五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
观点一周评述:地方政府的吆喝

  在经历了长达一年的土地市场萧条期之后,能够发现地方政府和开发商的联系又变得有些暧昧起来。

  2009年的深圳春交会有些“迟来”——早前深圳开发商已经将自己手中的楼盘不断地抛售,而对于“五一”方才开始的春交会而言,似乎在赶一轮销售高峰的末班车——真正的高潮已然过去了,该卖的房子都已经开始卖了,甚至卖完了,接下来是一轮新的销售期,2009年的五一似乎卡在了两个销售周期之间。

  所以这个时候不是深圳开发商卖吆喝卖得最勤快的时候。但这并不意味着现在没人卖吆喝,如今卖吆喝卖得最勤快的是地方政府。

  在近三个月的回暖当中,地方政府早已经按耐不住卖地的冲动。此次“春交会”可能是记忆当中地方政府推介土地数量最多、质量最好的一次,仅重庆、厦门两地推出的土地就达30余幅,其中不乏厦门岛内及重庆解放碑附近的优质地块。

  于是在经历了长达一年的土地市场萧条期之后,能够发现地方政府和开发商的联系又变得有些暧昧起来。当然,我们的感觉是,率先“抛绣球”的是地方政府。看着楼市回暖,开发商的问题解决了,但是楞是不买地——这的确是一件很麻烦的事情,不能有钱你开发商先挣了,各地方政府却在一边看着。

  当然,理论性的理解当然是土地市场较房地产市场回暖有一个滞后期,地方政府似乎也明白这个滞后期,但是很显然地方政府不希望这个滞后期的时间太长。

  很喜欢去一些地方政府的土地招商会,原因是在这里听到的地方政府的声音与平时在舆论当中听到的声音完全不同,在这里地方政府毫无保留地表示自己卖地的冲动,在各种城市包装的官方文案说完之后,言语就开始近乎赤裸而直白,摆明了我的条件,你过来看吧,我们可以慢慢谈。言语之间是地道的生意场上的老辣,是各种诱惑与承诺,听起来很是过瘾。

  而且,站在今天观察地方政府的卖地态度亦为有趣,例如说厦门新的城市规划当中,未来数年的土地供应量大,所以厦门市国土局和房地产总公司的吆喝就做得非常直白。有几点是极其有趣的:厦门统一给出的土地出让底价是基准地价上上调20%的价格,土地拍卖以楼面地价计算,土地价格包含了除去契税外的所有费用,同时在开发商土地款未完全缴纳之前,发放一个可替代的施工许可证的证明。

  重庆则不同,并没有告知一个准确的地价低价的定价原则,只是说在土地成本的基础上进行地价核定后给出出让底价。且土地拍卖后所应该收取的费用照常收取。

  这个很有意思,我们不知道是特区和非特区的差别还是沿海地区和内地的差别。很显然,厦门是对于开发商的服务意识要比重庆市强得多。且厦门给人的感觉是一视同仁,并不在乎你开发商是大是小,只要你有钱,有能耐给我建房子,就可以了。而且厦门说了,我们欢迎你们来,来厦门考察,很多东西我们可以慢慢商量。

  但重庆市政府的态度显然不一样。重庆市政府一直在强调市场定价,你买了我的地风险自负。于是几个不聪明的记者,当然包括我们在内,拼命追着重庆市政府问为什么地方政府不必承担市场责任而开发商要承担市场责任的问题。

  其实想想重庆那几个“地主”也挺委屈,重庆是土地一级开发市场化较早的几个城市之一,大多由国有企业承担土地一级开发与整理的工作,并同时通过卖地获取收益。此次参加深圳春交会的几个重庆企业都是这一类的国有企业。想一想,他们也是市场主体,因为他们也给市场化了,他们要承担土地整理的成本,如果这个土地卖不出一个好的价格,他们同样要承担亏损的风险,只不过这些人是国有企业的,摆脱不了官气,说起话了官气十足,似乎没有搞明白在市场面前大家都是“孙子”。

  开发商是不管是否承担风险的,他们只认我买的地要有钱可挣,没钱可挣的时候地方政府是保护开发商的利益还是继续吃拿卡要?事实上,很多2007年在重庆卖地的开发商在2008年不得不面临要亏本的局面。

  但厦门不同,厦门给开发商承诺,我卖给你的土地价格一定高于之前我在同一区域出让的土地价格,原因是我要保障开发商的利益。其实这个话也可以这么理解:以后,你周边的土地出让的时候,出让的价格同样比你这块地的价格高。

  于是想一想,吆喝卖得好与坏毕竟还是对城市招商有些影响的。之前觉得很奇怪,那么多大开发商看中重庆,但是陈启宗和任志强就是对重庆印象不好。

  陈启宗对黄奇帆说重庆怕火,一把大火会把重庆精心打造的曼哈顿给烧了。但现在想来,显然重庆不仅仅是怕大火的问题。

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