中原:2009年成都房地产市场供应分析

  截止到08年10月底,成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化,加上即将入市的1206万㎡,总量达到2067.76万㎡。

  一、06-08年成都主城区土地市场住宅用地成交概况

  表一:历年成都主城区住宅用地成交表

  在房地产市场飞速发展的06年和07年,成交的土地无论是宗数还是净用地面积都保持着较高的水平。而从07年11月开始的楼市低迷状况,也影响了政府的推地速度和开发商的拿地速度。截止08年10月成都主城区仅成交了13宗共835亩的住宅用地。

  图一:成都主城区历年住宅用地开发情况

 

  表二:成都主城区住宅用地开发表

 

  二、09年主城区住宅市场竞争情况

  1.总体供应情况

  1.1 存量情况

  截止到10月29日,成都市主城区商品住宅的存量共88756套,面积达861.76万㎡。

  1.2 新盘供应

  06到08年,成都主城区共出让住宅类用地9798.04亩,可建总面积约2408.89万㎡,其中,已有开发的14个项目售完,55个项目在售,且已向市场推售了655.21万㎡,还剩约441.04万㎡将在08年底或09年推向市场,另外还已经确定了31个开发项目,约574.91万㎡的总体量会在08年底或者09年分批上市销售(按各个地块出让合同约定的正常开发速度)。

  06--08年未确定开发项目的共有39宗地,约631.29㎡的建筑面积可能会在08年年底和09年上市。但是由于当下房地产市场的低迷,部分地块很有可能会延期开发。

  1.2.1 不同建筑类型竞争情况(已确定开发项目)

  目前06、07年成交的住宅用地中已确定开发的31个新项目中,没有多层供应,以高层或高层为主的项目有24个,共有484.33万㎡的体量;有4个小高层为主的项目,体量有36.56万㎡;超高层为主的项目3个,体量54.02万㎡。

  图二:已确定开发项目的建筑类型

  图三:未来各建筑类型

  1.2.2 多层(略)

  1.2.3 小高层(列表)

   表三:小高层项目列表

  06年成交土地中,即将上市销售的小高层项目有2个,分别为武侯区佳灵路的泰基南棠和西二环边的月光琉域,泰基南棠占地25.52亩,为18层电梯公寓;月光琉域占地20.99亩,也是18层电梯公寓。

  07年成交土地中,预计会在08年底或者09年上市销售的小高层项目有2个,分别是位于高新西区的芙华·金色海伦和位于武侯区永丰乡核桃村的武城·红城商住楼;芙华·金色海伦占地78.59亩,建筑形态为11层小高层电梯公寓,约1100户,目前项目正在进行主体施工,该项目周边在售楼盘为中海国际社区、新里派克公馆等,预计销售均价约4500~5000元/㎡;红城商住楼的建筑形态为18层商住楼,目前正在进行基础施工,周边在售项目有武侯国际花园、中铁瑞城新界等,预计上市均价约5000~5500元/㎡。

  1.2.2.1 高层

  按照正常的开发速度,08年底和09年即将上市销售的高层或高层为主的项目有24个(具体情况参见表四、五),共484.33万㎡的体量;

  表四:06年成交土地开发项目

  表五:07年成交土地开发项目

  1.2.2.2 超高层

  06年交易的住宅用地已确定开发的超高层项目有2个,分别为香港信德文化宫地块打造的鼓楼国际,目前该项目已经基本完工,但是还没有开盘销售;另外一个新加坡置地的东大街地块已开发项目郎御,项目已经动工,上述两个项目均会在08年底或09年上市销售。

  据中原市场监测,07年成交住宅用地地目前已确定要开发的超高层项目仅有1个,开发商为本土品牌开发商蓝光,项目名称暂定为东方溪谷,规划为40层左右的超高层建筑群及1栋26层商业建筑,总建筑面积接近45万㎡。该项目位于东三环,邻近的在售楼盘有首创国际城、万科魅力之城和蓝光富丽东方等,区域均价约4500元/㎡左右。鉴于08年成都房地产市场的低迷及项目所在小片区的较低的均价,考虑到该项目较高的楼面均价(1270万元/亩,楼面均价达到3810元/㎡),所以存在修改规划或者延期开发的可能。

  1.2.4 不同建筑类型供应情况(未确定开发项目)

  06、07和08年未确定开发项目的共有39宗地,约631.29㎡的建筑面积,根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑,39宗地会开发29个高层项目,总体量有542.31万㎡,多层项目有2个,体量22.29,小高层项目有8个,体量有66.69万㎡。

  图三:未确定开发项目各建筑类型供应(预计)

 

  1.2.5 新增不同档次物业供应情况

  1.2.3.1 普通住宅

  预计,如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度,到09年,普通住宅会有839.07万㎡的供应量。

