五月红星 买房年代 2009五一黄金周特刊隆重推出
易小迪:新的发展、新的机遇

  主持人:接下来进入第二场演讲环节,跟这一场一样,我们首先请出两位特约评论员,他们是沈阳新湖房地产开发有限公司总经理赵伟卿先生,有请上台,中国沈阳第一大道总经理林子敬先生,请您上台。下面有请第二位演讲嘉宾阳光100集团董事长易小迪先生,演讲题目为“新的发展、新的机遇”。

  易小迪(阳光100集团董事长)很高兴来开这个会,最近全国各地开会都在讨论金融危机,金融危机不仅影响到我们每一个行业,每个企业家要考虑的问题,也影响到每一个人的普通生活,在美国房地产的次贷危机影响了金融危机,在中国好象是金融危机影响了房地产行业的发展,我讲一下金融危机影响下的房地产市场的看法。

阳光100集团董事长易小迪

  第一,金融危机突然改变了房地产发展的周期,或者说影响到房地产发展周期的一个阶段,中国房地产是98年走向市场化以后,迎来了长达十年的繁荣,这个繁荣表现在十年来销量在年年递增,价格也在年年递增,所以是一个长达十年的牛市。到07年或者08年初,突然一个金融危机的影响,带来了全行业的一个拐点,这个影响是什么呢?全中国所有城市的房地产都出现了销量和价格双双下降,甚至陷入极度低迷的状态。回忆一下,其实房地产的周期性、全国性都是不平衡的,93年、94年,我们跟潘总在海南、北海做房地产,非常低迷,结果我们跑到南宁,还有到北京,房地产市场是一片热潮,到94年很多城市还刚刚开始复苏,到97年、98年亚洲金融危机以后,全国房地产也是不一样的,在广州一带影响非常大,包括香港、深圳一带,可是98年、99年是北京、上海房地产复苏的年代,所以周期性是不均衡的,但唯独这一次,全国各地是一致性的,在98年相应的低迷,其实我们阳光100在全国16个城市的布局,就想规避这个周期性的发展,东方不亮西方亮、南方不亮北方亮,恰恰相反,这次全国的房地产步入同一个周期,这是我认为有史以来第一次,也说明中国房地产市场受金融危机影响多么大。但是这次改变并没有从本质上改变城市化的规律,改变二、三线城市自己城市化浪潮的规律,我同意刚才陈淮老师的看法,就是说中国城市化的理想,在金融危机上并没有从本质上改变它的步伐,所以这是我们后面要讲的二线城市仍然在这方面表现了他很强的抗变性和复苏性。

  第二,金融危机对中国房地产外部环境的影响,这个影响也是发生了本质的变化,可以说在07年前,中国房地产面临的问题永远是银根宽松、地根紧张,土地处于高度紧张的状态,所有的企业都把土地储备作为重要的发展战略,总而言之,资金有一个需求,但是当时融资渠道宽泛了,包括上市、融资、销售等等。到08年以后,完全倒过来,土地供应充分,地根开始宽松,银根大量紧缩,应该说到目前为止,房地产企业土地、现金流的情况还没有得到普遍的改善,这个本质的变化,就会影响到房地产企业的发展战略规划,在这之前房地产对土地的储备,并不是因为土地绝对量的稀缺或者土地供不应求,而是因为大家看到了土地价格的上升,地方政府也看到了土地价格的上升。他买地的原因不是为了开发而是上升。所以过去要说房地产有暴利的行为,其实更多的是土地带来的,所以那个时候与其说房地产比较热,不如说地产比较热,更多的企业都注重土地价格。到了现在,土地已经成为一个相对来说供大于求的市场,土地储备有可能成为一个包袱,不一定成为一个升值的工具,因为现在土地价格只要每年的价格涨幅低于利息,或者至少是亏本的(不涨也是亏本的),或者现金流不能支撑的时候,你就不可能再做土地储备。我想更多的这种变化,非常大的变化是房地产更多的是从地产转向了房产,这可能大家还没有意识到这个行业的变化会多么深刻,相对来说过去比较热门的企业是地产,土地储备的多,上市融资也好、包括发展的前景也好,大家越看好,现在倒过来了,它一定要看到土地多了不一定是好事儿,要看市场产品的竞争力或者销售能力,对房子的产品的竞争力看得更重要了,所以这个本质的变化其实是非常深刻的。

  第三,我认为这个变化就是对企业内部管理的影响。由于外部环境影响,企业都要做这个应对,在危机中,这个企业更多的要把原来的这种扩张型的资源占有型变成市场导向型的转变,同时要把规模的发展放在首位,变成效益的发展,包括内在的品质的改善,内在管理的改善,放在一个重要地位,我想所有房地产企业经过这次危机,都会由过去的这种高度扩张或者说粗放式管理,转向精细化管理,专业化分工来转型这是大家应对这个市场的对策。

