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陈淮观点答问:房地产没有刚性需求

  主持人:下面我们就进入自由的答问节。请两位观察员对陈淮先生进行提问,他会进行解答。

 

陈淮观点答问

  曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长):刚才讲到中国的产业经济问题,我们对比过中国面临这次金融危机,跟美国应该有所不同,我们看美国消费过度,也是触发经济危机的原因,在中国所谓的世界工厂这个名号,我们现在产生的是生产过剩,我们现在面临的产业结构和整个产业链发展,都会面临着生产过剩,您刚才所说的,科学技术的发展与应用,恰恰在这一点上,我们中国是相对落后的,现在很多所谓的救市的政策,会不会保护所谓的落后的生产力,让这个生产过剩持续的发生,由我们国家的投资去掩盖这份矛盾,中国从这个经济危机当中,走过一个完整的市场经济大周期的机会,从中能学到东西的机会。

  陈淮(著名经济学家、建设部政策研究中心主任):我想我们提问者问了一个很有意思的问题,但是其中也含着一些不顺当的地方,什么叫落后的生产能力呢?低效益的供应能力才是落后的生产能力,任何先进的、高效率的生产能力,采用新技术的生产能力,只会在同样的投资下提供更多的产出,也就是我们刚才要讨论有没有过剩的一个问题,人类社会中供和求,从有了市场经济起,供和求的平衡关系就为人们所关注。所以在一百五六十年前,马克思就说市场经济的固有矛盾是生产无限扩大的趋势和有支付能力相对缩小的矛盾。不信,在上个世纪上半叶的时候,马老先生的预言成真1929年到33年这个大危机,确实导致了全球一夜之间什么都卖不出去了,导致了这个生产过剩,但是此后到今天70年间,人类在应对供和求的关系上,已经找到了很多有效的办法,比如说我们今天常说的“宏观”两个字,指的就是政府要对自由竞争的市场进行总量平衡的干预。比如说我们在企业家所学会的内部的激励机制以及我们的五天工作制等诸多,都是人们在化解由于机器取代手工劳动带来成批大量生产与人类实际生活有限需求之间的矛盾,我们人类会克服的。

  29年—33年大危机之后,并没有摧毁人类工业化的脚步,相反造就了美国在二战之前,最后导致推动全人类战胜法西斯同盟的物质基础。73年和79年两次石油危机导致发达国家的需求大规模萎缩,并没有终断日本的工业化脚步,反而在80年代中后期,日本世界经济强一流的国,完成了它经济的赶超。我相信在这个“过剩”这个词上,人类在工业化走在中后期的时候,我们会不断面临这个话题,因为在这个阶段是消费需求引导生产占据主动地位,所以你总觉得买小于卖,求小于供,它是常态,工业化早期马克思主义经济学说,生产、销售、交换、分配四个环节,生产是第一位的,那是工业化早期,到后期的时候,永远是消费需求引导着生产,顺便说到房地产这个问题上,我们且不说我们还有多少农民要搬到城里住,现在城里还有多少农民工没房子住,我们低端老百姓困难住房、困难群体还多么急于脱困,我们中产阶级还希望改善住房。我只说一个词,我们常说的一个词叫做“刚性需求”,人们以为房地产市场有一个刚性需求,错了,房地产市场只有必然产生的需求,比如 说人必定要有房子住,但是人和吃馒头不一样,吃一个就叫没吃饱,吃两个就叫吃饱了,房子不一样,三口之家住六十平米行不行?住一百二十平米行不行?住一百八十平米行不行?这个需求有刚性吗?弹性非常大。

  第二,房地产又和吃馒头、买衣服不一样,吃饭没有前置后措的周期,今天饿了就必须今天吃,如果等着明天有人请我吃饭我攒着肚子明天一块吃,办不到。房子可以,房子购买的前置后措周期是3—5年,3年前打算买房子推迟到今天行不行?准备3年后、5年后买房子,提前到今天可能不可能?因此它的需求从来不是人们认为在某一个实点必然存在的刚性需求,这是第二个非刚性。

  第三,人们的购买力本身也是高弹性、高敏感的。在沈阳一个挣三千块钱的小白领,每个月最多能挤出六百块钱用于满足自己的住房支出,我们说这三千块钱收入的群体,他的住房消费能力是六百块钱,干了一年半的,表现不错,收入增长到四千块钱,收入增长33%,但这个小白领每个月用于满足自己住房的消费能力可以从六百块提高到一千二百块,也就是说收入只需要增长33%,他的住房消费能力可以增长100%,希望大家慎用“刚性需求”这四个字,谢谢!

  曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长):谢谢,在欧美,我们很尊重市场规律,但是在国内,我们现有的体制下,多了很多人为的因素条件,比如我们的家电下乡,我们的汽车下乡,其实也有了正面效应之外,还有负面效应,就是让本来没有到这个层面的消费者承担这个成本,同样我们买房子,多少房地产政策,比如我们的现价房,我们的经济适用房,这也是人为政策推出来的,这么说,应该是在双管之下的柜台,这些产物的生产过剩,将会影响到正常市场经济规律所开发的房地产商品房,我刚才提这个话题是这个意思。我们在面临危机下的怎么解决。

  陈淮(著名经济学家、建设部政策研究中心主任):他提的问题,一开始太委婉了,现在直接一点,还不够直接,其实他说了很多开发商想说的。你说我开海鲜馆,这条街还允许开卖盒饭和家常菜的,这不合适啊。政府为什么不把这条街卖家常菜和大排挡的都关了,以保证我开海鲜馆的生意,大家觉得这个要求合理吗?我们如果说建了经济适用房,有一部分需求被分离出去了,那恰好是他走错门,不应该进这个门的需求给它分离出来的。这是第一个。

  第二,有形之手干预分两种情况,一种情况是我们应当尊重市场,顺从市场;第二,它应当提供公共产品,我刚才说到的产业政策和此前大家熟悉的宏观经济政策正是从30年代之后,在市场经济最发达的国家发展起来的,政府干预经济的两个政策体系,第一个是凯恩斯主义关系,干预总量平衡关系的政府之手,货币政策、财政政策、防止过热、过冷;第二,日本在50年代之后,赶超欧美的经济过程当中,干预资源在结构方面的产业之间的配制关系,叫做产业政策,包括经济最发达的国家,没有人否定政府应该干预,相反我们到今天的金融危机给我们看到了更大的这种干预的必要性;最后,就中国的房地产市场来说,首先我们应当尊重市场,尊重供求,但是我们在尊重供求的过程当中,注意到一个中国的国情,我们在1990年,中国的住房、城镇实有住房面积,有官方数据做支持的,20平方米,1998年中国的城镇实有住房面积121平方米,也就是90年的6倍,城市的住房有了这么大规模的改善,仍然有20%甚至更多的困难群体,还停留在80年代末、90年代初,甚至更早一些的困难状况下,他们应该不应该优先得到改善,他们没能分享这20年住房建设和城市化发展的好处;第二,我们每年拼命的盖房子,1999年—2008年的10年间,我们每年的住房竣工面积都在6万亿平方米以上,但即使有这么大的速度,我们全社会有100个人想改善住房,每个人都改善一轮,至少至少要20年,有没有可能让大家都在一天、一年或者五天、五年同时都改善了,办不到,如果要改善住房,我们需要20年改善一轮,显而易见的算数结果是:每年只有5%的人改善,哪5个人先改善的问题就摆在我们面前了,如果交给市场,答案也是清楚的谁出价最高,那5个人先改善,像潘总这样的,对不对?最有钱的人优先改善,总是这样的,那么我们会发现,排在第18、19、20位的,过了10年或者15年后,他还排在第18、19、20的位置上,这不是一个合理的结果,政府的公共产品就体现在,让那些已经住在公寓的,想住单体别墅的人,你的改善是合理的,但是稍微缓一缓、慢一慢、等一等让住房困难的群体优先改善,这就叫公共政策,这个政策我认为干预的是符合中国国情的,谢谢!

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