  1.2.3.2 高档住宅

  预计会有19个项目开发高端项目,其中13个已经确定,19个项目总共有367.13万㎡的体量。

  1.3 小结

  高层物业供应为主,高端物业将井喷

  图四:项目建筑类型供应

  图五:项目各档次供应

 

  按照正常的开发速度,从08年11月开始到09年里,成都商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层电梯公寓为主,将占整个供应量的88%,体量高达484万㎡之多,而一直以来颇受成都购房者青睐的多层项目则没有供应。07年土地市场受住宅市场的带动,成交均价一路飙升,楼面均价在最高点时,达到了8000多元/㎡;再加上受出让地块容积率的影响,开发高层电梯公寓是开发商们普遍的选择。另外,也是由于土地成本方面的原因,09年将供应的高端物业也将有较大的体量,目前已经确定的13个高端物业会有330.38的体量,但是,由于成都房产市场处于低谷的现状,这些高端物业不会在09年全部推向市场,各个开发商会根据自己的资金和具体的市场情况采取不同的推售策略。

  从06年开始,随着成都市住宅市场高层电梯公寓开发的逐渐升温和开发商们打造高层电梯公寓经验的积累,高层电梯公寓在成都购房者中的接受度逐渐升高,虽然由于地震的发生,低密度的多层项目一度重新受到购房者的欢迎,但随着国家集约使用土地的号召,高层项目的大量开发是大势所趋。

  2.区域住宅市场竞争情况(以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据,具体甄别情况见附表)

  2.1 城中

  2.1.1 存量情况

  截止到10月28号,城中共有5452套,约50.46万㎡的存量。

  2.1.2 新盘供应

  06年城中的土地已经全部开发,且多数已经售完,其中,有3宗确定了开发项目,07年,城中共成交住宅类用地5宗,共45.57亩,可建总面积14.75万㎡。由于上述宗地规模都较小,且开发商实力都较强,所以预计,09年将全部开发,上市销售。而08年目前为止,没有住宅类用地供应。

  2.1.2.1 建筑类型

  预计09年城中的8个新盘,2个超高层项目,6个为高层项目,但是不排除开发商为了追求更大的利润而修改规划开发超高层项目的可能。

  图六:城中项目建筑类型

  2.1.2.2 不同档次物业供应情况

  综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况,城中预计有6宗地将打造成高端住宅项目。其中06年的3块地全部将全部为高档电梯公寓;07年的5宗地里,预计牵手万通的交大房产、来自香港的信德和已经宣布在玉园清水湾后只做高端的置信,会将他们的项目打造成高端电梯公寓,而正黄置业只会由于较高的楼面均价而使所开发项目的售价较高。中房集团的项目预计将定位于中端。

  图七:城中项目档次

  2.2 城东

  2.2.1 存量情况

  截止到10月28号,城东共有25600套,约233.41万㎡的存量。

  2.2.2 新盘供应

  06年城东成交的土地已经全部开发了项目,且全部在售;07年成交的土地中,有4宗已经确定了开发的项目,有12宗未知。

  2.2.2.1 不同建筑类型供应情况

  在已经确定的4个开发项目中,有3个为高层项目,有1个为超高层项目;未确定开发项目的12宗地,经过综合考虑其土地成本、地段及开发商实力等后,预计将全部开发高层或以高层为主的项目。

  图八:城东项目建筑类型

 

  2.2.2.2 不同档次物业供应情况

  综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后,预计信和、新鸿基和蓝光会在其开发项目中规划高端住宅,但全部做高端的仅有蓝光的东方溪谷,其余项目预计会定位在中端普通住宅。

  图九:城东项目档次

  2.3 城南

  2.3.1 存量情况

  截止到10月28号,城南共有18112套,约205.93万㎡的存量。

  2.3.2 新盘供应

  在城南06-08年成交的22宗土地中,已经有15宗土地确定开发12个项目,还有9宗地未确定开发项目。

  2.3.2.1 不同建筑类型供应情况

  在已确定的12个项目中,有10个项目为高层,2个项目为小高层,未确定的土地里预计会有3宗开发高层,4宗会开发小高层,2宗会开发多层。

  图十:城南项目建筑类型

  2.3.2.2不同档次物业供应情况(综合土地成本考虑)

  在已确定的开发项目中,中海城南一号、合景泰富的誉峰和叠翠峰、嘉里的雅居颂、蓝光的凯丽香江和厦门建发的鹭洲都定位为高端电梯公寓,还有华宇的蓉国府会由于地段优势会开发高端项目。未确定开发项目的宗地里,将走高端路线的置信会将其拿到的2块宗地打造为高端项目。其余的宗地或项目预计将定位为普通住宅。

