地产G30
不确定的2009 内房企生存“评级”

  受访者/曾启贤 符蓓整理/邬琼

  09年是具有挑战性的一年,主要是因为负面因素还是相当多,短期内负面因素影响会超过正面的支持。

  同为国际知名的评级机构,穆迪和标准普尔的评级成为了衡量很多上市企业的指标之一。在香港上市的内地房地产企业中,穆迪和标普关注的企业有13家,在他们看来,企业资金的流动性、债务的违约率、发展策略是否激进都是判断一家企业是否稳定的重要因素。除此之外,他们也一直关注着国内整个经济环境和政策的导向。

  2009年,中国和中国的房地产上市公司将面对怎样的局面?就此,我们采访了穆迪投资者服务公司助理副总裁曾启贤和标准普尔副董事、信用分析师符蓓。

  《观点》:作为评级机构,怎样看待2009年的中国宏观经济?

观点

穆迪投资者服务公司助理副总裁 曾启贤

  曾启贤:中国目前正面临着不可持续的增长路径,表现为严重依靠外需。尽管国内市场发展潜力巨大,但中国只在最近几年才开始关注放缓的消费行业。中国极易受到外部需求疲弱的影响,因为前几年的经济成功主要依靠强劲的外销,并由此刺激了投资增长。随着目前出口的急剧下降,一切问题都暴露出来。工厂关闭,房地产业风光不再。重要的经济引擎——出口、制造业和房地产已经倾斜。政府重振经济将是一次挑战。

  2009年初出现了一些乐观的迹象。虽然中国的制造业仍在收缩,但未见底。1月份制造业采购经理人指数连续二个月上升。尽管多数次指标低于50,属于收缩范围,但已有了显著改善。新订单的次指标当月显著攀升,显示跌幅减慢。同时新出口订单也还乐观。

  我们预期2009年上半年中国经济还将下滑,但会在下半年反弹,因为大规模基础建设项目正在全力进行中。2009年国内生产总值预计增长7%左右。

  《观点》:怎样看待2009年的房地产市场?分析中国宏观经济对房地产市场影响的落脚点将放在哪里?

  曾启贤:现在很难判断,这个不确定的因素太多了,这个市场到底要怎么走?现在还不是很明朗,现在我们看到的是负面,但是去到哪个程度,现在我们也不知道。一个可能是,有一些房地产公司的资金会出现困难,这个会影响到整个房地产市场。

观点

标准普尔副董事、信用分析师 符蓓

  符蓓:09年是具有挑战性的一年,主要是因为负面因素还是相当多,短期内负面因素影响会超过正面的支持。

  我们负面的因素包括国际大环境,09年初全球经济放缓,导致出口放缓,中国GDP出现明显下滑,这对居民消费和信心指数都是负面的影响,这是一个最大的不确定性。而且从失业来说,现在GDP对农民工冲击比较大,如果以后扩展到其他领域甚至其他的行业,后果更加不堪设想。

  另外是因为行业可售的供应还是比较大的,很多城市还有很大面积在售的房地产供应量,比如北京、深圳、沈阳等等。同时,政府提出建设廉租房和经济适用房,这些从某种意义上是增加供给量,有一些中低端的房地产项目会受到冲击。

  还有海外的发展商,特别是一些资金比较雄厚的,他们认为这两年是机会,可能会选择加快发展。这些都是潜在的一些对房地产的威胁。

  《观点》:在2009年,对于内地房地产上市公司的评级,应该遵循一个什么样的原则呢?

  曾启贤:有一个重点,在资金的流动性方面。因为我们看到有好几家公司,他们的资金比较紧张一点,特别是有很多土地的款项要付的。到明年有一些债期,如果是债务到期了,他们要去还款,这个也会影响到短期评级方面的一个因素。

  银行的借贷也是公司启动资金的一个重要的来源,如果没有这个借贷,就像去年银根缩紧的时候,开发商的压力确实是很大,特别是一些比较小型的公司。大型的公司他们的资金还是可以的,而且有一些大型的公司还是可以从银行那边拿到贷款。今年的情况,可能会比去年宽松一点,我们也觉得这个是正面的。

  符蓓:今年调整性是很高的,如果市场回暖就积极扩展,这些我们都会比较慎重看待的。

  今年来看,管理层的扩张策略仍然是我们关注的。因为今年情况不明朗,我们希望看到稳健的扩张,从公司的信用质量来看,这是很重要一环。

  同时,资金流动性跟现金流有很大关系,如果销售上不去,有很多负债的话,对公司压力也很大,08年有很多这样的情况。对不少08年撑过来的公司,现金已经大量消耗。如果09年市场仍低迷,有些未必能撑得过09年。所以我们认为行业整合会加速。领导层和资金流动性很重要,不管公司有多少资源或者有多少品牌优势,如果短期的资金流动性都满足不了的话,别的都相对没有那么重要了。

  《观点》:有人认为,目前资本市场对中国房地产上市企业的估值是以倒闭的角度去估值的?

  符蓓:从债券方面,现在交易的水平确实大多处于大幅折让的水平,据此计算的收益率也高达20%—30%状态。我们不能简单地说这是一个破产的级别,但是在正常市场情况下这样交易的话,这说明公司面临很高的风险。

  现在几乎不可能发行境外的债券,这个窗口从去年已经关闭了,因为国外的投资者自己的资金流动性大幅缩水。从债券的交易水平可以看出来,大家是对这个行业非常小心。因为前几年这一行业的发债很热,而这两年行业环境大起大落,很多公司面临现金流周转的困难,所以很多国外公司不是第一手接触,会更加审慎。

  同时,全球的资金流动性也下降得很厉害,所以我觉得作为中国开发商也不是有很多选择供他们挑选,他们的融资渠道还是相对有限的。

  《观点》:那么,2009年内地房地产上市企业会面临哪些方面的问题呢?

  曾启贤:我想主要是两个方面,一个是运营方面,一个就是财务方面。运营方面就是今年销售的情况,会到一个什么程度,能不能维持他们原来的预测,产生一些现金流,然后可以维持他们的运营。另外一个就是财务,在财务融资方面有好几家公司在明年的年初,有一些外债差不多到期,是他们需要赎回的债券,这个会给他们的资金带来一些压力。

  符蓓:第一个是宏观环境的不确定性,第二个就是供应量大,竞争性大。另外,如果潜在买家心理预期没有逆转的话,市场还会受压,因为大家认为价格还会降低,消费者入市的欲望会减少。

  目前个别地区短期内出现回暖,不可以当成一个趋势看待,这也只是早期的苗头。中国很大,各个地域市场的调整阶段并不相同。如果有些地域价格在去年下跌百分之几十,现在达到可接受状态的,这个地方的市场刚性需求还是会释放出来。有一些调整比较慢的地区来说,现在还处在这个过程。

  对于发展商来说,在资金方面,我们听说一些公司有外资撤资的情况,这也是我们关注的问题。虽然并不是很多公司有这种情况,其实由于国际环境转冷而出现这样的情况,对中国也有一定程度的影响。

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