  第四,我要预测国有企业面临的形式,房地产行业一定会把这个行业步入到高度竞争的行业。目前来看,这次的转变最大的问题,是使产品的市场的供求关系达到平衡的关系,或者是供大于求,所以这个行业出现高度紧张,包括行业内部出现高度竞争;第二个这个行业可以预测到更多的步入了市场化发展的轨道,房地产行业在这之前,受到了政府的高度关注,受到了老百姓的高度关注,政府关注其实不一定是好事,宏观的政策可以调控,几乎一年要出一个政策,在这种情况下,房地产实际上受到计划的经济影响非常大。到今天为止,我认为现在很多人还想把房地产拿入计划发展的轨道上来控制,但是我们看到这次金融危机起到了很大的推力,把房地产推向了这样的市场化的轨道,所有的宏观调控政策不断放松,土地的控制、人为的控制也在放松,那么房地产内部的竞争非常激烈。如果一个市场只要出现供大于求,我想这个市场就会步入一个正常的轨道。其实倒过来说,只要是计划经济,国家越是抓计划监控,这个市场越是供不应求,越显得它很重要,越显得它是关注着国际民生,其实所有的行业,就像其他行业一样,只要出现问题,都会关注国际民生,煤炭行业供不应求了也是国际民生,牛奶行业出问题了也是关注国际民生,房地产的最大问题是多年来供不应求,也影响了大家的购买力以及购买需求,所以政府的关注对行业来说不是一个好事情,如果房地产哪天淡出了大家的关注,反而是正常的,就像我说一个人的身体机能一样,如果你老关注你身体某一个器官,它可能出问题了,它运转的很好,是不需要你去关注它的。所以我想房地产是一个步入成熟行业。

  第二,我讲金融危机对诚实的影响以及发展机遇。中国房地产的热点和过去的一线城市、二线城市,甚至三线城市的发展,首先我讲一下对09年来的形势判断,大家在08年的时候,没有想到市场出现极度的低迷,但是同时也没有想到09年第一季度就出现了快速的销量反弹,几乎是全国各地都出现了反弹,在我们阳光100关注的城市里面,反应最慢的应该是沈阳,但是这个趋势是不可避免的,我想沈阳也会出现交易量活跃的阶段,这个回暖我想用两个词来说一下,一个是回归稳定,一个是回归理性,什么是稳定,从价格回到稳定,回到稳中有升,稳中有降的平台上来,所有的房地产预期达到一个稳定的状态,刚性需求开始释放出来;第二个就是回归到理性,这次所有的需求我认为都是理性的需求,就不再是一个非理性的投资性购买,或者说购房者也理性了,他知道这个价格是要探底了,说一个小故事,就是08年所有的房地产的销售,每天都要签特价,每天都要批这个特价,有特价就要我来批一下,几乎每天都要批,09年就几乎都没有了,说明客户对价格的判断非常理性了。

  我们可以判断这样一个理性的消费会持续下去,销量也是在稳中有升、稳中有降的阶段,不会再出现大起大落,这个判断的原因是什么呢?就是需求,我觉得整个二线城市也好,全国的城市也好,需求回归到一个理性的平台上。

  基于这个判断,我再谈二线城市面临的机遇和挑战。我们讲二线城市面临最大的一个压力是什么?包括房地产行业,到现在面临最大的压力是价格下降,其实交易量的活跃,还不能说房地产走入到了牛市,牛市一定是价格提升。但我想在这种情况下,房地产这种回归理性之后,价格是要求低价,新的竞争平台就形成了,所有的行业都会找到在这个价格上我的生存点在哪?其实市场并不关心你的成本,你是亏本卖还是多卖并不关心,包括你拿了一个地块,你亏多少,市场不相信,根本不相信你公布的成本是多少我就买多少,所以在这种情况下,我想说对价格的竞争,实际上对企业内在的管理能力和盈利能力,管控能力是一个非常大的挑战。相对来说二线城市过去的盈利水平就不高,这次价格下降就会带来更大的打击,但是我可以判断,二线城市价格会有更早的一个反弹,我们可以看到阳光100在全国各地里,比如说在长沙我们价格是在上升,销量也在上升,当然是稳中有升,不是大幅的上涨。实际上在08年泡沫最多的是在一线城市,一线城市下降20%—30%,基本上还在稳中有降的趋势,尤其最明显的是在重庆和成都,这两个城市受地震的影响,价格掉的最快,今年以来,价格在提升。同时可以看到二线城市的需求也是非常强劲的,有一个数字,从销售面积来说,销售第一的在一线城市、热点城市,应该说第一季度销量第一是在重庆,全国排名最高的,或者是成都,从人均来看,销量增长最快的城市都在省会城市,我们观察了武汉、长沙、南宁,这些城市,包括人均的销售面积在大幅上升,因为价格比较低,在总量上反应出来可能还不会排到最前面,但可以看到它的需求是在强劲的反弹。