  图十一:城南项目档次

  2.4 城西

  2.4.1 存量情况

  截止到10月28号,城西共有22020套,约212.59万㎡的存量。

  2.4.2 新增供应

  城西目前为止成交的住宅类用地中,还有21宗没有转化成在售的项目,但是已经有11宗确定了10个开发的项目,还有10宗未确定开发项目。

  2.4.2.1 不同建筑类型供应情况

  在已确定的开发项目中,有8个高层项目,2个小高层项目;未确定的宗地中,预计会有6宗土地用来开发高层项目,有4宗会开发小高层项目。

  图十二:城西项目建筑类型

  2.4.2.2 不同档次物业供应情况

  位于西二环边的月光琉域已经亮相,确定会开发为高档的小高层电梯公寓,合景泰富的万景峰正在进行施工,也确定为是高端项目;其他未确定开发项目的宗地中,置信的宗地会开发为高档项目,剩下所有的宗地预计会定位在普通住宅。

  图十三:城西项目档次

  2.5 城北

  2.5.1 存量情况

  截止到10月28号,城北共有17572套,约159.37万㎡的存量。

  2.5.2 新增供应

  城北目前存量且还没有转化为在售项目的宗地不多,仅有5宗,其中只有1宗确定了开发的项目。

  2.5.2.1 不同建筑类型供应情况

  城北目前待开发的土地,包括已知项目,都将开发高层项目。

  图十四:城北项目建筑类型

  2.5.2.2 不同档次物业供应情况

  从待开发宗地的各方面情况和城北市场现状,开发高档住宅的可能性较小;只有飞大置业的解放路地块可能会延续其一贯的风格,开发为精装房项目。

  图十五:城北项目档次

  2.6 主城区各区域小结(以下所指项目包括已确定和未确定的开发项目)

  图十六:各区域建筑类型

  图十七:各区域项目档次

  从上面五个区域的竞争情况来看,高层的竞争集中在传统三强:城东、城南和城西。三个区域高层住宅未来供应项目有53个,供应面积将有可能达到1026.24万㎡。而高档住宅项目将集中在城南区域,该区域高档住宅项目数量、面积分别占主城区高档住宅总量的45%、66%。

  城中未来上市的项目会以高端项目为主,8个潜在项目中,预计会有6个开发成高端项目。届时,区域内的高端项目竞争将非常激烈。

  城东的情况与城中相反,大量的普通住房将在未来供应市场,且以高层项目居多。

  城南的高新区也是一个高端项目扎堆的区域,09年将有9个项目,近242万㎡的高档住宅项目入市销售。预计区域内的高档住宅项有:中海城南一号、合景泰富誉峰和叠翠峰项目、嘉里置地的雅颂居、厦门建发的鹭洲和蓝光的凯丽香江推上市场,加上不久后将开盘的龙湖世纪峰景,大量的高端物业会使城南的竞争进一步加剧。

  城西09年未来的竞争主要集中在普通住宅方面,且未来的供应多为小规模的项目。

  城北由于待开发的土地较少,所以在09年,会以销售存量和推售现有在售项目为主。

  三、09年郊区住宅市场竞争情况

  从08年1-10月五个重点郊县的土地情况来看,共推出住宅用地62宗,共计面积4276.74亩。其中成交46宗,成交率为70%。根据1-10月的现状,这46宗地在09年五个郊县会入市的最大供应量约为706.5万㎡。

  表六:各郊区土地成交情况

  郊县市场的竞争情况中,统计范围一律为公开招拍挂成交的住宅土地。由于郊县土地多是由协议转让等方式交易,且国土局相关数据公示不全,故此次数据统计或有疏漏和误差,特此注明。

  1. 双流

  1.1 市场概况

  07和08年,双流成交土地36宗,净用地面积共4099亩,最大可建筑面积达到973.15万㎡。其中2008年1-10月,双流共成交了住宅用地22宗,净用地面积共2039.42亩,建筑面积约383.01万㎡。由于郊县土地资料有一定缺失,因此以08年成交的地块作为明年的供应量,再加上双流今年的住宅存量252.94万㎡,以及协议、出让等方式取得的住宅用地,保守估计明年的市场供应量会达到614万㎡。

  1.2 重点项目地块列表

  表七:双流重点项目地块详情

  1.3 重点供应项目地块一

  今年南延线土地供应不多,成交土地也相应较少,但仍有一些土地吸引了开发商们的关注,宏信万安地块就很具代表性;该地块规模为165.4亩,可开发33.08万㎡的物业,是南延线今后又一个比较大型的居住社区,而且其楼面地价仅有645元/㎡,它的上市销售将给今后南延线的楼市带来一定的影响。

  1.4 重点供应项目地块二

  东升镇作为双流的新政中心,近两年房地产市场的发展也比较迅速,土地市场供需也有所增强,今年东升镇成交情况比较稳定。重庆国奥拿下两宗相邻土地,其中一宗规模为199亩,是今年双流成交的单宗规模最大的土地;另一宗规模虽然较小,有102.85亩,但成交价达到了216万元/亩,是今年双流成交价最高的地块。这两宗地很可能会整体开发,其最大开发面积将达到60.37万㎡,将会影响东升今后较长时间的市场供应。同时也可以预期东升镇的房地产市场将会是双流今后的重点发展方向。

