广州房地产市场，包括住宅和写字楼市场都将面临一个较长时间的调整周期，预计2012~2013年市场可能出现新的转机。

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　　2008，国际经济环境与国内经济调整的动荡之年，中国房地产业将何去何从？在学者大呼拯救股市之际？房地产行业应该怎样完成救赎与自我救赎？在未来，房地产行业将为在宏观经济的调整过程中承担怎样的责任与作用？在危机之下，房地产乃至与房地产相关的金融行业如何利用危机给予的空间完成自身的制度建设？日前，观点网就相关问题采访了第一太平戴维斯南区董事总经理林木雄。

　　以下为采访实录：

　　观点网：目前广州的房地产市场是否还有泡沫存在？

　　林木雄：从全国四个一线城市比较来看，广州市住宅市场整体发展更为理性，泡沫程度较低。广州市场目前住宅存量不到2万套，约是今年销量的一半左右，比较北京的14万、上海深圳的6万套左右，相对比较健康。(数据来源：几大城市房地产交易中心官网数据统计结果)

　　就全市而言，核心城区住宅市场较市郊更为理性。广州目前房价下调主要集中在市郊区域，番禺等地下半年跌幅高的达到50%，而核心城区房价则基本上稳居万元以上，下调较少(数据来源：广州房管局统计数据)，空置率也维持在相对较低水平。因此目前情况下，广州城市边缘的住宅市场价格调整压力可能更大。

　　在整体经济进入新一轮调整期的大环境下，广州房地产市场，包括住宅和写字楼市场都将面临一个较长时间的调整周期，预计2012~2013年市场可能出现新的转机。

　　观点网：北京十位教授上书要求拯救股市，楼市和股市之间到底谁应该先救？在整个宏观经济中股市和楼市之间谁的影响最大？

　　林木雄：拯救股市应该是首先需要实施的，恢复投资者信心，增加人们财产性收入，提高人们消费热情，扩大内需是目前环境下经济发展之关键。

　　观点网：你认为目前的宏观经济政策对房地产市场有明显的提振作用吗？

　　林木雄：在目前国际金融危机影响下，中央近期及未来一段时间主要通过实施积极的财政货币政策，扩大内需，拯救股市，稳定汇率，来促使实体经济的软着陆，避免中国经济受到国际金融危机的较大程度的破坏。

　　当然，其中刺激经济的金融货币新政——大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率——不仅利于股市，也利于国内房地产市场。房地产市场是一个资金密集性产业，资金成本的高低及金融支持的程度，决定了房地产市场的繁荣。贷款利率大幅下降，既可降低房地产企业融资成本，减轻房地产企业负担，也让已经购房做按揭贷款的民众借贷成本下降，让一些房地产的需求释放出来。

　　但另一方面，目前国内房地产价格仍然与居民的实际支付能力差距很远，银行资金对房地产投资支持有限，因此目前环境下的一系列宏观经济政策对国内房地产市场的虽有提振作用，但在国内外经济形势变好之前作用影响将十分有限。

　　观点网：人民币连续贬值，你认为这样的贬值会对房地产市场造成什么样的影响？中国政府有必要让人民币升值吗？

　　林木雄：人民币近期的连续贬值，也许更应该看成是外汇市场短期的一次比较大幅度的波动。如果假设未来人民币持续贬值的话，在不能获得资产升值和汇率双重利益后，部分海外资金撤出中国的可能性大大增加，对房地产影响最大的应该是海外资金集中的高端物业市场，。但目前人民币不太可能在稳定为先的时局下出现直接的大幅度贬值。

　　观点网：全球金融危机将持续一段时间，而中国的经济也会受到影响，你认为，中国的房地产企业应该怎样保持资金链的畅通？

　　林木雄：目前，银行贷款额度开始少于往年，总量缩减，必会出现贷款难的现象；另外，股市融资能力基本丧失，因此，销售回款成为大部分房地产企业最关键的甚至是唯一的资金来源。一旦楼市滞销，这些开发商脆弱的资金链无疑极易断裂。面对资金和销售的双重困境，开发商应该考虑在项目开发、拿地等方面要把握科学的节奏，同时要加快销售力度，尽快回笼资金。

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