  第三,竞争非常激烈,所有的二、三线城市,最大的特点就是竞争非常激烈,从来都是供求平衡,供不应求的情况还没有出现,经过这一年的调整之后,供大于求的局面就开始出现了,相对于一线城市,相对来说门槛比较低,这个品牌竞争的反而更激烈,所以这样就可以看到在二线城市,在08年的时候,二线城市也是非常激烈。我们可以看到,只要需求反弹,这个价格就会稳中有升,回到合理的一个轨道上来,这就是我说它现在面临的一个竞争态势。二线城市还有一个不利因素就是政府的自身政策和激励政策是不完善的,我们做房地产是离不开两条,一个是土地,一个是金融。房地产其实是个类聚的产品,我们到二线城市,发现金融服务体系不发达,包括按揭、银行贷款,包括一些支持,到现在金融行业还没有改变对二线城市房地产的看法,他们认为在二线城市做房地产风险大、利润低,其实恰恰相反,二线城市现在风险比较低,所以他不像一线城市,按揭政策比较到位,所以二线城市的发展,政策也在完善,政府对二线城市的支持,对房地产的支持,政策也在不断完善,好处是什么呢?二线城市第一个最大的好处,我认为土地恢复的速度是最快的,在二线城市土地恢复率达到了一半的左右,包括沈阳地价下降幅度是最大的,房地产的健康发展带来了很大的一个机遇,降低了地价,降低了将来的开发成本,就可能使我们的供应和购买力达到一个吻合。第二个我们讲房地产的有效需求,由于过去购买的潜在需求强大,不要因为二线城市的人均居住面积并不少,好象潜在的潜力不大,二线城市最大的好处是城市化,它的城市化并没有停止,大量的城市在区域中心,当然大家愿意去北京、愿意去上海,但是那里的房价也不允许很多人移民到那里,他不接纳那么多的企业,它的成本太高,相对而言这个城市化的热点就在二线城市,对于大量外来人们的购房需求是非常大的,外来的人们不是说今天有外来人今天购房,实际上这些外来人到沈阳进来三年、五年了,已经工作了,但他一直买不到房子,经过这一次调控来讲,他们的需求就释放出来了,但他们确实是城市新人,包括二线城市,过去房子的品质也是有很大差异的,所以他要改善这个居住品质,跟一线城市不一样,毕竟北京、上海的测点,本身房子的品质得到了极大的改善。所以我们在一些小城市,在长沙、南宁卖房的时候就发现,很多人并不是缺房,原来住五十米的,现在买一百二十米的,就是因为过去的产品品质有很大的差别,所以我想这对二线城市有很大的机遇。

  第三,我要谈城市机遇。沈阳要变成一个国际化大都市,他缺乏很多城市功能,所以他的发展房地产以及宾馆、商业、办公场所,非住宅的城市归能的完善,包括大规模的城市公共产品,包括体育馆、体育场、武术馆、电影院等等。二线城市需求非常大,包括道路的建设,这一点是被大家忽略的,实际上在金融危机之后,国家投入,最缺的是什么?是需求,什么东西都过剩,生产过剩,甚至说钱也过剩,他找不到好的贷款企业,但是需求是非常宝贵的,恰恰二线城市的城市化需求,这个是非常有效的,因为城市本身在升级,城市居民有这个需求,政府有这个需求,可是我们把这个需求忽略了,正因为政府忽略了这些功能,我觉得这就有了很大的机遇,基于城市综合体的建设和城市功能的建设,我们的一个经验,我举一个例子,我们在烟台这样的三线城市,开发市中心的综合体,以及五星级的好的宾馆、商场、主力店和写字楼,发现这个城市的购买力非常强劲,市政府也非常支持,各方面政策也非常支持,实质上我们看到城市对功能升级有多么大的渴望。这个机遇我想是房地产发展当中的重要的途径,这就是我们所说的二、三城市的市场特征,不仅是亮点在增加,它对品质的改善、功能的升级是同时需求的。今天也在北京做一个建筑综合体和标志性建筑,你要胜出是非常困难的,甚至你不太可能达到土地做城市综合体,你可能只做综合建筑体,在一栋楼里把所有的功能容纳里面,这个竞争是非常激烈的,所以我二线城市的机遇是非常强劲的,也非常多。

  第四,我讲一下阳光100对二线城市的发展对策,如果针对二线城市做好我们的竞争策略。我首先认为现在是二线城市扩张的一个良性策略,一个良好的机会,因为二线城市土地的价格降到的非常低的幅度,我们也会抓住这个机会,在这个时候去完善自己。要做好这点,首先是什么?在二线城市发展首先要抓的就是成本问题,因为二线城市,需求力、购买力不足,很多人说二线城市盈利能力不够,虽然卖的很好;第二个就是品牌特色,如果你只向二线城市,如果你只靠规模赚钱,你要区分你的客户、做好你的品牌特色;第三,我们刚才讲到的要建非住宅产品,结合城市的功能生机开发一些功能性的产品,才能获得更好的利润。

  可以预测二、三线城市一定会成为未来下一个十年的热点,中国房地产不会就此结束它的时代,还会成为未来十年的热点;第二,中国很可能会启动一个环境的大众消费的时代,因为有很多人是普通居民,如果我们把成本降到一个合理的程度,如果面向大中客户,我想就能解决国家关注的民生问题,大众消费时代,我想更多的企业才能胜出,就像汽车一样,家庭轿车是一个竞争时代的环境,我就讲这么多。

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