  2. 温江

  2.1 市场概况

  三年来温江共成交住宅用地30宗,净用地面积共4671亩,最大可建筑面积为586.95万㎡。经过今年在政策、地震和金融方面的各种影响,成都房价下跌明显,其中曾投资者聚集的温江更是明显。光华大道的普通住宅单价从07年的4000多元/㎡跌至目前3000元出头,受到的打击无疑是所有郊县中最大的。这也导致了08年的整体市场信心不足,土地交易量大大减少,同时土地的交易方式仍然以协商和转让为主。温江今年的住宅存量面积67万㎡,再加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积,约为22.73万㎡,以及协议、出让等方式取得的住宅用地,保守估计明年的市场供应量会有120万㎡。

  2.2 重点项目地块列表

  表八:温江重点地块项目详情

  08年1-10月,温江只成交了两宗住宅用地。

  2.3 重点供应项目地块一

  作为温江的主要干道,凤溪大道也是温江房地产市场的主要发展区域之一,今年8月海科投资拿下了1宗面积为26亩的地块,该地块最大可开发建筑面积为6万㎡,规模较小,而且楼面地价只有844元/㎡,开发成本不高,考虑到目前温江的市场比较低迷,整体价格不高,可以预计该项目将会以低价快销的形式出现在明年的温江楼市。

  2.4 重点供应项目地块二

  第二宗地于8月7日成交,位于公平镇公平街长安社区,为城镇混合住宅用地,净面积为50.01亩,建筑面积约16.7万㎡。根据其最大容积率5.0来看,预计该宗地将在09年推出高层住宅。而公平镇是温江近两年发展速度较快城镇之一,结合840元/㎡的楼面地价来看,明年入市的价格应该在3000元/㎡左右。

  3. 郫县

  3.1 市场概况

  07年和08年,郫县共成交住宅用地35宗,净用地面积共3468亩,最大可建面积为239.02。虽然同样也是受到大环境的影响,郫县房地产市场较为发达的郫筒镇和犀浦镇,住房成交量较小,直接导致土地市场的疲软,但总的来说两年相比还算稳定。2008年1-10月,郫县共成交了住宅用地10宗,净用地面积共507.41亩,最大可建筑面积约118.86万㎡。郫县今年的住宅存量88.07万㎡,加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积,118.86万㎡,以及协议、出让等方式取得的住宅用地,保守估计明年的市场供应量会有230万㎡。

  3.2 重点项目地块列表

  表九:郫县重点项目地块详情

  3.3 重点供应项目地块一

  08年郫县成交的公开招拍挂住宅用地中,缺少品牌开发商的身影。值得一提的是中信集团取得了一宗住宅用地,为其7000亩土地整理项目中的一部分。该宗地净用地面积为107.74亩,建筑面积为30.17万㎡。根据规划条件(容积率4.2),预计其最有可能将在09年推出一个小高层住宅项目。土地位于住宅开发已经进入成熟阶段的郫筒镇,作为郫县的老城区,郫筒镇拥有固定居住人群以及一定的购买力,结合其1250元/㎡的楼面地价,预计上市时的价格约为3500元/㎡。同时30万方的供应量也将带动郫县老城区的进一步发展。

  3.4 重点供应项目地块二

  另一个重点地块位于郫县红光镇,净用地面积为115.05万㎡,建筑面积约23.01万㎡,由中铁二局取得。根据规划条件(容积率3.0),预计其在09年推出的最高建筑形态也是一个小高层项目;目前红光镇房地产开发还处于发展阶段,楼盘档次大多为中、高档产品,主要客户为附近企、事业单位员工和西华大学教职员工。虽然其楼面地价仅有643元/㎡,但由于该项目的公建配套中包含幼儿园,开发成本相应会有上升,保守估计其上市价格约为3200元/㎡。

  4. 龙泉

  4.1 市场概况

  06-08年,龙泉共成交住宅用地35宗,净用地面积共3943亩,最大可建筑面积为939.83万㎡。其中2008年1-10月,龙泉通过公开招拍挂成交的住宅用地仅有4宗,净用地面积为372.94亩,建筑面积仅107.84万㎡。在房地产市场整个大环境面临调整的背景下,龙泉土地市场面临重大的挑战。一方面,在市场预期被看低的情况下,开发企业拿地的激情受到影响,土地的需求回落。另一方面,拿地激情锐减的同时,所出让土地的成交价格一定幅度的回落。通过郫县今年的住宅存量73万㎡,加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积,以及协议、出让等方式取得的住宅用地,保守估计明年的市场供应量会有210万㎡。

