重庆市房地产市场9月报

  1.热点聚焦

  -龙湖六楼盘将逆市涨价,涨幅:300-1000元/M2

  9月3日,有消息称,龙湖地产计划在国庆节前后,全部上调重庆在售楼盘价格300-1000元/平方米(套内,下同)。这一消息得到重庆龙湖地产知情人士的证实。

  据了解,龙湖这次准备上调的楼盘包括江与城、悠山郡、郦江、睿城、春森彼岸、MOCO中心等,既有别墅、花园洋房、公寓,也有高层住宅。上调幅度根据产品类型、品质,约在300-1000元/平方米之间。

  龙湖地产承认确有准备上调价格一事。“这事是8日晚上讨论的。”该知情人士透露,刚开始考虑了三种方案:一是所有住宅上调500元/平方米,商业物业上调800元/平方米;二是所有物业上调约600元/平方米;三是按不同物业类别提价,高档物业上调金额高些,公寓、高层相对低些。“最后按第三种方案操作。”

  龙湖涨价源于业绩不错。市国土房管局数据显示,今年上半年,主城区商品房成交61629套,较去年同期减少18.02%;成交面积589.77万平方米,较去年同期减少20.33%,重庆楼市陷入三年来同期成交量最低位。在这种市场氛围中,龙湖逆市而动,龙湖地产知情人士透露,主要是来自对市场的信心,因为旗下物业今年销售不错。“严格讲这不叫调价,而是房价理性回归,因为目前在售楼盘售价远远低于当初预期售价1000元-2000元不等。”

  -8亿阳光100在渝收购股份。看好楼市趁机扩张

  9月15日,阳光100透露,最近以6.8亿元收购“重庆阳光100国际新城”。项目合作方所持有的四成左右的股权,将该项目全资收于自己的旗下。这只是阳光100逆势扩张的一步,此前,该公司还收购了江阴市中心一项目和参股西安地产公司。阳光100总裁易小迪透露,公司还将继续拿地。

  收购重庆合作方股权

  在不少地产人士看来,6.8亿元的数目,渝能出让重庆阳光100国际新城的4成左右的股权是一个双赢的结果。市场低迷期,渝能出让股权套现,使公司有了更丰富的现金流,阳光100通过6.8亿元,独资占有该项目,更利于整体规划和投入。据了解,重庆阳光100国际新城位于重庆市南滨路朝天门广场对面,占地面积47.77万平方米,总规划建筑面积144万平方米。

  看好楼市趁机扩张

  收购的真实原因在于扩张。今年房市低迷,阳光100各地项目的销售速度虽也受到宏观调控的影响,但由于在市场过热时坚持谨慎拿地策略,并没有高价拿地的包袱,因此,才有了逆市扩张的举动。除通常的品牌输出及收购土地两种扩张外,收购合作方股权也成了阳光100的又一种扩张选择。

  “大家认为的底部是永远不会到来的,在我看来,楼市明年将走好,所以今年是最好的机会。”阳光100集团总裁易小迪说,在这次楼市调整中,楼市更加健康,真正有问题的是一些企业,在去年房价疯狂的时候跟着疯狂,所以当楼市回归正常,他们就自乱阵脚。

  万科收购重庆珊瑚置业51%股权正式入渝

  9月15日晚,重庆渝开发股份有限公司发布最新公告披露,万科将斥资1.6亿元收购重庆渝开发旗下珊瑚置业有限公司51%的股权,成为该公司最大股东。在公司开展全国扩张战略近13年后,万科终于正式进入重庆房地产市场。

  据重庆渝开发股份有限公司发布的公告内容,渝开发与重庆万科、重庆中核宜华置业有限公司签订协议,决定对重庆渝开发珊瑚置业有限公司进行增资扩股,将珊瑚置业的注册资本金从1000万元增加至1亿元,资本公积金调增至2.2亿元,而珊瑚置业净资产也将增至3.2亿元。

  此次增资扩股,重庆万科的投资额度为1.63亿元,其中5100万元将作为增资扩股的注册资本,1.12亿元作为资本公积金。完成增资扩股后,重庆万科将持有珊瑚置业51%的股权,渝开发持有珊瑚置业25%的股权,中核宜华持有24%的股权,未来万科将成为珊瑚置业的控股股东,从而实现公司在重庆房地产市场的首次落地。

