世联地产:深圳南山区市场播报

  第一部分

  宏观政策与片区热点播报

  1、宏观政策分析

  1.1 政策法规类

  [农村土地承包期有望从30年延长到70年]

  每日经济新闻2008-10-08

  10月9日到12日,中国共产党十七届三中全会将在北京召开。据悉,此次会议热点包括:完善土地制度改革还富于民、发展现代化农业保障粮食安全、打破城乡二元体制推动城乡一体化、研究当前经济形势和经济工作,为明年经济工作定调等,而围绕土地制度的相关政策调整将成为本轮农村改革的关键。

  [国务院:对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税]

  新华网2008-10-09

  根据个人所得税法有关规定,国务院决定自2008年10月9日起,对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

  [中国证监会启动融资融券试点6家地产股入围]

  南方网2008-10-09

  中国证监会日前正式启动融资融券试点,并将在近期发布试点通知。相关机构同时列出了有望成为融资融券标的100只股票名单,万科A、华侨城、招商地产、金地集团、保利地产、首创股份等6家地产股入围。

  [中央文件提出允许农民流转土地承包权]

  新快报2008-10-20

  《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定>发布。决定指出,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。

  [银监会:审慎监管促进房地产市场健康发展]

  中国证券报2008-10-22

  中国银监会主席刘明康日前表示,银行业要高度重视小企业融资问题,把新增贷款规模倾斜到小企业上来,要研究采取审慎监管措施,促进房地产市场健康发展。

  [央行放宽商业性个人住房贷款限制]

  观点地产网2008-10-23

  中国人民银行10月22日宣布,为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平,保障和改善民生,决定自2008年10月27日起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

  [财政部调整房地产税费政策地方可自定]

  观点地产网2008-10-23

  对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。财政部新闻办公室10月22日发布文件《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》。

  [财政部:个人销售或购买住房暂免征收印花税]

  财政部网站2008-10-23

  据财政部网站消息,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

  [中行报告:建立房贷承购机构]

  中国证券报2008-10-24

  中国银行23日提供的一份研究报告认为,为缓解国内房地产融资渠道过少的局面,稳定房地产市场发展,政府可以组建相关的房贷承购机构,如由财政部或中投公司出资设立,不仅可以提高信用等级,也便于风险控制。

  [土地利用总体规划纲要发布]

  新华社2008-10-24

  国务院决定实施的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,23日由新华社受权发布。《纲要》规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。到2010年和2020年,全国新增建设用地分别为195万公顷(2925万亩)和585万公顷(8775万亩)。

  [房贷新政今起执行央行将简化规范房贷制度]

  中国新闻网2008-10-27

  10月27日起,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。据此决定,今日起,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。而中国人民银行行长周小川昨日(26日)表示,央行下一步将简化和规范住房贷款制度。

  周小川26日在十一届全国人大常委会第五次会议作国务院关于加强金融宏观调控情况的报告时说,央行将加强对房地产金融的监测,改进房地产金融服务。建立健全房地产金融监测机制,密切跟踪房地产市场发展态势。简化和规范住房贷款制度,理顺住房消费贷款政策。引导商业银行科学评估房地产业的风险,在完善风险控制的前提下,进一步改进金融服务,支持房地产业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷

  [银监会重申二套房贷不变]

  扬子晚报2008-10-31

  银监会紧急重申原二套房规定不变,银行不应将二套房趁机列入"改善型购房"。银监会近日已向各商业银行下发紧急通知,要求各银行加强个人住房贷款风险管理,严格执行去年出台的"二套房"贷款相关政策。

  1.2 货币政策类

  [周小川:央行力保金融和币值稳定]

  观点地产网2008-10-08

  近日,央行行长周小川指出,央行将重点解决在实施金融宏观调控和制定货币政策过程中的保持币值稳定和维护金融环境稳定等问题,确保经济良好运行。

  [央行发债800亿保持货币市场利率稳定]

  观点地产网2008-10-07

  中国人民银行日前宣布,将发行最高达800亿元的人民币一年期债券,该批债券缴费日期为今年10月8日,到期日期为09年10月8日。央行表示,该批债券的发行是为了保持基础货币的平稳增长,以及货币市场利率的基本稳定

  [央行下调存款准备金率和存贷款基准利率]

  南方日报2008-10-09

  中国人民银行决定:从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

  [央行六周内第三次降息]

  观点地产网2008-10-30

  中国人民银行10月29日宣布,将自10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。本次为央行在六周内第三次降息。

  央行表示,本次降息为一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,一年期贷款基准利率亦由现行的6.93%下调至6.66%;其他各档次存、贷款基准利率相应调整,个人住房公积金贷款利率保持不变。