  4.2 重点项目地块列表

  表十:龙泉重点项目地块详情

  4.3 重点供应项目地块一

  08年1-10月龙泉通过公开招牌挂成交的住宅用地中,值得一提的是两宗位于大面镇,相邻且净用地面积均超过100亩的地块。两宗地都于1月成交,其中第一宗的净用地面积为102.53亩,建筑面积约28.71万㎡。根据规划条件(容积率4.2),预计该宗地将在09年成为一个小高层住宅项目。大面镇是承接龙泉与城东的重要区域,近两年房地产发展迅速,与温江和郫县的重点地块相比,楼面地价属于中上阶段,为1004元/㎡。结合成本及区域目前的均价,保守估计其面市的均价约4000元/㎡。

  4.4 重点供应项目地块二

  与上宗土地相邻的另一宗地由合能投资有限公司竞得,该公司在市区内已开发合能·耀之城、新城市广场等项目。此次取得的住宅用地净面积为116.27亩,建筑面积约32.56万㎡。由于地块相邻,该宗地预计也将成为小高层住宅项目。同时由于宗地位置和楼面地价也和上宗土地一样,因此预计其面市的均价也为4000元/㎡。这两宗地将给整个大面镇带去约60万㎡的住宅供应,将进一步拉近城东和龙泉的距离,也将为龙泉市场带去更多的关注度,对其后期的市场发展有很重要的影响。

  5. 新都

  5.1 市场概况

  06-08年,新都共成交住宅用地30宗,净用地面积为2261亩,最大可建筑面积为184.63万㎡。新都的楼市状况也处在一个低迷的态势中,购房者的观望气氛浓厚。这样的情况对其主城区影响最大。2008年1-10月,新都通过公开招拍挂成交的住宅用地共有8宗,净用地面积为406.28亩,建筑面积约74.05万㎡。通过估计新都今年的住宅存量70万㎡,加上今年通过公开招拍挂成交的住宅土地建筑面积,以及协议、出让等方式取得的住宅用地,估计明年的市场供应量会有210万㎡。

  5.2 重点项目地块列表

  表十一:新都重点项目地块详情

  5.3 重点供应项目地块一

  2008年中新都有两宗土地比较引人关注,其中之一是成发集团以160万高价拍下的三河地块,该地块规模为165.81亩,可开发最大建筑面积可达33.16万㎡,其楼面地价达到了800元/㎡,就目前的综合开发成本来看,预计该项目的预计销售价将在3500元/㎡左右。从目前的形势来看,由于该地块开发面积较大,资金需求量较多,而且目前成发集团正在开发上行锦绣项目,加上目前低迷的市场环境,该项目肯定将以多期多批次的方式推出,即便如此,其30多万㎡的供应量也将给未来的新都房地产市场带来很大压力。

  5.4 重点供应项目地块二

  另一个比较受人关注的是泛林公司的新繁地块,该地块51.6亩,可开发最大建筑面积约10.32万㎡,是一个标准的中等社区用地,总投资相对较少,受到了一些中小开发企业的亲睐,成交单价虽然只有106.5万元/亩,但却高出了起拍价32.5%,在今年的土地拍卖市场中并不多见;不过即便如此,该地块楼面地价也只有533元/㎡,开发成本较低,很可能会以低价策略上市,其10万㎡的供应量也会给未来新都楼市带来震动。

  6. 郊县供应市场小结

  双流领跑市场,温江萎靡不振

  图十八:06-08各郊县成交土地(亩)

  就近三年房地产市场情况及土地开发情况来看,06年的成交土地估计已基本完成开发;统计07、08年郊县土地市场发现双流、温江成交量排名靠前。从各郊县07-08年成交的土地情况来看,双流07、08年的成交亩数分别为2059亩和2040亩,而温江在07、08年的成交亩数分别为2467亩和76亩,预计未来双流住宅供应量远远大于温江区域。

  住宅用地未来供应量放缓

  仅从08年公开招拍挂的住宅成交用地来看,预计未来可上市的最大可建筑面积达706.5万㎡。由于郊县的可开发土地非常多,这种情况与此前动辄一千多万㎡供应的情况相比,趋势有所放缓。可见在目前市场萧条的情况下,不仅住宅买卖市场受到了较大的影响,开发商也因“看看再说”的心态减少了拿地热情。

  郊县以开发小高层为主

  从单宗面积最大或成交价最高的重点地块来看,这些住宅用地最有可能都作为小高层上市。在以多层为重点开发的郊县来说,未来将出现的大量小高层住宅代表了购房者心理接受度的变化。而城市向高的规划也势必将带动更多电梯公寓的发展。

  上市价格预计与目前持平

  由于整体经济环境受到影响,住宅项目的价格一低再低,未来的市场前途谁也说不清。尽管政府在近几个月为拉动内需出台了降息、减免契税等政策,但从购房者的反应来看,似乎更多的人还是认为房价会再跌。倘若明年的住宅市场仍不回暖,根据土地楼面地价及其他成本,乐观一点预计郊县的这批土地上市的价格将与目前持平。

