数据之争 广州房价统计迷局

  按照黎文江的统计数字,广州去年的楼盘均价是8599元/平方米,今年1到10月份9457元/平方米,上扬了10%。

  在17日的城市观点论坛中国行2008年度论坛上,中房集团理事长孟晓苏、合富辉煌首席分析师黎文江和广州地产专家韩世同先生对今年广州的房价都发表了意见,而三位对广州房价的增跌量都给出了不同的数字。

  8.8%与10%

  在17日上午的年度精英对话中,孟晓苏表示,根据国家发改委给出的数字,广州的房价下跌了8.8%,深圳下跌了18%。

  事实上,在12月初,发改委给出的数字中,11月份,我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%。

  但是黎文江并不认同这一数字,他认为,广州的房价不但没有下降,反而是上升了。

  他表示,从广州国土局的数据看是上涨了10%。而其中有三点解释,一是去年买房子大部分是投资者在买房,所以价格高了,今年是首次置业的人买房,他们选择价格不一样。另外,去年买的是城市中心区的高价房子,譬如在珠江新城,今年大都选择低价位的项目。最后,去年买房都是在中心城区,今年是在外围买的房子比较多。

  所以,发改委的数字没有考虑到投资者和自居的平衡数字,所以他们认为是下降了。是结构上的下降,而不是整体楼市的降价。

  事实上,按照黎文江的统计数字,广州去年的楼盘均价是8599元/平方米,今年1到10月份9457元/平方米,上扬了10%。

  黎文江认为,发改委的统计一般是抽样调查的方式,而这种统计方式要加权平均。但事实上,房地产的统计很难做到这一点,所以统计出来的数字是不准确的。

  10%与30%

  而后,韩世同表示他认为广州的房价应该是下降的,而且下降的幅度已经达到了30%。

  韩世同认为,人人都可以感受到广州的房地产是下降的趋势,偏偏出来个数据说房价不降还上升了10%,这明显是和市场的真实感受不相符的。

  韩世同解释,虽然从年度均价来看,今年1月-9月份的平均房价依然维持在9475元/平方米的高位,比去年年度均价8599元/平方米还高出10%,比今年9月份的均价8244元/平方米高出15%,但是这样的统计方式也还是有问题的,所以得出的数字并不能反映真实的情况。

  韩世同认为对比去年和今年的广州房价水平应该用月度均价的方式对比,9月的均价与去年10月最高价位的11574元/平方米相比,下降28.77%。因此,今年很可能会出现年度均价与去年持平或保持微涨的态势,而月度均价却出现同比大幅下降、降幅高达30%的局面。

  原因是去年均价是呈现翘尾状态,而今年均价则是呈现掉尾状态。2007年虽然年度均价为8599元/平方米,但年底的月度均价都在1万元以上的高位,最高的10月均价高达11574元/平方米比年度均价高出近35%;而2008年前8个月的月度均价都在9000和10000元以上,直到9月才回落到8244元/平方米,1月-9月合计的平均价还处于9475元/平方米的高位,仍比月度均价高出15%,即便今年后三个月成交均价低于8000元/平方米,估计也很难将年度均价拉低到低于上年8599元/平方米的水平。

  但韩世同也表示,在房价的统计中,事实上有很多因素不会影响但又不便列入考虑的,比如地段、楼层、面积等等。所以房价的计算方式不同很容易得出不同的数字,他认为在这些数字当中,应该考虑和真实的市场情况相接近的数字才对。

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