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反思与调整:金地跻身“百亿军团”

  加快存货消化、提高现有项目去化率、增加经营现金流等措施仍被摆在金地经营策略的第一位置。

  4月17日晚间,金地集团公布了2008年全年的业绩报表。数据显示,金地在2008年实现了114.03亿元的销售业绩,比2007年同比增长了17%,第一次成为房企“百亿军团中”的一员。但由于金地对可能存在风险的3个项目进行了计提存货跌价准备,金地实现的净利润比2007年减少1.24亿到8.4亿元。金地表示,如果剔除该影响,08年净利润也将比2007年增长约21%。

  业绩逆势增长

  面对处于房市调整期间的低迷市场,金地在2008年迅速转向。“我们从2007年四季度开始调整经营策略,大幅度压缩新项目的投资,放慢了部分项目开发的节奏,全力推动已有项目的销售回款速度。”金地集团总裁张华纲在业绩会上表示。

  策略的转向让金地在低迷的市场期取得了主动权。2008年金地实现了营业收入97.6亿元,同比增长了31%,实现的净利润为8.4亿元。同时,报告期内金地完成了110.76万平方米的销售面积,增长了2.4个百分点;凭借在上海、北京、武汉、西安、沈阳等区域的销售表现,金地集团的整体市场占有率与2007年相比,增长了47%。

  “2008年停止了一切土地投资,只在西安拿了一块地,那是金地早已有的计划。总体来说,谨慎的投资和销售策略的调整是去年金地规避市场风险,逆势取得良好销售业绩的重要原因。”金地高层表示。

  事实上,虽然金地在2008年不乏有价格调整方面的销售策略,但金地在2008年的毛利率还是保持在44%的一个高水平状态。

  “与很多上市房企一样,2008年之前的金地也犯了一些错误,我们一直在反思,去年对公司的组织架构进行了一个比较大的调整,成立了专门的部门去控制企业投资风险和对企业的发展战略进行规划。”在业绩发布会上,金地集团董事长凌克坦言金地也曾犯下错误,但金地已经采取了积极可行的措施防范类似的风险。在金地的业绩报表上,金地已对可能存在风险的3个项目进行了计提存货跌价准备,这对金地去年的净利润产生了负面的影响。

  房地产金融“破冰”

  今年,加快存货消化、提高现有项目去化率、增加经营现金流等措施仍被摆在金地经营策略的第一位置。

  虽然截止去年底,金地拥有的可租售面积已经达到1133万平方米,足以保障公司未来3年的开发量,但金地仍表示今年将在项目投资和土地储备方面投入50至100亿的资金量,“具体将视融资的进展而定”。而金地刚刚重启了40亿元的定向增发计划。

  “我们拿地的重点一个是长三角区域,这是中国经济增长的龙头地区,其二是珠三角地区,该地区的土地价格调整已经基本到位,其三是环渤海区域,金地的该区域的土地储备并不多,最后是其它几个国内重点城市,但这个投入可能会比较小,我们还是坚持深耕已经进入的城市群。”在业绩发布会上金地总裁张华纲详细解读了今年金地的拿地策略。

  根据业绩会披露的信息,金地截止去年末手上已拥有44.5亿元的现金,同时还有总额为232亿元的多家银行授信额度,可动用资金仍然比较宽裕。

  为了进一步拓展融资渠道,金地一直致力于房地产金融业务的拓展。目前除了与ING房地产建立了战略合作伙伴关系外,与瑞士银行、德国HYPO银行、香港永亨银行等多家外资银行亦有项目上的实质合作,“市场总体形势影响了基金募集进度,但公司于瑞银合作的基金将在今年取得突破性的进展”,针对“金地与瑞银合作进度”的提问,金地企业高层表示。

  业内人士分析,在确保安全的前提下,金地或将适当提高财务杠杆,使房地产基金业务在2009年发挥融资造血的功能,成为其住宅业务真正的支持平台。

  在良好的财务状况支撑下,金地对今年的销售目标和计划进行了定位,“预计会在2008年的基础上再有20%到30%的增长,达到在130亿至140亿之间。”金地总裁张华纲表示。

  与年报同日公布的金地2009年第一季度季报已显示,金地集团首季已实现销售面积36.09万平方米,较上年同期增长了51.6%;累计销售金额33.65亿元,也比上年同期增长34.1%。

  显然,如果市场不出大的意外,依照目前的趋势,金地今年仍将稳居百亿军团的行列。

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