  四、09年主城区商业市场

  1. 06-08年成交总体情况

  表十二:主城区历年商业土地成交情况

  从上表中可以看出,三年来成交的商业用地的面积越来越大,这些商业项目也将会在今后逐渐推出。一方面商业市场的竞争将会加大,另一方面由于数量和规模的增大,成都的商业配套逐渐完善,对房地产市场的发展有一定的促进作用。

  1.1 已开发土地

  在所有成交的商业用地中,06年的5宗已经全部进行开发,其中已推入市场4宗,总占地163.42亩,可建筑面积为42.39万㎡;

  07年的24宗商业用地中,有7宗地已经进行开发,其中有1宗作为住宅即将面市;

  08年的18宗纯商业用地目前还没有开发项目。

  1.2 未开发土地

  表十三:未来几年上市商业项目情况(不完全统计)

  从上表可以看出,在未来面市的这些项目中,多为品牌型商业,如仁恒置地广场、仁和春天百货2期等,这在一定程度上保证了项目的人气;同时,项目规模很大,如欢乐谷的商业部分和极地海洋公园,都是以乐园的形式带动商业的运作;再者许多项目都位于市中心,将进一步凸显城市中心的经济地位。

  2. 09年重点商业项目

  项目名称:仁恒置地广场

  地址:红照壁与新光华村街交界处

  占地面积:28.87亩

  总建面:20万㎡

  商场面积:4万㎡

  写字楼:7万㎡

  酒店式公寓:8万㎡

  竣工时间:2010年

  项目点评:该项目是仁恒集团在成都的第二个项目,在2006年就已开工。项目规划为集甲级写字楼、服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,计划投资21亿元人民币。在09年项目建成后,将与邻近的美美力诚百货、航天科技大厦以及财富中心广场等共同形成一个具有超强幅射力的红照壁新商圈。

  项目名称:花样年·喜年广场

  地址:东大街

  占地面积:13.56亩

  总建面:13.66万㎡

  商业面积:0.3万㎡

  写字楼:6.21万㎡

  酒店:1.96万㎡

  住宅:2.26万㎡

  竣工时间:2009年

  项目点评:喜年广场作为“金融街”规划中重要的组成项目,已经在9月取得预售许可证。项目汇集了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态,是一个多功能的综合性项目。推出后将与东大街未来的群光广场、铁狮门项目、新鸿基项目等共同组成“西部华尔街”,成为成都最有价值的金融商务区。

  五、重点开发商

  图十八:重点开发商拿地图

 

  1. 万科

  表十四:万科历年拿地详情

  1.1 06-08年拿地情况

  06年共拿地2块,共112.69亩,可建总面积为37.56万㎡;07年拿地4块,共286.80亩,可建总面积为80.38万㎡;08年2月1日,联合一航集团成立一航万科滨江公司拿地1块,位于武侯区高攀路,面积82.45亩,可建总面积22.54万㎡。另外,08年通过协议转让在人南延线新鸿基悦城附近拿地1块,面积155亩左右,容积率为5.00,可建总面积约51万㎡。

  1.2 开发情况

  06年所拿土地均已开发,一块宗地开发为加州湾,目前已售完;另外一块宗地开发为金域蓝湾一期,已有23.13万㎡入市销售,预计09年将有6.87万㎡推向市场,目前在售的多层均价为8700元/㎡,超高层均价为7000元/㎡;07年拿的4块宗地,建设路地块规划为金域蓝湾二期,还未动工,迎宾大道地块已开发为金域西岭,含有高层和别墅两种建筑类型,高层均价为7200元/㎡,别墅均价为16500元/㎡;其他2块和08年拿到的2块都没有开发。

  1.3 09年推售预计

  从最近万科所采取的营销策略来看,降价促销、迅速回款,保证充足现金流将在随后的一段时间内继续主导。所以,预计到09年上半年,成都万科会以销售存量和推售金域蓝湾、金域西岭、魅力之城和位于新都的双水岸的剩余房源为主。如果销售情况较好,光华大道地块开发项目可能将在09年下半年推向市场,其余未开发宗地在09年开发的可能性较小,也主要取决于08年底和09年上半年成都万科的销售情况。

  2. 蓝光

  表十五:蓝光历年拿地详情

  2.1 06-08年拿地情况

  06年共拿地5块,共310.04亩,可建总面积为102.70万㎡;07年拿地4块,共311.34亩,可建总面积为107.61万㎡;08年,蓝光没有通过公开招拍挂土地市场拿地。

  2.2 开发情况

  蓝光在06年拿到的5块建设用地,已经全部开发有项目,且其中4个已经售罄,另外一个富丽东方也已经是进入了尾盘期;07年拿到的4块地,目前都已确定了开发的项目,其中,凯丽美域和富丽碧蔓汀在售,凯丽香江已于三季度亮相,售楼部已经开放,东方溪谷还未亮相。