  据了解,今年4月初成立的珊瑚置业,是母公司重庆渝开发为开发重庆市渝北区房地产项目而设立的项目公司,旗下仅有规划建设用地面积300多亩的“塞纳左岸”项目。随后渝开发引入中核宜华等公司共同开发该项目。

  2.市政动态

  重庆部分银行微调货币信贷政策,企业融资仍困难

  一直以来紧缩的货币信贷政策出现微妙的调整。9月1日央行发布《引导货币信贷合理增长,优化信贷结构,加大对“三农”、小企业、灾后重建的信贷支持》相关文件,文件中称,将加大对“三农”、小企业、灾后重建的信贷支持。重庆一位银行人士认为,重庆部分商业银行在货币信贷政策上已出现一些微调。

  信贷政策转向小企业

  央行文件中仍表示,宏观调控的首要任务仍旧是“保持经济平稳较快发展,抑制通货膨胀”。但同时加大对小企业发展的融资支持。鼓励金融机构创新小企业信贷产品和贸易融资手段。构建多层次的小企业融资体系。营管部有关负责人表示,下半年重庆对于中小企业的融资需求将在一定程度上开放绿灯,缓解重庆市中小企业长达7个月的“冰霜期”。

  扩大小企业直接融资渠道。另外,对于地震灾区购房,贷款利率下限下调为基准利率的0.6倍,最低首付款比例下调为10%。具体利率水平和首付款比例由贷款银行根据贷款风险管理原则自主确定。

  信贷政策出现微调

  央行重庆营管部发布的7月重庆市金融运行情况表明,由于票据融资大幅减少,全市贷款增幅开始回落。

  8月初,有消息称,人民银行已同意调增2008年度商业银行信贷规模,对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%,对地方性商业银行调增10%。对此,重庆一家商业银行负责贷款业务的银行人士透露说,其所在的商业银行已接到总行相关通知,可适当提高信贷规模资金量。但该人士同时表示,重庆中小企业规模小,信用度不高,没有可抵押物,因此银行即便加大资金投入,中小企业贷款上仍存在很多难题。

  央行降息27个基点,货币政策出现松动

  中秋节假期的最后一天,央行突然宣布下调人民币贷款基准利率0.27个百分点;与此同时,央行还下调了中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是央行4年来首次下调贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率。

  此次贷款基准利率下调后,6个月贷款利率降至6.21%;一年期贷款利率降至7.20%;1至3年贷款利率降至7.29%;3至5年降至7.56%;5年以上降至7.74%。个人住房公积金贷款利率也相应下调,其中5年以下(含5年)贷款利率下调0.18个百分点,降至4.59%;5年以上贷款利率下调0.09个百分点,降至5.13%。

  与此同时,央行还对人民币存款准备金率进行了“差别调控”。从9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

  -个人住房公积金贷款利率调整

  住房和城乡建设部16日发出通知,调整个人住房公积金贷款利率。通知提出,根据2008年9月14日《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款基准利率的通知》,调整个人住房公积金贷款利率。通知明确,从2008年9月16日起,下调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)由现行的4.77%调整到4.59%,下调0.18个百分点;五年期以上由现行的5.22%调整到5.13%,下调0.09个百分点。

  3.宏观政策

  -危旧房拆除重建绿化面积须超50%

  9月6日,重庆市委市政府发布“关于实施森林工程的决定”。“决定”中规定,危旧房拆除重建,绿化面积必须达到50%以上;新建小区绿地率不得低于35%;新建一批城市公园、森林公园、湿地公园等,使全市森林覆盖率在2017年达到45%。

  新建小区绿化不低于35%

  此次城市森林工程,将新增城市绿地作为重点,全市将实现新增城市绿地18万亩。为落实18万亩的绿化目标,“实施森林工程决定”严格规定,建成区内的空隙地要全面绿化,危旧房拆除重建绿化面积必须达到50%以上;新建小区绿地率不得低于35%;一年内未开工的土地也必须绿化。