  据悉,中国人民银行此前于9月16日下调了人民币贷款基准利率0.27个百分点;稍后又自10月9日起下调人民币存贷款基准利率0.27个百分点。

  宏观政策小结

  市场的深度调整将加速房地产行业整合,不同资源禀赋的房企将出现分化,领先房企由于融资渠道多元化优势明显,资金、土地等要素资源将加速向其集中。任志强:中国整个住房市场面临着巨大增量的压力,即使有救市措施,也需要至少两年时间消化现在存量。作为房地产企业首先要活下来,否则没有未来。

  宏观经济政策"双防"转为"一保一控",楼市调控政策也逐步转向为"宽松的货币政策"。面对来自美国"次贷危机"带来的全球性经济衰退的后果,中国的经济面今后将会直接面对下滑的局面。因此,宏观货币政策也从"双防"(防通胀、防过热)调整为"一保一控"(保增长、控通胀)的新政策,经济增长将成为首要任务,而处于调控地位的房地产市场未来也将需要承担经济增长的部分责任,本政策的发布是楼市调控政策转变的一个重要信号。

  新政从货币和税收入手,首要目的是活跃房地产市场,增加交易数量。新政对开发商来说是一次出货良机,但在可执行细则以及地方政府政策出台前出现交易萎缩。

  第二部分

  10月二级市场播报

  1、整体市场动态播报

  1.1 市场供应及成交量

  08年10月,深圳市可售商品房面积约为654.2万平米,销售面积约33.8万平米,销售率为5.17%,略高于9月份的5.06%的销售率。

  从成交面积来看,10月份宝安市场销售面积比9月份高,延续9月的增长势头。10月份该区成交面积达163227.9平米,比9月份117520.43平米的成交面积增幅38.9%。另外,福田和盐田两区在成交面积上也维持着小幅增长。

  图1、10月份深圳各区住宅可售面积与成交面积比较数据来源:国土资源网

  图2、9月份和10月份深圳各区住宅成交面积比较数据来源:国土资源网

  1.2 户型供应及成交情况

  从户型供应来看,相比9月份,10月份各区可售户均略有变化,全市户均可售户均面积减小2㎡,只有福田区的户均可售面积增长,此外各区户均面积均减小。福田户均增长5平方米。从成交户均面积来看,全市成交户均较9月成交户均面积增长了6.92平方米。宝安、福田、和盐田三区成交户均面积呈增长趋势,分别增长了16.55平方米、7.24平方米和2.46平方米。其余各区成交户均面积均减小,其中罗湖减小9.87平方米、龙岗5.33平方米、南山1.22平方米。

  10月份全市户均成交面积为99.69平方米。纵观各区户均成交面积,宝安、龙岗和罗湖三区的成交户均面积均在90平米以上,分别为112.88平方米、93.72平方米及95.87平方米。其余各区成交以小户型为主,其中福田最小,为69.39平方米;盐田72.96平方米;南山87.73平方米。

  图3、10月份深圳可售户型与成交户型户均面积比较数据来源:国土资源网

  1.3 市场整体价格走势

  08年10月份全市成交住宅均价为13000元/平米,较9月份的12300元/平米增长了5.7%。

  10月份与9月份相比,宝安区是唯一在成交价格上保持坚挺的市场,成交价格由上月的9000元/平方米上升到13600元/平方米,增幅达51.1%。其余各区成交均价均呈现不同幅度的下跌。其中盐田区跌幅最大,达24.88%,由上月的20500元/平方米下跌到本月的18700元/平方米。南山本月成交均价15100元/平方米,跌幅18%;龙岗本月成交均价8100元/平方米,跌幅19.8%;罗湖成交均价19200元/平方米,跌幅10.3%;福田本月成交均价为16300元/平方米,跌幅2.4%。

  图4、10月份深圳各区住宅均价比较数据来源:深圳房信网

  图5、市场整体价格走势数据来源:深圳房信网

  2、在售项目动态播报

  表1 南山在售项目销售情况(时间:2008年10月)资料来源:深圳房信网、市场调查

  3、将售项目动态播报

  表2、08年南山将售项目情况一览(时间:2008年10月)数据来源:市场调查

  秋交会后深圳市楼市出现短暂的成交小高峰,主要是由于秋交会上促销效应的滞后反应所致,不过,成交量呈逐周减少态势,秋交会后第一周1235套→第二周971套→第三周(本周)660套,成交的小高峰在第四周基本结束,后市表现不容乐观。

  虽然中央出台了救市政策,但鉴于国际金融危机的影响以及全球经济衰退和国内经济增长放缓的不利影响,宏观层面不利于楼市回暖;微观层面,一方面消费者对楼市的信心缺失,普遍持观望态度,另一方面,A股市场暴跌70%,导致大量中产阶级的资产大幅缩水,楼市的主力消费群消费能力大幅下滑,微观层面不利于楼市回暖。虽然深圳的地方性救市政策还没有出台,但可以预期,没有宏观、微观因素的支撑,本次救市的效果是有限的。

