我们所应该关注并判断的问题并不是市场是否存在着泡沫，而是当前的泡沫到底有多大，是不是到了无法忍受或即将破裂的地步。

　　点此进入：复苏与改变中的房地产新未来：2009博鳌房地产论坛

　　观点网 武瑾莹 今年7月8日起，祝惇若正式升任为世邦魏理仕中国区董事总经理，全面负责公司在中国大陆地区所有分公司的运营，其职责主要包括从战略层面监督上述区域内各分公司所提供的服务与财务体系，以及中国区内的客户拓展业务。

　　在加入世邦魏理仕之前，祝惇若曾就职于多家地产开发公司，包括新鸿基等知名企业。或许，这样的一番经历也让祝惇若为开发商服务的时候更能够站在他们的角度去思考问题。

　　接受“2009博鳌房地产论坛”系列采访，是祝惇若履新后第一次以中国区负责人的身份正式接受媒体访问。

　　观点新媒体：怎样看待2008-2009年中国房地产行业所经历的如此巨大的转折？您对此次转折过程当中，印象最深刻的事件是什么？

　　祝惇若：2008-2009年中国房地产行业所经历的巨大转折，是全球经济危机、前期政府调控以及之前部分地区房地产过速发展三方面综合因素作用的结果。

　　印象最深刻的是土地市场上频频出现的退地、流拍事件，这些直接反应了投资者对整个市场的悲观态度。而在中国经济出现复苏迹象时，中央政府“四万亿”的经济刺激政策导致了“国进民退”的现象。与此同时，市场信心开始重新建立，尤其随着房地产成交量的大幅上扬，经过先前几个月的库存去化，发展商又开始纷纷拿地，市场上也“地王”频现。

　　观点新媒体：是否认为当前的房地产行业在复苏？对当前的市场，有何种担心？

　　祝惇若：从近几个月房地产市场的成交、供应和价格数据来看，目前的房地产行业表现已经好转。

　　但是我们认为，未来六个月仍将是非常关键的时期，中央政府也已经明确了将在下半年维持现有的政策环境以确保中国的经济复苏得以进一步巩固。因此，对于发展商而言仍然需要相对谨慎，避免盲目乐观，将重点放在进一步确保房地产行业的完全复苏中。

　　观点新媒体：在此次房地产行业调整过程当中，有人认为房地产企业的对应策略具有滞后性，您是否这样认为，为什么？

　　祝惇若：其实并不能说房地产企业的对应策略都有滞后性。在08年，我们看到许多房地产企业收缩战略、持币过冬，也看到许多企业逆市扩张，抄底土地市场。例如一些港资企业，从08年二季度开始，就停止囤积土地，而一些区域性企业，放弃扩张撤回大本营，或者合作开发降低风险。而一些资金宽裕的大型企业，一直都保持着积极的战略，逆市拿地。更有一些非房地产主营业务的上市公司逆市进入房地产市场。基于在去年过冬时期不同的对应策略，在上半年的市场反弹中这些企业的得益程度也有所不同，应对策略较为积极的企业在此次反弹中将获益更多，而相对保守的企业则错失了捷足先登的机会。

　　观点新媒体：当前的房地产行业是否出现了一些过热的迹象？如何看待房地产市场的供需状况？

　　祝惇若：当前的房地产市场的确存在一些非理性的现象，从一手房到二手房市场，我们都能看到一些排队抢购、跳价惜售的行为。但是这些非理性的现象都可以理解为目前市场上暂时的供不应求所导致的。以五月的销售速度来算，在上海，现在市场上可售的房源只够销售两个月，而在杭州只够销售一个月。楼市的供不应求使许多开发商甚至是二手市场上的小业主们重新开始捂盘惜售，加剧目前市场的供不应求。但另一方面，政府开始鼓励开发商加紧开工，并加大土地的供应量，这有可能带来未来一段时间的大量供应。市场供应的快速变化增加了房地产市场大幅波动的风险。

　　观点新媒体：是否认为在未来一段时间内，市场还会有更大的调整，企业本身的应对策略是什么？

　　祝惇若：目前房地产价格在短时间内有了较大的上涨，这消耗了市场未来一部分向上的空间，且近期随着库存的去化和新开工量的减少，市场出现价升量跌的局势。但另一方面，由于放宽的金融政策和可观的股市行情，目前房地产市场上流动性比较旺盛，通过置业抵抗通胀、投资增值的购房者逐渐增多，这部分力量支撑着房地产在高价位上运行。同时政府以房地产行业为首选，希望通过房地产行业的复苏来带动整个国民经济的复苏，并已经表示在未来的半年内将继续保持目前宽松的金融政策以确保中国经济复苏的进一步巩固。因此我们认为在近期的经济形势和政策环境下，市场上不会出现更大的调整。

　　而房地产开发企业应该以可持续的态度来对应目前的市场，不管是在销售环节还是拿地、开发环节，可持续性都是房地产企业生存和发展的命脉。

　　观点新媒体：从去年出现经济危机到现在，房地产成为最早复苏的行业，而中国的实体经济则持续下行，有人认为，目前中国的房地产已经开始了新一轮的“泡沫”。您认为泡沫出现了吗？如果出现了，您认为这样的泡沫有必要吗？

　　祝惇若：由于高速发展，中国的房地产市场大多数时间都存在着泡沫，但大多时间内又都处于可忍受的状况。因此，我们所应该关注并判断的问题并不是市场是否存在着泡沫，而是当前的泡沫到底有多大，是不是到了无法忍受或即将破裂的地步。而就目前来看，这种情况尚未出现。

　　观点新媒体：我们发现，目前房地产企业不管在销售、开发还是土地市场都很是活跃、积极，您怎么看待现在这些开发商的举动？您认为在目前，这样的举措对开发商而言是否合适？

　　祝惇若：在目前成交活跃的市场上，房地产企业积极的销售行为是很自然的。而面对大批去化的库存和前期调整过程中土地储备的脱节，在宽容的金融政策、近期大量销售回款的基础上，开发企业在土地市场上逐渐活跃也是符合市场规律的。但是在经过去年底到今年初的一些教训之后，房地产企业应该更加理性的来完成这些行为，不要让历史重演。