  将多栽常绿阔叶大树

  “实施森林工程决定”对城区如何绿化也有明确要求。除注重提高绿化品质和美化标准外,要求提高乔木绿化占比,尤其要多选择具有重庆本土优势的常绿阔叶大树,打造绿色精品。此外,主城区将立足“多中心、组团式”布局,依托“两江四岸四山”,实施城市森林系统、公园系统、单位绿化和立体绿化,在城市各组团之间建设森林隔离带,着力构建“两环多带”的城市绿化大骨架,新建一批城市公园、森林公园、湿地公园、生态科普基地、义务植树基地和纪念林基地,形成特色鲜明的山水园林景观。

  内环高速两侧栽满树

  除了城市绿化和农村退耕还林,交通干线今后也将全部打造成绿化长廊。在高速公路、国省县道、乡村公路、铁路两侧还将建设绿化景观林带。“二环七射”高速公路以内环线为起点,到外环接口,126公里两侧要栽植80米宽的林带,其余高速公路和铁路两侧要分别营建30~50米宽的通道林带。

  根据“实施森林工程决定”要求,预计到2012年,重庆将新造林1100万亩,改造低效林1000万亩,森林覆盖率达到38%。到2017年,全市森林覆盖率达到45%,城市建成区绿地率达到39%,真正把重庆建设成为“森林重庆”。

  上半年超8成土地挂牌出让开发商在渝拿地很慎重

  一由于楼市销售放缓,资金紧张,去年频现的多家企业,数十轮举牌争夺一块土地的现象将不复存在重庆市国土房管局网资料显示,今年上半年,重庆市土地和矿业权交易中心共出让了64宗土地,除了11宗土地是通过拍卖的方式出让外,超过8成的土地以挂牌的方式出让。

  争拍土地盛况不再

  重庆市国土房管局公布的交易数据显示:今年上半年,重庆市土地和矿业权交易中心共公开出让了64宗土地,其中住宅及含住宅项目用地共37宗。这64宗土地,主要位于渝中区、江北区、九龙坡区、北部新区、渝北区等主城核心区。除了位于江北区观音桥组团、九龙坡区中梁山组团、渝北区两路组团、高新区大杨石组团等11宗地块通过拍卖方式出让外,其余的土地都是通过挂牌的方式出让。

  最高溢价仅3倍

  交易数据显示,和去年土地拍卖地王频现不同的是,今年通过拍卖出让的土地中,除了渝北木耳镇的一块土地的成交价高于挂牌价近3倍的价格成交,沙坪坝一块土地和江北区观音桥一块土地的成交价高于挂牌价2倍的价格成交外,参加其余8块土地拍卖的开发商都理性竞价,均未拍出天价。业内人士称,这在一定程度上可以反映出土地交易降温。

  按照相关政策规定,在土地出让公告时间内有3家以上(含3家)申报的,土地供应方将采取招标拍卖方式出让土地,公告时间内有2家及其以下申报的,土地供应方将挂牌出让。

  双重原因让开发商慎拿地

  今年实行货币从紧政策,开发商获取贷款难度大大增加。6月重庆市主城商品住房环比销量减半,由于销售速度放缓,资金瓶颈仍然是开发商面临的最大问题。宏观调控导致的观望,不仅是消费者对楼市持观望态度,开发商也同样存在慎重的观望。这双重原因让开发商拿地更谨慎。

  5条步行街连成片南岸启动百亿商圈计划

  9月17日,南岸区政府介绍,该区已启动百亿商圈计划,建5条特色商业步行街,重振南坪商圈雄风。2年后,南坪商圈将在现有50万平方米的基础上扩容一倍,5条步行街直接连通会展中心,而备受关注的会展中心二期工程则将打造成一个5万平方米的森林广场。届时,南坪商圈将集休闲、娱乐、购物、消费为一体。

  商圈扩容交通先行

  鉴于现在重庆市其他几个商圈都不约而同出现了交通不畅问题,这次南坪商圈将扩容摆在后面,将建南坪转盘的枢纽工程建设放在前面。南坪转盘一直是主城区的堵点。原因之一就是这条南北走向的干道,除去商圈的交通外,还是通往南川、贵州一线的交通要道。交通部门曾有过统计,每天,通过南坪转盘的过境车辆达到50%。正在紧急施工建设的4层中心枢纽工程一旦建成,南坪商圈的交通堵塞问题迎刃而解。

