地产G30
2009年广州房地产市场发展预测

  广州楼市在经历持续一年多调整后,供应方逐渐适应卖方市场特征。在新政利好和价格回落合力影响下,一度受抑的买家信心也开始恢复,预计2009年置业需求将获得释放,楼市成交有望摆脱低迷。

  2009年宏观经济和政策预测

  内需有潜在下行风险

  席卷全球的金融海啸的强大破坏仍将继续,2009年我国经济整体态势不容乐观。基于外部经济环境严重疲软,出口在明年状况仍然难有大的改善。考虑到通常居民对经济变化的敏感度要远远低于企业,在经济状况恶化的初期,其消费行为不会有太大的变化。随着经济下行影响的加剧和蔓延,明年内需是否能依然保持高增长让人担忧。另外就业情况不容乐观,这更加剧了内需下行的风险。

  中央积极政策拉动投资

  中央出台的“4万亿”经济刺激计划强力拉动投资,挽回投资大幅下滑的趋势。扩大内需的效果要较长时间才能显现,投资在中央项目的大力投入下则能对拉动就业、带动对工业品的需求、减少库存方面能起到立竿见影的效果。“4万亿”刺激方案具体构成中近80%与基础设施相关,中央项目投入的强力拉动将很大程度上保障投资的增长。但受经济环境恶化、需求萎缩、存货积压等影响,企业投资欲望不可避免的将减弱。

  房地产作为消费重点,重要性被重新提及

  中央经济工作会议重点指出“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”在整体宏观经济下滑以及房地产市场自身不断调整的市场环境下,中央对房地产市场的调控态度已经明显转变,行业重要性已经越来越被政府重视。预计明年有关房地产行业的众多利好政策将陆续出台,其中主要涉及税费信贷等方面,如降低企业营业税、取消二手营业税、购房退税以及鼓励改善性自住需求,放松二次房贷等。

  2009年商品住宅供应预测

  广州商品住宅09年新增供应有所减少且仍以外围为主

  据合富辉煌市场研究部不完全估计:2009年广州市中心六区新增供应约3.1万套,约300多万平方米,相比2008年有一定幅度的减少;全市十区新增供应约4.9万套,约500万平方米;相比2008年同样有所减少;但由于2008年底的余货比2007年大幅增加,全市的余货约2.7万套,因此预计2009年的可售货量与2008年相当,供应充足。

  2009年新增供应集中在白云区、海珠区、花都区及番禺区;白云区新增商品住宅供应充足,特别是金沙洲区域的货量大;海珠区的新增供应有所增加,而天河区则有所减少。老城区中越秀区货量保持稳定,但荔湾区则有较多的新货供应。

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  2009年房地产需求与价格预测

  2009年影响楼市的关键因素分析

  2009年的中国经济仍将面对诸多困难,但在中国政府系列政策出台的刺激下,宏观经济可望止住快速下滑的趋势,明年保8%的增长是可以实现的。

  房地产政策方面,中央已表明了房地产作为经济支柱产业的重要性和在扩内需当中的重要性。从宏观经济的角度来看,明年中国需要启动房地产正常需求,以前是压的政策,现在开始恢复到正常水平并鼓励消费,把正常的需求启动起来。

  在房地产市场方面,我们可以看到很多开发商开始减少开发规模,同时由于地价和建材价格大幅下降,未来的开发成本将会下降。预计2009年开发商的资金压力将有所减轻,并以消化存货为主。由于经济的不明朗影响了消费者的信心,但预计在众多利好政策的刺激下,消费者的置业信心将会从低位恢复。

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  商品住宅成交量可望从低位回暖

  2008年广州住宅成交触底回升,但未全面回暖:2008年初的月度成交量跌至2001年以来的最低位。下半年的成交量虽然有所回升,但基本在60万平方米/月以下,全年平均月度成交量为45万平方米。

  2009年成交预测:在政策的大力刺激以及市场信心的逐步恢复下,预计2009年的成交量将有所回升,但受制于经济基本面仍然面临困难,成交量难以大幅恢复,预计广州市2009年成交量约在650-700万平方米(平均月度成交量为54-60万平方米)。

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  成交均价预计在8500至9500之间波动

  从6个月和12个月移动平均线看,楼价已呈下降趋势;

  现时楼价水平:2008年1-11月全市商品住宅成交均价9466元/平方米,除9月均价为8244元/平方米外,其余各月的均价都在9000元/平方米以上;

  2009年楼价预测:综合之前影响楼市的因素,预计09年楼价仍处于调整阶段,但降幅将大为趋缓。预计中心区的价格将较为坚挺,另一方面,外围区域的供应量大,09年必然发力抢市场,由于成交区域的原因亦会拉低全市均价。因此,2009年的均价,我们仍维持2007年底预测全市均价回调至8500元/平方米左右的判断。

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  未来两年土地市场展望

  预计2009-2010年新增商住面积600万平方米

  由于2006、2007年房地产投资热潮带来的滞后反应,预计2008年新开工建设面积充足。根据广州市国土局公告统计,2008年1-10月新增商住建设用地批准约250万平方米(若按政府规定如期开发的话),容积率按2.4计算,未来1-2年将为广州带来600万的新增商住面积,这个数字已超过2008年全市商住成交面积。

  2009年土地供应以外围为主,条件将放松

  2009年政府供地计划超过2.5平方公里,以《广州市住房建设规划(2006—2010)》为基础,2009年我市商品住房用地将供应2.5-4平方公里,规划建筑面积750-1000万平方米。供应结构预计以外围番禺、花都、萝岗、南沙及白云北部为主。出让条件将不断优化,拿地门槛降低,外围区域90/70限制放松,以适应市场真实需求。另一方面,政府将继续加大闲置土地回收-再投放力度,尤其缓解老城区供求矛盾。

  开发商对2009年楼市预期转变

  开发商普遍调高2009年的销售计划(以08年销售金额为基准)。根据几家大型上市公司的三季度月报以及其高管在公开场合下,都表示08年虽然没有能按计划完成既定的销售目标,但是他们仍然将09年的销售计划调高。在经历了08年的困难后,各公司都对09年的市场有了充分的准备和预测,并且合理估计和设定合理的销售目标。

  宏观经济面趋向稳定,消费信心恢复,多项利好政策将陆续出台。开发商均认为政府将继续对房地产行业实行稳定的干预,这将有利于恢复消费者信心,促进成交量。

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