  2.3 09推售预计

  从上表可以看出,拿地后快速开发、以多种策略迅速完成销售是蓝光一直以来的主要特点。08年,蓝光的项目基本都以送面积为主要手段进行促销,所以各个项目的销售情况较好,资金回笼也较快。但是,由于凯丽香江地块和东方溪谷地块的拿地成本高,还有将在金堂开发的4000多亩的纯别墅项目观岭国际社区也需要大量的资金,再加上香境、圣菲TOWN等在售项目的压力。所以在09年,蓝光将继续运用打折促销等手段,以销售存量和富丽碧蔓汀、香境和圣菲TOWN的剩余房源为主,凯丽香江本来预计会在08年底开盘,但是,市场还处于低迷的境地,所以凯丽香江有可能会推迟到09年上半年开盘,而东方溪谷在09年上市的可能性也较小。

  3. 中海

  表十六:中海历年拿地详情

  3.1 06-08年拿地情况

  06年,中海在城南高新区拿下110亩宗土地,开发中海兰庭项目;07年,中海继续在城南拿下2宗共322.68亩的土地,可建总面积达87万㎡;08年,没有通过招拍挂市场拿地。

  3.2 开发情况

  06、07年拿到的3宗建设用地均以开发,分别为中海兰庭、中海翠屏湾和中海城南一号,其中,前两个楼盘在售,中海兰庭目前均价5500元/㎡,中海翠屏湾均价7000元/㎡,中海城南一号也将于08年底入市。

  3.3 09推售预计

  中海近期在土地市场表现较少,拿地热情不高,所以主要的土地储备来自与之前的中海国际社区,且拿地成本较低,加上其品牌号召力带来的中海兰庭、中海翠屏湾等项目的稳步销售,中海的业绩一直在成都市场名列前茅。

  08年底及09年,中海将继续加大力度推售中海兰庭、中海翠屏湾和中海国际社区,还有即将开盘的中海城南一号,且由于中海充足的资金实力和稳定的发展策略,不会在价格上有太多的松动。

  4. 华润

  表十七:华润历年拿地详情

  4.1 06-08年拿地情况

  06-08年,华润在主城区只通过招拍挂市场拿到1宗面积为235.76亩的住宅类用地,可建总面积有70万㎡。

  4.2 已开发情况

  所拿宗地开发了位于高新区大源组团的凤凰城,目前凤凰城一期在售,均价为6000元/㎡,二期在建。

  4.3 09推售预计

  虽然华润的土地储备不是很多,但是目前其在售的二十四城和凤凰城一期还有较多的体量。预计09年,华润在郫县的橡树湾和凤凰城二期也要推上市场,但是由于二十四城和凤凰城一期的存量较多,在08年的销售也不是很好,所以华润在09年的重点将放在消化存量上和推售二十四城、凤凰城一期上,即将上市的华润橡树湾会推迟到年底。

  5. 合景泰富

  表十八:合景泰富拿地详情

  5.1 06-08年拿地情况

  07年,合景泰富高调进入成都,通过其在成都成立的中天盈公司,在招拍挂市场上拿到了5宗共378.76亩的土地,3宗位于高新南区,2宗位于高新西区。

  5.2 已开发情况

  目前5宗土地均以开发,共开发了3个项目,分别为位于南三环边上,宜家附近的叠翠峰,位于中海城南一号北边的誉峰和位于高新西区的万景峰项目。

  5.3 09推售预计

  由于土地成本过高,所以以成都楼市目前的状况来看,合景泰富09年的销售压力巨大,预计最先开始销售的叠翠峰的销售情况会好于其他两个项目,且体量较小,会在09年全部推向市场,而另外两个较大的项目总共会推售约18万㎡的房源。

  6. 正成

  表十九:正成历年拿地详情

  6.1 06-08年拿地情况

  向来以“小而迅速”、“多盘齐卖”为开发风格的正成地产在07年一共拿了7宗共192.04亩的土地,可建总面积约30.4万㎡。平均每个项目仅4.34万㎡。

  6.2 已开发情况

  目前已经面市的项目仅有2个,分别为正成·艺墅洋房和正成·财富领地。其中艺墅洋房位于西三环外青羊绿舟公园旁,于07年10月开盘,目前已进入尾盘期,均价约4800元/㎡。而财富领地位于北大街,附近的文殊坊、好又多等为其带去了完善的生活配套。目前的均价约7500元/㎡,但加上赠送面积,实得均价约4800-6000元/㎡。

  6.3 09推售预计

  正成地产在进行开发的这几年,所拿的地块都是在成熟地段的小地块,这样的开发模式可以保证销售速度,快速回款以便于操作其他项目。而在07年的7宗地中,还有5个项目没有面市。由于正成目前只有2个项目在市场上销售,而目前的市场情况不好,可能造成其资金链有一定的紧张,因此预计正成在明年将会先推出双楠片区的醉双楠和双楠格调,以低价和项目位置的优势来进行快销,同时观察市场情况再确定进一步的推盘计划。