  秋交会后南山市场进入新房供应的高峰期。前海片鼎太风华七期、南油片向南海德大厦、南光城市花园、后海片皇庭港湾、曦湾、西丽片塘朗雅苑等众多楼盘都在10月或11月先后入市。由此可见未来一段时间内南山区域一手房市场竞争将会更为激烈,整体市场面临在量与价、速度与利润率之间空前尖锐的博弈。

  4、重点项目信息播报

  本期播报对即将开盘销售的曦湾华府和皇庭港湾项目进行分析。

  4.1 曦湾华府

  【基本情况】

  

  【销售情况】

  项目现正处于销售前期,主推A栋高层,蓄客阶段。叠墅预计明年春节推出。

  销售中心已开放。预计2008年11月底开盘,样板房预计11月中旬开放。

  户外广告:位于世界之窗,主诉求:深圳湾臻品艺墅;好的建筑会影响城市。

  现正进行VIP卡办理:在蓄客期间办理VIP卡可额外享受2个点优惠。

  【核心卖点】

  创新小户复式、叠墅

  独立阳光书房

  客厅主卧双层挑高

  交通便利

  后海片区优势

  【营销路径分析】

  2008.8月底开始打户外广告

  2008.10.10营销中心开放

  2008.10开始准备报纸广告及夹报

  2008.10.1参展秋交会

  【户型分析】

  

  

  4.2 皇庭港湾

  【基本情况】

  

  【销售情况】

  项目现正处于销售前期,集中推广阶段。

  报纸广告:《深圳特区报》2007.10全球人居环境示范社区敬请期待

  户外广告:分别位于工业七路和滨海大道,广告诉求如下:

  "世界因视野而不同"

  "俱往矣。。。"

  "不负一城众望。。。"

  【核心卖点】

  地铁双站物业:距离2#地铁招商东路约200米

  产品素质高:车户比2.15;阔层高;主仆分入户;清水立柱混凝土施工

  生活配套完善:公园、市政文化建设、学校、商业、六星级会所、水幕泳池

  后海片区优势

  【营销路径分析】

  2007.7开始通过报纸及户外广告推广造势

  2008.6.23预计2008.8月接受登记,10月份开售

  2008.7.29现场开放咨询中心接受登记

  2008.8.2在威尼斯酒店一楼罗马宴会厅开放咨询中心接受登记

  2008.8.22建至15层左右

  2008.9.13举行财富对话和产品发布会--"鲁豫有约皇庭港湾暨客户见面会"

  2008.9.30开放销售中心

  2008.10.1参展秋交会。展位设计金碧辉煌,结合真人铜像展示,成功塑造了

  高端、突出的项目形象。

  【户型分析】

  

  第三部分

  10月三级市场播报

  1、整体市场成交情况播报

  表3 深圳10月份三级市场整体统计

  

  资料来源:深深圳市国土资源和房地产管理局

  根据统计数据,10月份全市二手商品房的成交面积为242822.3平方米,成交套数为2676

  套,成交面积较上月减少247000平方米,减少约609套,跌幅为20%;随着房地产市场整体形势的走弱,二手房成交户数和面积也出现下降。

  各行政区成交情况方面,除盐田区外,其余五区10月份的成交面积都有不同幅度的下降,其中降幅最大的是罗湖区,其10月份二手房成交面积为42394.14平方米,环比下降约30.55%,其次是福田和宝安区,环比降幅分别是22.73%和16.82%。盐田区是本月唯一一个成交面积增加的区域,环比增长超过13%,成交面积约为10333.8平方米。

  从成交均价看,和9月份相比,全市二手房成交均价下跌了3.53%。仅宝安区呈增长态势,二手市场成交均价由9月份的6614.58元/平方米上涨到7748元/平方米,涨幅17.13%。其余各区均呈现下跌态势。跌幅最大为龙岗区,由上月的8038元/平方米下跌到6388元/平方米,跌幅20.53%。其次为盐田区,由上月10976元/平方米下跌到9577元/平方米,跌幅12.75%。其余的南山区、罗湖区和福田区分别跌幅6.82%、1.82%和0.59%。

  2、三级市场报盘情况播报

  统计时间:2008年10月1日--10月31日

  统计范围:南山各片区代表性楼盘

  数据来源:房地产信息网

  

  

  三级市场分析小结:

  受市场大势的影响,整个南山三级市场报盘量在十月份持续下降,其中科技园片、填海湾片和后海片报盘量较前几个月都有较大幅度下降,蛇口片报盘量和前两月相比下降不多。

  整体三级市场报盘价格上仍然呈现下降趋势。后海片二手房报盘均价较上月约下降8%,科技园片二手房报盘均价降200-500元/平米。

  成交量持续低迷,目前成交的客户仍以自住为主,成交户型以两房、三房为主,成交面积区间以80-120平米为主。

  -----完----

  世联地产城市住宅专业线

 

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