值给投资者。

  Q:除了看好二线城市积极进入之外,中海对一线城市,比如说上海、北京怎么看?今年已经这么多地王产生,您觉得今年是不是有很好的上涨势头?

  孔庆平:我一直在讲中海对市场的判断。从长远来看,中国的房地产市场还有很长期的发展周期,至少还有25-30年,这个是没有疑问的。我相信整个行业也好,政府也好,对市场的判断都跟我们是一致的。但是确实它会受到短期的影响,特别是中国的市场,受房地产政策的影响很大,所以会有短期的不稳定和波动。

  从目前来看,由于土地供应增加,我相信楼价会逐步地趋向比较理性,不会像去年或者07年那样暴涨,会逐渐趋于比较理性的状态。所以我相信无论是一线城市还是二线城市,只要我们的政策保持持续地稳定性,我相信房地产市场都有稳定、健康发展的空间。

  Q:2010年中海的发展策略是什么?我们看到目前有一些上市企业已经开始很明显像二线城市转移,中海怎么看待这种布局的调整?

  孔庆平:其实这是我们很早以前就已经向市场公布的,七、八年前我们就开始表示中海要走全国化的道路,从2000年5个城市一直到现在20多个城市,我们就是用了不到10年的时间。可以预计的是,未来由于中海进入二线市场的投入也比较大,所以未来二线城市给中海带来的贡献会增加。

  Q:两会的时候有一个说法,开发商会针对有钱人士开发比较高端的产品,然后将中产阶级和中低收入的需求交给政府来执行。您对这个有什么看法?中海是否也会对这个政策有所反映去做一些产品上的调整?

  孔庆平:中海只是在针对我们的客户群体来开发产品,来为我们的客户提供精品,所以只有客户选择我们,没有我们选择客户。我们迎合市场,迎合客户的需要。所以我觉得这个是作为一个企业来讲是很重要的,任何一个企业或者任何一个产品,他都有这个需要。什么需求大,他就在那方面去扩大生产,我们也是如此。

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