  枢纽工程最上层是漂亮的步行街,往下一层是商场,再下一层是轻轨,最底层是过境车辆通道。

  打造5条特色步行街

  商圈交通瓶颈问题解决后,该区政府规划打造5条特色的商业步行街,成为未来南坪商圈的核心商业区。按照商圈规划,1号步行街就是对现有的贝迪步行街改造升级,2号步行街在现在的百安居、浪高一片,3号步行街在协信广场一片,4号步行街是占地170亩的大连万达广场一片,5号步行街在重庆印象一片。

  步行街将连成一片,通过中心枢纽工程步行道,与会展中心连在一起,形成109万平方米的大型商圈,是现在商圈面积的一倍多。商圈将通过种植更多的生态植被形成外景特色。到2010年,1、2、5号步行街可全部建成,3、4号步行街进入全面建设。目前,该区商委正与工商大学联手,对5条步行街功能分区进行课题研究。方向是大型商业卖场、休闲娱乐业、高档餐饮业和楼宇经济。特色定位一定与解放碑和北城天街有很大不同。

  该区已谋划在步行街建两个大市场,一是依托茶园工业园的消费电子产业,建立手机等消费电子市场,将原器材、配件卖场融为一体,另一个是已在南岸成气候的医药器械,打造一个“药谷”市场。

  建会展中心森林广场

  目前国际会展中心二期工程项目,市政府里已立项,已有初步方案。此前,有消息说,会展中心二期工程将拆掉立交桥,或是填土将坑补起来。现在的方案是不拆桥,也不填坑。而是在南桥头现有面貌上建一个5万平方米的森林广场,再在广场上修建展馆。同时,在二期工程的四周,将有4家五星酒店拔地而起,接待能力大大增强。

  目前,针对国际会展中心二期工程的即将开建,南岸区正谋划利用这一资源优势,建15平方公里的会展经济区,围绕会展进行配套服务,由酒店、写字楼、餐厅等组成。

  4.地产资讯

  -外资潜入重庆酒店式公寓市场

  新加坡雅思阁集团收购解放碑合景聚融大厦16层楼,欲改造成一豪华酒店公寓

  外资收购中国内地酒店物业的风暴正在重庆上演。据悉,此次悄然潜入重庆的外资是全球最大的酒店公寓管理集团之一——新加坡雅思阁集团,预计09年,一家豪华酒店公寓将正式出现在解放碑。据悉,这是外资在渝收购酒店物业并改造成酒店式公寓的第一例。

  雅思阁集团是全球最大的国际服务公寓营运集团,在新加坡证券交易所上市,是亚洲最大的上市房地产公司之一凯德置地集团旗下成员。在亚太、欧洲及海湾地区的各主要城市拥有大量的公寓单位,目前雅思阁国际在中国拥有21家物业,约4000套公寓,分布于北京、重庆、广州、上海、深圳和香港等10余个城市。

  酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。

  收购解放碑一大厦

  雅思阁集团收购的大厦是位于渝中区民权路、民生路、勉励街围合处的合景聚融大厦,其中1~6楼为裙房,被项目业主重庆合景国际投资有限公司(以下简称“重庆合景”)卖给了兴业银行,7~22楼为公寓式住宅,由雅思阁集团全部拿下。根据合景方最初的资料,B幢的面积为22440平方米,扣除1-6楼的面积,剩余面积大约为16320平方米。

  09年酒店开业

  雅思阁集团欲将大厦改造为酒店式公寓。这也符合雅思阁在全国的收购惯例。目前,该大厦内部正在装修,据悉,正在进行的装修方案将对15、17、19、21层边庭进行覆盖。

  在雅思阁集团的英文网站上注明,在重庆的酒店式公寓预计将于2009年开业。就雅思阁入渝,渝中区政府给予了极高的评价,渝中区政府方面称,“填补了CBD的空白”。

  在这次大厦易手中,买卖双方背景足以可见外资对于重庆酒店式公寓市场的青睐:买方是全球最大的国际服务公寓营运集团;卖方是由香港同心国际公司在渝兴办的独资企业,主要从事房地产综合开发和其他实业投资。

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