地产G30
2009•中国房地产激活之年

  文/谢宇晗,合富辉煌集团副总经理、发展策略中心总经理

  兼具居住、保障和投资等多重功能,同时影响行业最广泛的房地产自然成为内需启动的重中之重,由房地产市场牵引内需启动是下一轮救市大计的必然之选。2009将是中国房地产市场激活之年。

  2008年在严厉的宏调政策推动下,中国大中型城市房地产市场普遍进入下行调整轨道,房价回落,成交萎缩。作为对前一阶段房地产过快发展的反弹效应,这种归位调整从2008年开始就面临超调隐忧,直击置业主力的抑制政策令供求失衡、接踵而至的自然灾害使过度观望情况日渐显露。在下半年更遭遇了罕见的全球性金融危机。

  由于外围经济环境不断恶化,我国进入降息周期,并推出一系列救市措施,保增长扩内需调结构。政府财政投资和内需发展走势成为中国经济抵御外部不利因素冲击的关键,相对当前受困于经济危机的主要国家,充裕的财政支付能力和巨大的内需空间正是中国的优势所在,然而,在社会保障、公共服务体系在近期内难有较大改观的背景下,意图立即启动居民消费未必可行。而兼具居住、保障和投资等多重功能,同时影响广泛的房地产自然成为内需启动的重中之重,由房地产市场牵引内需启动是下一轮救市大计的必然之选。

  继上世纪90年代房改政策之后房地产再次担负起拉动内需的重任,这也给2007年第四季度以来持续低迷的楼市带来生机。而身陷困境的房地产市场究竟能否在2009年承载如此重任,解除内忧、克服外患,无疑正是各方关切所在,我们认为过程未必一帆风顺,但多赢结局可以期待,2009将是中国房地产市场激活之年。

  从需求层面考察,2008年房地产市场成交低迷根本原因并非住房需求萎缩,旺盛的房地产需求从未改变并且依然存在,只是由于06-07年房价过快上涨及随后的房价下降,而开始持币观望。

  一般认为上一轮房地产市场转入低迷始于2007年9.27房贷新政,中央严厉的调控政策强压下了那一个繁荣周期。事实上在当年中期国内主要中心城市已经开始出现量价分离,主流置业者追涨的热情明显减退。

  当然,2007年9月的政策转向和2008年9月后逐渐显现的金融危机也是不能忽视的外部因素。但我们认为前期房地产市场成交大幅下降的本因在于,房地产业过度依赖金融杠杆,导致地价房价间的自激式上涨,脱离了需求基本面,房地产价格超出现实市场需求承受范围。927新政令房价调头向下更进一步加重置业者的观望情绪。

  而从房地产市场需求基本面来看,中国新增城市人口的置业需求和原有居民改善居住品质的换房需求仍在持续增长,也有伴随着城市化进程和城市经济发展继续增长的巨大空间。

  所以2009年房地产市场面临的核心问题就是激活持币观望的置业需求。

  城市居民足够的购买力是置业需求激活的第一前提,购买力与购房成本的匹配是激活需求的关键。近年来我国大中型城市居民可支配收入基本可保持每年10%左右的增长,储蓄率也在逐年增加,到2008年10月我国居民储蓄总额已超过20万亿。同时房价在2008年普遍有了较大幅度降低,尤其中小户型产品增多更有利于降低住房总价。业界呼吁已久的房贷政策也于2008年年底开始松绑,预计在2009年贷款利率仍有较大下浮空间,此外房地产交易相关税费也在陆续下调或减免,并且可能依据激活需求的需要继续调整。预计2009年房地产置业者购买力相对增加幅度应在20%以上,已经降至甚至低于两年前楼市繁荣量价平衡时期的水准。而且整体利率的下调也有助于促进住房消费需求释放。

  而此时,房地产企业出于促销目的实行的降价措施也将很快获得市场回应。从2008年底救市新政出台以后的成交情况来看,不少城市房地产市场已经有明显回暖,在12月达到全年月度销售量的高峰。部分发展商略作降价促销即获得置业者热烈回应。这表明虽然由于房价下跌导致追涨性置业者退场,但当房价回落至主流置业者购买力承受区间时,以自住为主要目的的需求即会走出观望入市购房。

  供应层面来看,2009年内房地产市场供大于求的局面尚无法逆转,但将有明显缓解。因为造成供求失衡的主要因素,在2009年已经有了彻底改变。正如前文所述,2007由于房地产市场受金融市场驱动,大规模圈地、上调房价和销售目标,但这种基于地价与房价自激的产业扩张方式在2008年最终导致大规模的供求失衡、楼盘滞销。在2008年房地产企业增持土地规模已经大幅缩减,国内规模较大的房企中,除万科、保利等极少数企业外基本没有在2008年增加土地储备。同时,多数企业明确提出了以销定产的开发策略,2009年房地产市场新增住宅供应将有较大幅缩减,而以消化存量住宅为主。

  政府计划内的保障型住宅在2008年对房地产市场供应有一定影响,但总体规模不大,预计在2009年,虽然中央政府规划建设保障型住宅规模有所扩大,但从投资额度来看实际供应增幅有限。而且鉴于2008年土地财政收益情况及当前供求形势,地方政府执行意愿和能力均不能高估。

  虽然存量商品住宅对2009年房地产市场营销仍将是比较严峻的考验,但供求压力缓解,并逐渐趋向平衡却是必然。

  从中长期来看,2009年激活房地产市场是中央政府拉动内需的必要举措,也是导流银行系统金融“堰塞”风险的必要措施,更是完善城市住房机制的必然要求。正如当前宏观经济层面的救市政策最终还是要落实到发展方式的转型和经济结构的调整,楼市新政同样要立足于对房地产市场机制的发展和完善。回顾2008年房地产市场的轨迹,可以看到,当初严厉调控政策的干预,旨在纠正房地产业明显偏离市场现实的发展趋势,令其回归市场基本需求面,避免更大风险。否则,或在市场逆转时,房价从高位下跌,造成较大比例按揭负资产,房地产复苏过程将更加漫长,也就不可能再被赋予撬动投资、拉动内需的重任了。

  但另一方面,房地产的调整和转型同样不能在市场休克的条件下进行,市场的根本在于循环,以完善的梯度消费机制和税收机制,促进各种层次需求合理释放,使社会各方面、各层次的利益和谐共存。而在提振经济、保增长的背景下激活房地产市场正可谓恰逢其时。

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