  7. 置信

  表二十:置信历年拿地详情

  7.1 06-08年拿地情况

  置信近两年的动作小了许多,06年和08年都没有通过公开招拍挂在成都主城区拿地。仅在07年,共拿了4宗共127.15亩的土地,可建总面积为28.59万㎡。

  7.2 已开发情况

  07年的4宗土地均未开发。

  7.3 09推售预计

  根据近期的消息,置信将放弃中低端市场,目前市面上在售的玉园·清水湾将是置信的最后一个中档项目,今后其将主要开发别墅和电梯豪宅。加上07年的这几宗土地楼面地价在4400-6000元/㎡之间,由此可以预见,置信的高档产品将很快面市。但由于操作高端项目所需要的成本、时间和精力都更大,同时置信进行的是稳健销售的风格,因此预计其明年只会推出1-2个项目。

  六、总结

  表二十一:成都主城区项目建筑类型

  二十二:成都主城区项目档次

  高层竞争日趋激烈

  在09年,预计高层物业的供应量将占到84.7%,如此大的供应将使成都房产市场的高层物业的竞争迅速升温,开发商们需要考虑如何使自己的项目更具有差异性,比如在项目内规划精装的小户型房源,或者在外立面和整体项目的设计上别出心裁,再或者使用节能的建筑材料等等。所以,可以预见为了不使自己的项目在09年的竞争中一败涂地,开发商们会在产品和营销手段上更加多花心思,添加更多的附加值来吸引购房者;反观多层和小高层物业,加起来约有130.25万㎡的供应量,鉴于一部分选择在成都购房的购房者偏爱此类物业的特点,多层和小高层的供应应该不难消化。

  高端物业集中供应

  预计在09年,市场上的新增高档住宅公寓项目将有20个,总体量更是高达367.13万㎡。很多高档住宅公寓项目的用地都是在07年受房产市场带动而异常火爆的土地市场上,经过激烈的竞争购得,飚高的楼面均价使开发商不得不做高端项目,其中的一些项目更是数次推迟动工,暂缓上市销售,所以造成了这些高端项目有可能将集中在09年集体上市,竞争将同样激烈。截止到10月底,中海城南一号、龙湖世纪峰景高调亮相,合景泰富的三个高端项目正紧张施工,嘉里、建发等的项目也已经确定定位高端,

  而且由于高档住宅公寓项目价格高,与别墅的价差不是很大,所以未来成都高档住宅公寓除了与同类型物业的竞争外,还要与别墅项目分一杯羹。09年成都高档住宅公寓市场竞争将十分激烈。其中由于城南高档住宅公寓项目数量、面积占主城区高档住宅总量的45%、66%,09年该区域高档住宅公寓竞争将十分惨烈。

  城东、城南、城西继续领跑

  成都主城区的五个区域中,大量的高层项目供应将集中在城东、城南和城西,总体量达965.23万㎡,占预计高层供应量的94%。但是根据一直以来各个区域的表现来看,未来的成交也会集中在这三个区域,但是区域内部和三个区域之间的竞争将进一步加剧;而城中则会由于地理位置的优越性,以高档项目的竞争为主,预计上市的8个项目中,有6个将定位高端;城北未来的新增供应不是很多,预计09年仅有37.61万㎡的新盘供应,将以销售存量为主,价格上的优势会弥补区域发展的劣势。

  双流甩开其他郊县

  07-08年双流成交的土地情况较多,分别达到了2059亩和2040亩,远远超过了其他各郊县。尽管温江在07年也成交了2467亩土地,但此前的政策却重重打击区域内主要以投资者构成客户的情况,其在08年只成交了76亩地。预计未来双流将甩开最大的“竞争对手”温江,两个郊县的差距将拉大。

  2009,楼市走向何方

  存量剧增,消化有限

  06-08年成都共成交住宅类用地9798亩,目前有4317亩,约1206万㎡未开发,将会在未来1-2年内入市。

  而截止到08年10月底,成都主城区还有861.76万㎡的存量住宅有待消化,加上即将入市的1206万㎡,总量达到2067.76万㎡,这相当于楼市火爆的07年全年成交量的两倍。

  目前楼市的成交情况不容乐观,政府虽已出台相关政策刺激楼市,但效果差强人意,短期内难有大的改观。若以08年1-10月成都主城区的月均成交量53万㎡估计,光消化现有861万㎡的存量就需要16个月之久,2067.76万㎡则需要三年的时间!可以想象,09-10年的市场将是一片“红海”!

  救市靠自己

  若开发商不肯更多的将价格降到购房者可承受的价位,使成交量回升,从而扭转整个成都房地产市场的颓势,那么09年的成都房地产市场将继续处于低谷,房源大量囤积,开发商的资金进一步紧张,将会出现开发商的“倒闭潮”,可能倒闭的将不仅仅是小开发商,已经开始谨慎拿地的大开发商同样不能幸免。

 

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