城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
房地产调控衔枚急进

  政府需要吸取前几轮调控的教训,保障供应,退出房市的刺激政策,同时需要考虑“4万亿”刺激政策的顺延效果。

  上周,中国国家统计局公布了12月份的房价涨幅等系列数据,由于环比上涨达到1.5%,同比涨幅也因此出现了快速上涨,达到7.8%,笔者此前也预测过,按照目前的环比增长速度,房价同比涨幅将很快超过10%。

  从历史上来看,2007年房价同比涨幅也达到了双位数,监管层也因此出台了“二套房”等相对严厉的调控措施,最终房价的同比涨幅在2007年逐渐见顶,并回落到2009年初的负值水平,在此期间,各部门及地方政府又相应出台了刺激房地产的措施。从目前的情况看,由于上涨趋势已经形成,房价涨幅超过两位数只是时间问题,这也将导致监管层出台相对严格和密集的房地产调控措施。

  笔者认为,本轮房地产调控已经开始,但政府需要吸取前几轮调控的教训,保障供应,退出房市的刺激政策,同时需要考虑“4万亿”刺激政策的顺延效果。

  从历史上来看,中国房地产调控针对房地产商的多,针对购房者的相对较少。多次房地产调控的经验表明,监管机构倾向于收缩“地根”和“银根”,同时由于考虑到“自住需求”和各种货币政策的因素,往往不愿意或者较晚对利率水平进行调整。这样的调控的问题是,供应量减少,而需求量却没有相应调整,容易导致在一轮调控周期结束后出现“供不应求”的情况。在本轮调控中,政府需要考虑吸取的教训是,稳定楼市供应是保障楼市健康发展的重要基础,为了快速打压房价而导致供应量锐减,只会导致下一轮调控来的更早。

  前来看,中国政府几乎每两年就对房地产市场进行一次大规模的宏观调控,频率不仅太多,而且容易导致资源浪费。在本轮调控中,政府应该考虑加大土地供应,并及时地公布来年的土地供应量和楼市竣工量,以稳定市场预期。从目前的情况看,几乎没有人能说清全国性的土地供应情况,而从媒体上除了能得到“地王”的消息外,也很难得到相对宏观的对土地供应的描述,这样的信息不透明不仅容易让购房者心慌,也让很多研究者无法对楼市情况进行准确的分析。

  此外,政府也应取消房贷优惠利率等刺激性政策,既然刺激已经见效,而房价涨幅已经快速接近历史的高位,让更多的“刺激”留在体内只能导致未来更加迅猛的调控加码。同时,对二套房贷政策的执行也应该更加严格,投资性和投机性的需求容易导致房地产市场的大起大落,这在香港和台湾的市场上已经得到证实。由于通胀率将逐渐回归到3-4%的历史正常区间,中国央行也应该调整利率,不仅为了保证通胀不至于失控,同时通过抑制楼市的需求也能够减轻资本市场对实体经济需求的“传导效应”。另外,政府应考虑对二套房征收房产税。这对收入分配不均和住房空置高的状况都有改善作用。

  在政策上,中国政府在本轮调控中提出的关键步骤是“政策性住房”的建设,这对于楼市调控来说,是正确的也是必需的一步,对于中国经济的结构调整来说,也异常重要。我们知道,香港和新加坡超过一半的居民居住在政府提供的“公屋”里,这对于保证城市的正常运行和普通居民的生活来说,起到了重要的保障作用。在房价逐渐升高的过程中,保障弱势居民的利益,应该是分内之事。我们的研究也显示,经济适用房的提供量与城市房价存在着一定的负相关关系,这表明政策性住房不仅有利于改善一部分人的居住条件,也有利于平抑房价。

  在这次调控中,政府也需要考虑目前的政策性住房的已在建的供应量,在“4万亿”的经济刺激计划中,中国政府已经提出了规模庞大的政策性住房的提供计划,相信这部分供应将会在今明两年逐步推向市场,如果这些保障几乎被严格执行的话,我们将很可能看到某些城市集中推出大量的保障性住房,这对于平抑房价肯定是有正面作用的。因此在考虑其他政策时,也应该考虑未来一年内可能上市的政策性住房的效果,以防政策调控在一段时间内过于密集地出台,从而导致房产市场过度降温,影响宏观经济的正常运行。

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